浅议“钉子户”案件中的物权法律问题

程颖

【摘 要】近几年来，大拆迁是全国许多城市的普遍现象。“钉子户”之所以成为钉子户，一般是认为拆迁补偿不多，要从发展商那里取得更符合自己的利益。钉子户现象现在在中国比较突出，其中牵涉很多复杂问题。笔者从法律角度分析“钉子户”案件中所蕴含的法律问题，并提出相关建议。

【关键词】钉子户；物权；权利

一、私权保护原则

根据《宪法》第13条第1款、《民法通则》第75条、《物权法》第4条、第64条、第65条、第66条的规定，公民的合法私有财产受到法律的保护，国家、集体、个人均不得侵犯。所有权是个人在社会中生存和发展之本，所有权作为一种完全的物权，具有占有、使用、收益、处分的全能；所有权具有排他的效力，是一种对世的绝对权，因此，任何单位和个人在没有合法理由的情形下不能限制所有权、侵犯所有权人的合法权利。

二、征收的法律问题

根据《宪法》第10条第三款、第13条第3款、《物权法》第42条的规定，国家在以公共利益为目的的情况下，依照法律的权限和正当程序可以征收个人的房屋或其他不动产，但必需予以合理的补偿，征收个人住宅的还应当保障被征收人的居住条件。

由此可见，首先，在征收关系中征收的主体应当是国家，城市规划的权力始终应是一种公权力，只有政府在为公共利益的前提下才可以对私人财产进行征收。其次，公共利益的界定也成为确定征收是否合法的条件之一，很多时候清楚区分公共利益和私人利益几乎是不可能的，因此通过一个全国性的法律详尽列举什么是公共利益也是不可能的。再次，征收私人财产时，应给予充分、及时有效的补偿，即合理补偿，补偿协议的性质是平等主体之间签订的民事合同，应给予被征收财产的所有人符合市场的公平价格的补偿。最后，必须明确征收与拆迁不是同样的概念。征收是指国家为了公共利益的需要，将私人所有的财产征归国有。征收可能导致拆迁，但不必然引起拆迁，在被征收土地上不存在建筑物时，自然没有拆迁的问题，只有在被征收土地上有建筑物时，也仅在征收人不想继续使用原有建筑物的情况下才有拆迁的问题。当然拆迁问题也不一定只由征收产生，在开发商为了商业利益而需要开发时就需要在获得行政批准后与产权人进行协商，如果协商一致则可以进行开发，因此也会导致拆迁的发生。但是，值得我们注意的是在开发商为了商业目的与产权人协商的过程中，政府不再是当事人，而只是开发商与产权人双方的平等民事关系、即合同关系，自愿买卖，公平交易即使无法达成协议，私人开发商也无权强制收购。

三、相邻关系问题

根据《民法通则》第83条、《物权法》第84条、第91条、第92条规定相邻关系人应正确处理相邻关系，给邻方造成妨害或损失的，应当排除妨害并赔偿损失。

四、房屋与土地的产权问题

《宪法》第10条第1款规定城市的土地属于国家所有。而根据《物权法》规定除法律另有规定外，国家土地实行有偿使用，即国家出让土地使用权。根据《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十二条规定：国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。

五、从物权法理论的立场上，提出分析研究意见

由于我国《城市房屋拆迁管理条例》制定生效时私有财产权并没有写入宪法，物权法也没有制定，因此，该条例中包含了较多的违反征收理论的情形，例如交易的强制启动权、强制签约权、申请强制裁决权、强制执行权等等应尽快进行修改：

1、确立房屋产权人的法律地位，保障房屋所有人的所有权不受非法侵犯。

2、确立征收的公权性质，明确征收关系的主体一方是政府，而在商业开发中开发商才成为与被拆迁人平等的一方主体。

3、完善征收的法律程序，保证利害关系人的民主的权利，确保司法的最终裁判权，并为确认公共利益提供有效的途径。

4、确定合理补偿的标准为“市场原则”，对被征收财产进行中立公平的评估。

由于这些问题的存在，应尽快制定与《物权法》配套的司法解释和行政法规，使得征收在法律程序、公共利益确定、合理补偿的标准更加具有可操作性，更加完善。

此外，最高人民法院在2005年曾发布司法解释称，凡是当事人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向法院提起民事诉讼的，法院将不再受理。当事人可向有关部门申请裁决。被拆迁人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。这一条规定也是违反了征收补偿协议的民事性的，并将导致开发商强制达成协议，损害被拆迁人利益，应予以修改。

结 语

哈耶克说过，“哪里没有财产权，哪里就没有正义。”我们有了即将实施的《物权法》，有了通往正义的道路。等待我们在路上不断的向前、不断的明确私权保护原则及确认公益的合法渠道与合法程序，保证被征收财产的所有人的到合理的补偿，使得无数对《物权法》寄予厚望或期待它来保护的公众，真正受到法律的泽沐。卢梭说：“一切重大的法律不是刻在大理石或铜板上，而是铭记在公民们的心中。”希望我们能够在法律的保护下尽早的拥有这样一座属于自己的城堡——风能进，雨能进，国王不能进！

【参考文献】

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[4]王莉.浅谈城市房屋拆迁立法完善[J].安徽警官职业学院学报，2007（03）.