论我国住房价格上涨的原因

摘要：房地产业作为国家的重要产业，对国民经济的发展，产业结构的调整，人民生活水平的提高都发挥着极其重要的作用，房地产业的稳定与发展关乎国计民生，关系到广大人民群众的切身利益。近年来，随着我国经济社会的快速发展，我国住房价格不断飙升，房价问题已经成为全民关注的焦点，成为影响社会稳定的一个重要因素。因此，对我国住房价格理性发展的研究具有现实意义。

关键词：房地产 重要产业 房价 理性发展

0 引言

房地产是国民经济的基本载体，是社会经济生产中的一个重要有机成分，其产业链长直接或间接关联着60多个产业的发展，房地产发展健康与否，关系到国民经济的发展。我国房地产市场发展比较晚，严格意义上的房地产市场应该是从上个世纪九十年代开始，至今也才二十来年的发展时间。1998年我国取消福利分房以来，房地产进入了市场化阶段。我国的住房价格从此就一直处于上涨的趋势。早些年，一些大城市住房价格上涨幅度较大并带动着小城市房价上涨，近几年，涨势不仅未见回落反而更加普遍和迅猛，除大城市外，中小城市甚至县城的房价也纷纷飙升。随着房价的节节攀高，越来越多的人望“房”生畏，而国家频频出台宏观调控政策却没有使房价明显的回落。而我国居民平均工资却不高，工资的涨幅还远远跟不上房价上涨的速度，房价收入比较高，住房价格不合理，房价问题已经成为我国经济发展中的一个凸显问题。那么究竟是什么原因使得房价为何如此畸高？谁在充当房价飙涨的幕后推手？怎样才能让高房价回归理性？研究我国房地产住房价格的影响因素，以及住房价格理性发展的对策是一件及其重要的事情，本文的意义正在于用经济学原理揭示房价过快上涨的“内幕”。下面本人从六个方面来论述我国房价不合理的原因。

1 人口城市化加速

我国是一个经济发展不平衡且人口众多的国家，人口将近13.4亿，住房供不应求。一方面，东西部地区发展不平衡，东南沿海地区发展较快，经济相对发达，医疗、教育、文化也较为先进，大量的流动人口涌入，在促进了沿海城市的经济增长、房地产市场的快速发展的同时，也给这些城市造成了很大的住房压力。同时，城市化加速也导致了城市人口的膨胀加剧了住房的需求，按目前年均1.12%的城市化速度估算，每年平均有近1500万农村人口转为城市人口，不断扩大的购房队伍与城市有限的土地供应之间的矛盾，是住房价格不合理的原因之一。

另一方面，城市本地人的购房压力。由于城市化进程加快，家庭规模不断缩小。随着经济的发展，人民生活水平的提高，城市原有居民同样需要改善住房条件，提高生活质量。随着生活观念的改变，人们逐渐从大家庭中分离出来，出现家庭小型化趋向，人们对住房的需求量也随之增加。根据第六次全国人口普查显示，2011年我国平均每个家庭的人口为3.10人，比2000年减少0.34人，家庭规模持续缩小。因此，城市化进程加快，家庭规模不断缩小，旺盛了购房需求，也是住房价格上涨的原因。

2 住房结构不合理

理论上合理的住房结构是由经济适用房、普通商品房、高档房和别墅组成。目前，我国住房结构现状是中低价位及中小户型住房供应不足，一些城市普通商品住房和经济适用房供不应求，高档房积压严重，中低价位住宅所占比例较小。国家统计局的权威数据表明，商品房供应结构还不够合理，经济适用房的比重不断下降，住房空置不断增加，成为近几年来住房价格持续上涨的原因之一。原建设部房地产业司体改法规司司长张元端表示：当前我国住房供应结构与住房需求结构严重错位，房子越建越大，攀比成风。在住宅供应当中，高价位、大套型占80%左右，而占社会近80%的中低收入家庭所需要的中低价位、中小套型的住宅只占20%。中低价位，中小套型住宅严重供不应求。

