浅议中国房地产开发私募股权融资模式

谢姝

摘 要：房地产私募股权投资基金是一种产业投资基金，在我国房地产开发企业在公开发行证券融资受限的情况下，它为房地产开发融资提供了一种新模式。本文结合国内房地产实践，提出房地产开发私募股权融资的必要性，具体分析研究中国房地产开发企业私募股权融资新模式，并对该模式提出一些建议。

关键词：房地产开发；私募股权；融资

中图分类号：F293.3；F832.5 文献标识码：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.08.27 文章编号：1672-3309（2013）08-60-02

一、引言

房地产开发是一个资金密集型、投资庞大型的系统工程，对于房地产产业而言，资金就是血液，是保证房地产开发项目正常运转的动力。随着近年来我国房地产业波动和宏观调控力度的加大，银行系统的潜在金融风险也逐步加剧，从而不断收紧对房地产行业的贷款，将会对房地产业融资带来一定的冲击。因此，房地产业的融资渠道多元化已成为直接关系到房地产业能否持续、稳定发展的关键因素。

房地产金融化是未来中国房地产行业发展的方向，自2008年第四季度，美林宣布成立价值26.5亿元的亚洲房地产基金；易居成立房地产投资集合信托计划等，房地产金融创新就在房地产产业中快速开展而来。房地产私募股权基金应时而生，为房地产开发融资提供了一种新模式。

二、中国房地产私募股权融资的必然性分析

（一）拓宽房地产业融资方式的必然要求

受长期以来国内金融市场的结构影响，一直以来，房地产业融资以间接融资为主，企业融资结构具有一定的不合理性，尤其表现在对银行依赖度较高。虽然银行开始或明或暗的对房产业市场收紧信贷，但是清科研究中心发布研究报告显示，2009年前三个季度，中国房地产市场的融资渠道中，银行贷款、定金及预付款、个人按揭贷款占据房地产行业融资总量的61%左右[1]。具体比例如图1所示。

过度依赖单一的融资方式，一旦经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响金融安全。因此，我国房地产行业的融资房地产业私募股权融资作为一种新兴的融资模式，为房地产产业融资提供了一个全新的融资方式。

（二）有利于房地产企业实现成功上市

私募股权投资基金是通过私募形式对具有融资意向的非上市企业进行的权益性投资，它以实现投资增值为主要目的，在投资后保留强有力的影响来保护自己的权益价值，最终通过上市、并购或管理层回购等各种方式，出售持股获利。房地产企业上市将使得房地产企业获得全新的融资渠道，最终解决企业融资问题。

（三）拓宽房地产业社会融资渠道的必然要求

房地产私募股权基金有利于打破中国的房地产市场过去“外忧内患”的双重尴尬境地。一方面，外资可以通过投资基金注入房地产市场，这样有利于扩宽房地产融资渠道；另一方面，从国内社会投资角度看，房地产私募股权基金在一定程度上吸收了居民储蓄资金，也可以成为我国居民房地产金融投资的有效方式之一[2]。

（四）私募股权投资基金以及房地产业发展的需要

私募股权投资基金作为一种金融工具，其自身也在不断拓展新的领域，房地产业恰好为其提供一个发展的领域。作为房地产市场的非传统融资渠道之一，其具有操作的灵活性、投资策略的保密性以及运用财务杠杆的灵活性等优势。

三、中国房地产私募股权融资模式程序分析

理想的房地产私募股权投资是一套完整的闭环投资过程，其过程和内涵包括筹集资金、投资、管理、退出机制的建立，下面我们对融资程序逐个进行分析[3]。

（一）私募股权房地产投资基金的选择

房地产开发企业可以根据自身发展需求，或委托投资银行、房地产经纪公司、咨询公司、律所或会计师事务所，选择战略投资者进行战略性私募股权融资，或者选择财务投资者进行私募股权融资。两者对比分析如表1所示。

