超高楼难言名利双收

刘杨

8月3日，施工近5年的“上海中心”大厦实现主体结构封顶。预计到2015年，632米的“上海中心”将建成启用。就在此前两周，长沙望城区回龙村，世界第一高楼“天空城市”项目奠基仪式举行。超高层建筑的建筑地标性意义让人们对其有了无限的憧憬，然而，超高建筑写字楼市场前景一直备受争议。

超高层建筑频现

近一两年来，中国出现了超高层建筑的发展高潮。

根据商业地产服务机构RET睿意德的统计，从全球范围来看，超过400米（结构总高度）的已建成超高层建筑，中国占到约六成。预计到2020年，这一比例将再上升至八成。目前中国（含港澳台）超过400米（结构总高度）的超高层建筑中，已建成8幢，已开工28幢，处于规划阶段的约36幢。

从分布情况来看，除南京“绿地紫峰大厦”外，其他已建成项目全部集中于一线城市以及台北与香港。而已开工项目中，除北、上、广、深四个一线城市以及经济发达省会城市与直辖市外，苏州、大连、珠海、宁波等区域中心城市，也在建造超高层建筑。

RET睿意德写字楼部高级助理董事陈曦表示，像上海中心这样的超高层建筑，写字楼体量通常超过20万平米，写字楼出租缓慢已成为超高层建筑亟待解决的问题。

陈曦指出，超高层建筑的写字楼要实现70%去化率，需要近3年时间。而非超高层通常花一年时间即可。

从务实角度而言，超高层写字楼则有其明显优势。因单层面积较大，将有助于提升大型企业的办公效率。陈曦举例称，“例如原来某大型企业在普通写字楼里要租用10到15层，但在超高层写字楼里租6、7层就有相同面积。”

据了解，上海中心单层面积达到了4000平米，环球金融中心的单层面积也在3000平米，而普通200米以下高度的写字楼单层面积则在2000平米以内。

招商博弈

超高层建筑无疑是城市亮点，企业进驻意愿也较强，但记者采访了解，地标性建筑并没有实现跨区域吸引客户。

超高层写字楼若想在初期获得市场认可，吸引大品牌企业入驻无疑是最好的办法，但大品牌企业议价能力都非常强，这也成为超高层写字楼的招商难题。永安会计师事务所入驻环球金融中心，就是知名企业“捡便宜”的实例。一位不愿透露姓名的业内人士透露，永安是以5折的价格签署的租赁合同，而环球金融中心对外报价则在12元-15元/天/平米。

打折只是超高层写字楼为吸引大品牌客户所做的一部分让步。例如装修期免租、每年享有2到3个月的免租期、物业费减免等，都时常成为大品牌客户进驻超高层写字楼的优惠条件。

对于超高层写字楼如何解决招商中的难题，陈曦建议，初期可以找多家代理公司，拓宽招商渠道；在具体出租楼层选择上，也要战略性的分批次出租。

难言一枝独秀

陈曦表示，通过市场研究发现，虽然超高层建筑在全国多个省市有分布，未来2、3年将陆续上市，但结合目前状况来看，各地超高层项目也不会再轻易上马。

相比较写字楼规模已达到1200万平米以上的香港而言，当前只有600万平米左右的上海、北京写字楼市场仍具有足够大的发展空间。不过，相对于普通写字楼而言，超高层写字楼的后期运营成本非常高，这也会对一些超高层写字楼今后的发展产生影响。

“我们研究发现，迄今为止超高层写字楼的开发成本和后期维护成本的比值大概在1比3。”陈曦表示，上海金茂大厦一天的维护成本就要100万。

实际上，在交通方面的负面影响也正在改变着超高层写字楼的格局。据了解，上下班高峰，上海几大超高层建筑周边路面交通都几乎处于瘫痪状态，为此，一些企业选择了搬离。

此外，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任朱凌波向记者表示，消防、防震等抗灾害风险能力较弱，也会成为一些企业拒绝超高层的原因。鉴于国内物业管理水平的相对落后，加之超高层写字楼本身高容积率，内部运营环境不乐观也会让许多企业望而却步。

“今后城市写字楼格局将会是一个二元化的。”朱凌波指出，一方面还会有一些企业想依靠超高层写字楼树立自己的品牌形象，另一方面，自身实力过硬的企业则会主动选择低密度、花园式的办公环境，而城市远郊、次中心正是不错的选择。