我国住房供需结构不吻合，主要是供给结构不合理。对房地产商来说，经济适用房的利润被规定在很低的范围内，他们更愿意开发价高利大的中高档商品房；对政府来说，土地征用收入是地方政府最重要的财政来源之一，经济适用房的土地是政府划拨或者低价征用，政府无法从中获得土地收益，因此积极性不高。经济适用房既不符合房地产商的利益，也不能给当地政府带来收益，所以供给有限。而一座座高楼拔地而起，对政府评判政绩来说，是最好的表现，良好的城市形象还可以促进招商引资，加快城市的发展，所以保障房的开发力度不强。但形象工程必须在城市能够承载的范围内，倘若建设出来的房子人们消费不起，大量开发，成片空置，这种浮华是对土地、资金等资源的极大浪费。

当前我国整个住房市场虽然总量充足，但适合中低收入者的住宅产品严重不足，无法做到有效供给，住房产品的供给结构严重背离市场的需求结构，供给结构失衡，旺盛的需求带动房价持续上涨。

3 土地资源稀缺

我国地少人多且人口分布不均衡，“五普”数据显示，我国人口在东、中、西部地区分布情况为东4.9亿人、中4.2亿人、西3.6亿人，而东、中、西部地区面积大小排序恰好倒置，依次为108.6万平方公里、158.5万平方公里和692.7万平方公里，人口密度分别为452.3人/平方公里、262.2人/平方公里和51.3人/平方公里。由此可见，我国人口分布不均衡，东部地区人口是西部的8.8倍，而面积却只有西部的七分之一，因此东部土地供应相对紧张。另外，土地是稀缺资源，我国对土地实行的是“招拍挂”政策，价高者得，高地价导致高房价。社会主义革命胜利的一大成果就是把土地收归全民所有，人民从此成为了土地的主人，这从根本上改变了土地私有给极少数人带来巨大利益的局面。原则上说是广大人民不仅从土地上获得可居住的条件，而且还可分享土地使用权转让所得的收益。但国家把土地拍卖给开发商，开发商开发后连房带地的卖给人民，本质上土地价格还是由老百姓买单，国家实际上是变相的把土地使用权卖给老百姓，而且最多七十年使用权，本身土地价格在房价比例中就占大部分，房价高，地价是罪魁祸首，政府在土地政策方面有不可推卸的责任。简而言之，土地是稀缺不可再生资源，房地产对土地有极强的依赖性，当土地需求增加时，土地供应不能形成有效供给来实现平衡。导致房地产需求日趋紧张，使得房价上涨的压力不断增大，土地资源稀缺是我国房地产价格持续上涨的直接原因。房地产市场的旺盛需求且开发日趋激烈，导致地价持续上涨，房价和地价两者之间互相促进，互推价格上涨。

4 投资投机性需求旺盛

改革开放以来，我国经济发展迅速，人民的生活水平有了很大提高，投资的资金也就相对宽裕。但我国金融市场相对西方国家来说发展比较晚，证券投资的渠道相对较少，投资种类和数量都极其有限，还不能满足投资者的投资需求。当前，我国的股票市场长期处于熊市之中，而且股市还具有大起大落等特征，风险也较大，对投资者来说没有长期投资的吸引力。而近年来我国房地产市场一直处于欣欣向荣的局面，房地产价格的不断攀升增加了投资者对未来房地产价格上涨的预期。加上商品房具有保值升值性，又不需要太强专业技术和管理能力，因此，房地产投资受到很多投资者的青睐。缺少很好的投资渠道是导致购房热的重要原因，最后形成“投资投机性购房——房价上涨——投资投机性购房”的恶性循环模式。

