海外融资热浪

龚小锋

“东边日出西边雨”，在国内房地产信贷紧缩背景下，实力房企“八仙过海，各显神通”，通过借道海外市场，为新一轮的拿地与开发融到巨额资金。左手融资，右手买地，谁拥有更高的融资能力和更低的融资成本，无疑将脱颖而出。

尽管近期房企赴港买壳和冲刺IPO数量增多，但由于壳资源两年内不能再融资的规定，五洲国际等中小房企面临折价上市的股权融资困境，海外发债和银团贷款等方式占据着海外融资潮的主力。

据中国指数研究院统计数据显示， 上半年共有34家上市房企海外融资总额超900亿元，而去年全年仅为600亿元。海外融资的火热，凸显了当下房企拿地扩张的焦急心态，甚至影响着下一轮房企的江湖地位。

低息银团融资受宠

低息的海外银团贷款一直受房企热捧，龙湖近期的一笔贷款刷新了内房企单笔贷款融资规模的新纪录。7月10日，龙湖发布公告，称与13家本地及国际银行签订一项76.72亿港元等值的四年期俱乐部式筹组贷款。该笔贷款利率较低，仅为香港银行同业拆息率加3.1%，总计不到4%。

7月23日，融创中国公告称，旗下一家非全资附属公司获授总值4亿美元的港元、美元双币定期贷款，年期3年期。承贷银行包括工银（亚洲）、德意志银行伦敦分行等国内外银行。该笔贷款票面利率很低，为香港银行同业拆息率加3.88%。

此前的7月9日，旭辉集团董事长林中在香港表示，旭辉所获三年期银团贷款较国内借3年的开发贷款利率低两个点，公司此次贷款及4月份融资皆为较低成本的境外融资，可冲抵国内较高的融资成本。

据了解，银团贷款是由多家银行或金融机构采用同一贷款协议，向一家企业或一个项目提供一笔融资额度的贷款方式，是国际银行分散自身风险的手段。中指院数据显示，内房企的港元和美元银团贷款，今年上半年上涨至约400亿港元，同比增加16%。

据记者不完全统计，近三个月就有10家内房企获得银团贷，包括五矿建设、瑞房、雅居乐、旭辉、世房等。

银团贷款之所以受欢迎，显然是因为低息且贷款时间长。据了解，国内银行的开发贷成本加上手续费，约为8%，房地产信托、基金为10%-12%，高的可达16%-20%。同样一笔10亿元的贷款，如利率只有5%，相比目前信托高企到15%左右的利率，如果采用海外银团贷款，每年少支付几千万甚至近亿元的利息。

“银团贷款利率最低，肯定是房企的优先选择。”中投顾问宏观经济研究员马遥说，但银团贷款申请却并不容易，限制条件多，包括现金、负债率等方面，因此银团贷款仍倾向于选择实力房企。

取道海外发债

对于拥有海外上市平台的房企更倾向于海外融资，发债是主要途径之一。

今年以来，方兴地产、龙湖地产、SOHO中国、金地集团等多家房企也以较低利率通过发行5年以上的中长期海外债券筹集了大笔发展资金，年利率为6%-10%不等。

典型的如佳兆业，今年先后三次海外发债。1月以10.25%的利率，海外发债5亿美元；2个月之后，再次发债5.5亿美元，利率成本较第一次发债降低了1%以上；4月，又以不到7%的更低利率，发行18亿元人民币优先票据。短短4个月，佳兆业就在海外市场融资超80亿元。而去年全年，佳兆业仅发行过一笔2.5亿美元的优先票据。

对于香港上市公司来说，融资更为方便，只要股东同意和有人愿意购买就可以集资，发债不需要审批。早在3月份，万科就通过境外子公司万科置业（香港）首次发行8亿美元的5年期定息债券，融资成本仅为2.755%。

国信证券房地产行业首席分析师方焱指出，进入下半年房企库存消耗近半，势必要加速融资。尤其是随着美国、日本等多个国家推行量化宽松政策，全球资本市场出现超低利率环境，这给四处寻求资金的中国房企提供了融资机会。

盛富资本总裁黄立冲表示，国内借贷年限通常为2到3年，银团贷款3年左右，美元债券年限长达5年。但海外融资并非没有风险，海外货币政策的变化会影响房企海外融资前景。

记者查询公开资料发现，由于投资者抛售新兴市场债券以及对中国房地产市场担忧，近期房企海外发债数量有所减弱。据华尔街日报7月10日报道，中国房地产公司债券价格已连续8周下跌，这是自2008年全球金融危机以来，最严重的一轮中国房地产公司债券抛售行情。

融资成本差异悬殊

在内地，实力房企拿银行低息贷款，其次用信托、地产基金融资，民营中小房企甚至借高利贷饮鸩止渴。海外融资成本则低得多，根据近一两年房企融资数据可以发现，海外融资的综合成本一般在7%左右，很少超过10%。

目前海外融资占据的部分越来越大。林中7月就在香港透露，2012年旭辉境外贷款仅占公司整体融资的4%，希望今年可以将境外融资占比提到20%-25%。

公开资料显示，包括碧桂园、世茂房地产在内的多家标杆房企融资利率均在6%-8%之间，如万科（标准普尔公司评级BBB+）此前发行的8亿美元5年期定息债券，利率甚至仅为2.755%。

但个别房企海外融资成本仍然居高不下。如佳兆业、中骏置业、明发集团、恒盛地产、宝龙地产等房企发债利率都超过了10.25%。

马遥表示，发债利率依据资信评估公司的评判结果，评判标准包括发债企业的信用状况、偿债能力和履约可能性等，评级越高发债通过率就越高，未上市的房企进行海外发债难度相对上市房企比较高。万科能够低息贷款，由于其负债率较低，现金储备丰厚，公司经营相对稳健。

黄立冲还指出，现在绝大部分房企都是多渠道融资打“组合拳”，单一方式总归有局限。但企业海外融资的实际成本，往往比其宣布的融资成本要高。

据其介绍，在现行外汇监管法规中，海外借款无法直接流入内地，只能通过“外保内贷”，即将境外资金存入银行的境外分行，由境外分行出具担保函给位于中国境内的分行，分行收到担保函后，为境内企业提供人民币授信。尽管通过这种方式，境外资金无须汇入到境内。但这个过程中会产生一笔费用，形成隐形成本。

下半年融资成本或上升

由于国内外经济形势及房地产行业走势变化，通常每年可能会有合适的时期进行低成本海外融资。从上半年情况看来，1月和3月都曾是海外融资的高峰期，且利率相对较低。

对于下半年海外融资形势，马遥表示，下半年的不确定性在于美国是否退出量化宽松，如果美国QE3政策逐步退出，海外流动性充裕的局面也将告一段落，海外融资成本也将攀升。

黄立冲也坦言，下半年海外融资成本上升可能性较大，因为即使海外资金保持充裕，但从严的楼市调控，使得国外投资者对国内楼市的研判变得悲观，包括近期冲刺IPO的房企折价上市就显示出兆头。

近期，穆迪、标普等评级机构已经多次下调了相关公司的评级。7月23日，标普发布报告称，在其提供评级的38家中国房企中，一半的评级介于“B+”至“CCC”级别，低于行业的平均风险评估。而随低评级而来的，便是从海外债券市场融资也变得更加困难。

方焱指出，海外融资渠道成熟、风险较小，如果内地房地产融资环境不放松，下半年还会出现更多房企赴港上市融资，增加海外融资以减少对境内银行的资金依赖，已经是一个大趋势。