商铺投资，“狼来了”？

腾博

【编者按】随着商业地产的快速发展，商铺投资成为了不少投资者的首选，而且业内一直有“一铺养三代”的说法。可如今，不仅不少商圈中的商铺都在闲置，而且很多正在经营中的商铺也因经营问题而高挂“转让”牌。不少实体商铺投资者已经喊出了“狼来了！”、“冬天来了！”的心声，事实真的如此吗？

“淘宝”威胁论

网店因运营成本低，特别是店租方面，尽管存在很多问题，但依然在快速增长，截至2011年底，仅淘宝网的注册网店已接近4亿家。不少投资者认为时下商铺投资环境不佳与网店的快速发展不无关系！

正 方

观点一：实体店铺租金已成为制约运营瓶颈之一

中国连锁经营协会郭会长指出，据协会统计调查显示，以商铺为主要载体的服务、餐饮、零售等10个中小投资者涉猎最多的行业，2012年第一季度，房租支出比2011年同期平均上涨了10%，而且这个趋势在未来3年内还会继续延续下去。十几平方米的店铺，动辄月租金上万元的现象在一二线城市十分普遍。同时像汽车美容店、美甲店等，房租成本已经占到总成本支出的40%以上，成为吞噬经营者利润的主要黑洞。

而与此相对的是，网店的店铺支出成本很低，月均支出几千元，甚至更低，因此越来越多的投资者青睐网店。

观点二：网店成为实体店的最大威胁

北京某女性饰品销售商赵女士介绍，现在很多顾客一进门就说“网上的东西和你的一样，但价格比你便宜很多”，其潜台词就是“你给打些折扣吧”！

赵女士无奈表示，其实顾客说的也是实情，自己和网络卖家的进货渠道几乎一样，自己之所以售价偏高，主要因为店租过高，如果不把价格订高一些，赚的钱根本不够支付房租。

现在自己已打算在店铺租赁合约到期后，就不再开实体店了，也在网上开店。因为现在的房租实在是“伤不起”。

观点三：消费习惯注定了实体商铺已不再是春天

“艾瑞”（国内著名的互联网调查公司）资深专家黄先生表示，个人认为实体商铺投资的春天已经过去。主要因为消费者的消费习惯发生了改变，据淘宝网统计，每天上网购物的人超过5000万人，而且这个比例还在每月以2.5%的速度递增，越来越多的人喜欢网上购物。

另外，现在很多商圈中都有大量商铺都闲置，也能间接说明实体商铺已不是投资者首选。

反 方

观点一：网店不适合所有业态

天津某资深商铺投资者程先生指出，虽然我个人认可店铺租金已开始阻碍很多经营者的经营，特别是零售、服务两个领域，但这并不意味着实体商铺没有投资空间，毕竟网店不能适用所有的业态，举个例子，餐饮业，消费者就是再图便宜，还是有到店铺里去吃饭的需求，所以餐饮业投资者有租赁实体商铺的需求。准确说，在某些行业中，实体店和淘宝店是井水不犯河水，何来威胁论？

观点二：社会发展依然需要实体商铺

国内加盟连锁领域资深专家周女士表示，个人认为实体商铺投资远没有到“狼来了”的阶段，恰恰相反，我认为实体商铺投资正处于一个黄金期。理由有三个：

一是，社会发展依然需要大量的实体商铺，举个例子，老百姓要吃早点，不可能一起床开电脑直接“网购”（虽然现在也有投资者从事网售早点的生意，但是数量很少）。

二是，消费者的消费习惯依然需要大量实体商铺，大家周末去逛街，没有了实体商铺，逛什么？同时逛街口渴了，需要买水，如果没有实体商铺，去哪里买？

三是，尽管网购生意十分火爆，但是绝大多数消费者在网购之前，更加愿意到实体店去亲眼感受一下商品质量，或者说有实体店的网店生意会更好。

观点三：商铺空缺不能说明商铺没有投资价值

国内著名超市运营专家李先生颇为不屑地认为，我个人认为实体商铺依然具有投资空间，而且前景不错。首先，我同意周女士的观点——老百姓常年积累下来的消费习惯让商铺具有不错的投资空间；其次，我认为某些商圈的商铺闲置，不能说实体商铺不具备投资空间，而是由以下几点原因造成，如商圈自身人气不够、商铺租金过高、商铺产权不明……而像一些黄金地段，最近两年商铺的租金往往是一年上涨几次，诸如一些经济发达或沿海城市，2012年黄金地段的商铺租金已经比2011年同期上涨了近50%—100%，而且根本看不到闲置商铺。