值得一提的是很多传统的民营企业也纷纷踏入房地产，原本在场外观望的企业资金也纷纷进场，比如格力、海尔、海信、康佳、TCL雅戈尔等企业都已经进军房地产。公开数据显示：一般的制造业由于竞争激烈，热衷打“价格战”，利润空间很小，利润率只有3～5%，而一般的房地产业的毛利润率都至少在30%以上。房地产利润率是制造业10倍以上。如雅戈尔本是做服装，1992年雅戈尔开始进军房地产，2007年以14.76亿元在杭州购的一块地，成为杭州新地王，雅戈尔2010年上半年年度报表显示雅戈尔在房地产投资净利润就有16亿元，利润远远比生产服装来的多。近几年原材料的价格不断上涨，劳动力工资也在上涨，加上融资困难，利润空间小，传统企业面临的压力越来越大，为了寻求更大的生存空间，各行各业开始进军房地产。房地产投资越演越烈，房价越炒越高。

5 货币贬值，开发成本上涨

人民币与国民经济是有密切关联的，随着经济发展，人民币不断贬值。改革开放到现在，人民币贬值到原来的1/100，以前在饭馆吃碗面就0.15元钱，坐公交车就几分钱，现在吃碗面要6～7元，公交也至少1元，都涨了几十倍有的甚至上百倍，以前的平均工资是十几元，现在2000元至3000元，工资涨了至少100倍，从商品价值规律来讲，价格总是围绕价值上下波动，房地产作为商品，也遵守价值规律，因此价格上涨是必然，这是价值规律决定的，货币贬值，不可能指望房价反而下降，这点，必须认清。在采取有力措施遏制住房价格不合理上涨之前，我们必须明确地认识到，国家遏制房价不合理上涨并不等于不允许房价上涨。就目前情况看，我国的房价上涨具有一定的客观性，所以，国家只能是遏制违背客观的不合理上涨，而不能违背客观遏制房价上涨。

货币贬值，通货膨胀，物价上涨，房地产价格当然也会上涨。所以高房价在一定程度上是货币贬值引起的。

6 人民币升值，外资涌入

我国政府为了打压房价过快上涨，对银行贷款政策收很紧，而房地产开发的资金绝大部分来自银行贷款，这就增加房地产开发的难度，部分开发商就把国际游资当救命稻草。外资利用开发商渴望资金的迫切心理，投入大量资金与开发商合作，一定程度上推动了我国住房价格持续上扬。近年来，国际游资云集香港，流入我国大陆，豪赌人民币升值。人民币升值、大量的外资通过各种渠道进入国内房地产市场，成为房价高涨的原因之一。如1985年日本签订《广场协议》后，日元升值成为日本房地产泡沫经济的主要原因之一。1985年～1990年间日元大幅升值，1985年的时候1美元可以兑换260日元，到90年代初，1美元可以兑换79.5日元。日元大幅升值，大量资金涌入日本房地产市场，日本地产价格指数上涨了4倍多，并最终酝酿成了日本巨大房地产泡沫。20世纪90年代之后，游资大规模退出导致房价大幅下跌，房地产泡沫最终破灭，日本不动产整体跌幅达到了75%。我国台湾地区在台币升值后同样经历了由房价暴涨到暴跌的过程，对经济造成了严重损害。

热钱投资中国的房地产，可以获得房地产升值和人民币升值所带来的双重收益。所以房地产是国际热钱所钟爱的一种重要投资渠道。因此，我国的外汇政策是否合理，最终会反应到房地产上，若没有掌握好升值幅度，国外资金大举进入，对中国的经济影响很大，不仅仅是助涨房价，也将影响到进出口贸易。

由于我国房地产市场起步比较晚，相关法律法规和税收制度还不完善，近年来房地产炒的火热，政府虽然频频出台政策，但收效甚微，显得有点措手不及。要控制高房价，必须从我国国情出发，从多方面入手，层层打压，才能有希望让我国住房价格回归理性。

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作者简介：罗娥樱（1987-），女，侗族，贵州锦屏人，毕业于福建工程学院房地产经营管理专业，现就职贵州电子信息职业技术学院，教师，助教，研究方向为房地产。