（二）房地产私募股权投资基金全面调查

房地产私募股权投资基金对项目前期的全面调查工作是投资决策的前提，房地产开发企业需从投资者角度加以分析，主要包括两个方面：（一）房地产开发企业基本情况，主要有企业注册资本、资本结构、发展战略，以及企业在房地产行业的地位等。（二）房地产企业投资项目可行性分析，主要是结合企业及行业自身情况，分析项目的市场定位、可行性等，最终选定项目。调查期间一定确保调查的客观性、真实性，这是投资成功的关键所在。

（三）投融资方案分析

设定融资结构时，要考虑到以下几点：（一）通过预测房地产投资企业未来价值，推算私募股权房地产投资基金入股比例；（二）投资者与企业之间通过设定机制：管理层股权激励、私募股权基金投入公司的股权类别和管理层雇佣合同的期限激励管理层；（三）私募股权投资基金还可以通过对公司实施一定的控制权机制来保护自身利益。

（四）基金的退出

私募房基投资最常见的退出方式有：（1）IPO上市。这是常见的退出方式，有了公共交易场所，私募股权投资可以变现其持有的证券，利用市场逐步退出；（2）出售。此类情况通常是买方与被投资企业处于同一行业，并期望通过购买而扩大经营规模的企业，或另一个期望在将来以更高的价格转手被投资企业的私募股权公司；（3）杠杆再融资，当被投资企业运行良好并具有债务扩张需求时，私募股权投资可能会寻找更多的投资者，以杠杆再融资的方式购买企业债券或股权[4]。

四、私募股权房地产投资基金在我国发展现状

（一）中国房地产私募股权基金类型

目前，从事房地产投融资的投资公司、资产管理公司、基金管理公司和房地产信托公司都可以算是私募房地产基金形式。在我国资本市场上，私募股权房地产投资基金主要有四种：一是拥有多元化的资金来源的专门的独立投资基金，如黑石集团、华平投资等。二是大型的多元化金融机构下设的投资基金，比如亚洲摩根士丹力等。三是在中外合资产业投资基金的法规出台后，新成立的一些私募股权投资基金。四是大型企业的投资基金，主要用于集团自身发展战略和投资组合[5]。

（二）风险退出机制受到限制

房地产私募股权基金投资的目的并非长期经营，退出是股权投资基金实现收益的关键，其主要方式包括三种：（1）IPO上市；（2）出售；（3）杠杆再融资。当前主要的退出方式是IPO，但是，由于我国尚未建立完善的多层次的资本市场体系，也没有柜台交易市场，退出渠道非常有限。A股上市存在诸多实际问题，比如股权设计不灵活、锁定期长且条件比境外上市更为苛刻等，也在很大程度上限制了房地产股权投资基金的发展[6]。

（三）法律机制不健全

针对私募股权基金可能选择的法律：《证券法》、《公司法》、《合伙企业法》等，不足以约束我国股权投资基金健康发展，其主要表现在：《产业投资基金试点管理办法》尚未出台，无法可依，且基金设立均需要国务院批准，制约其市场化发展[7]。

五、结论

房地产私募股权基金是房地产业和金融业发展到一定阶段的必然要求，它的发展，不仅可以拓宽房地产融资渠道，而且可以促进产业投资基金的发展，这在一定程度上完善了中国金融产业的架构。中国房地产业已经具备了发展房地产私募股权基金的基本条件，但是仍然存在着一些缺陷，因此需要借鉴国外成功经验，继续加强完善相关法律法规，建设多层次证券市场，以及有效的监管体系，为退出提供平台，为房地产私募股权投资提供更好发展的环境。

参考文献：

[1]私募股权房地产投资基金发展报告[J].国际融资，2009，（12）：65-68

[2][4]范运.私募房地产股权投资基金风险管理研究[D].成都：西南财经大学，2009.

[3][5][7]艾华.中国房地产开发私募股权融资模式研究[D].上海：复旦大学，2008.

[6]陈红霞、金秋昕.浅析我国房地产业私募管券融资[J].经济研究，2010，（12）：82-83.