市场疯狂论

现在商铺投资已经进入到一个疯狂的阶段，动辄一个好商铺（面积约100平方米）都要两三百万，就算不断提升商铺的租金，一个商铺要想在10年左右收回投资十分困难。一些资深商铺投资客认为，市场近乎疯狂的发展，让商铺不再是一个投资的好项目！

正 方

观点一：投资回报期延长

北京某商铺投资客刘先生表示，2010年时，北京三环之外，五环之内的商铺平均售价2万元，而2012年，平均售价超过了3.5万元。同样是100平方米的商铺，至少要多投入150万元。虽然店铺租金也在不断上涨，但是涨幅远远没有售价高，现在一个100平方米的店铺一个月租金大约1—2万元，就算是按照最高租金标准收，一年租金才20万元，至少要17年才能收回前期投资。而以前投资一个商铺大约七八年就能收回。因此现在投资不划算。

观点二：商业地产开发过度

国内知名商铺投资专家洪先生指出，由于住宅的限购令，让大量的资金流入到商业地产，导致现在商业地产投资过热，而大部分商业地产都含有商铺，直接造成商铺投资过热。2010年的时候，住宅和商铺的价格比是1：2，而2012年这个比例是1：4。如此高的比例，对于现在准备介入的投资者而言，风险相当高，这意味着投资者在加大投入的前提下，回报没有增加，甚至有可能降低。

观点三：收益下降

刘先生指出，现在商铺投资的回报率只有4%，而2010年的时候回报率在10%，单从这个指标上看，现在不是投资商铺的好时机。而回报率降低的原因与租赁者少、商铺数量过多、商铺初始投资额度过大等因素有关。

反 方

观点一：商铺是“越老越值钱”

国内商铺投资“教父”姜新国指出，商铺投资本身就不是一个“短平快”的项目。假设商铺所处的商圈环境不错，加之土地资源属于一个稀缺资源，那么商铺贬值的可能性微乎其微，甚至可以说“商铺是越老越值钱”！举一个例子，2010年时，上海地铁商铺的售价每平方米只有两三千元，而2012年时这个价格已经飙升至1万元/平方米，而且还有继续上涨的趋势。所以时间越长，商铺的收益也越高，这点对于投资者而言更加划算。

观点二：商铺投资全在“选”

上海商铺投资专家柯先生指出，没有任何一个投资是不具备风险的，商铺投资也是同理，投资者不能指望随便投资一个商铺就稳赚不赔。首先，商铺能否盈利与其所处的商圈人流量有很大的关系，投资者投资前必须要对市场进行充分的调查；其次，商铺的盈利还与商铺在商圈中的位置以及周边配套设施有关系。所以商铺投资的关键在于投资者是否会“选”，这与商业地产是否开发过度没有必然关系。

观点三：收益并不低

姜先生表示，回报率虽然只有4%，但是商铺租金的基数在提升，所以投资者回报一点也不低。如，上海的黄金地段，2008年，面积100平方米的商铺，购置商铺投资大约100万元，出租后，月收入约1万元，而2012年，同样地段的同等规模的商铺，购置商铺投资大约400万元，出租后，月收入至少5万元。算一下，初始投资额增加了4倍，而收入增加了5倍，还是相当划算。

本刊观点

总体而言，目前商铺投资领域还是比较“乱”，赚钱的人不少，赔钱的人也很多，建议投资者要冷静、全面、客观对待商铺投资，不要因为有人赚钱就盲目介入，也不要因为看到有人赔钱，就一味否定，其实商铺投资能否赚钱，还是取决于投资者的投资能力，如眼光、经验等，这是一门学问，而并非投资行为。若读者有不同的观点，欢迎致电本刊参加研讨。