住房转让真会征税20%吗

胡雯

“出售自有住房严格按转让所得20%计征所得税”的政策是否会执行，是中国房地产市场各利益相关方当下最为关心的事情。

过去三周，各主要城市的二手房交易市场经历了一次意外井喷。根据中投证券数据，两周大涨之后，3月11日开始的第三周，包括北京上海在内的全国六个重点城市，其二手房成交面积环比上升35%，同比上升451%，此趋势还在延续。

与此同时，新房的价格涨势也较为明显。3月18日，国家统计局公布70个大中城市新房房价变动数据，价格环比上涨的城市有66个，持平的城市3个，下降的城市只有1个。

多数人认为，这是有关个人住房转让征收20%个人所得税的政策所引发的，但具体征收办法须由各地方政府出台，这一直接关系民众切身利益的政策将如何落实，令各方焦灼。

国家税务总局原副局长许善达在接受《财经》专访时表示，对个人住房转让所得征收20%的所得税并非一个新政策，此前之所以没有得到有效执行有其复杂原因，而这些原因现在依然存在。“征收个人转让住房的收入所得税，中央政府和地方政府有一段时间有一些不同的想法，而且地方政府和地方政府之间也存在一点竞争关系。”

尽管如此，政府强化调控决心已现，令市场一度强化的楼市回暖预期随之改变。

20%税率为何形同虚设

此刻重提住房转让所得征税20%，究竟意义何在？市场是否反应过度？

《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。

根据2006年国税总局下发的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（下称《通知》），对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

如果纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。

这个“一定比例”是多少？各地方政府均定在住房转让收入的1%-3%之间。按照税法20%的税率折算，相当于地方税务局认为房屋交易的溢价率是交易价格的5%到15%。

纳税人的税负是被低估的，近十年来，大多数二手房交易的差价绝不止5%到15%。此时，纳税人会选择按核定比例纳税，本来有凭据也会谎称找不到。

“这就是实际执行中遇到的问题，你也不能去他家里翻。”许善达说。

但许善达强调，地方政府对住房转让所得税率的核定是完全合法的，这是中央对地方的授权，在中央并未取消这个授权，且未强行规定核准的比例区间的前提下，这个过程不存在任何违法违规的问题。

他解释说，中央授权地方核定征税比例，本意是让地方税务局核定一个较高的税率，從而约束那些“有凭据也不好好找的”纳税人，但因为各地方税务局互相比照执行，最后变成全国普遍的低税率，只有1%-2%。

地方政府之所以自愿降低税负，是因为如果一个地方的政策偏严，这个地方的房地产市场就会冷清，政策偏松的地方，市场就会活跃。只有市场活跃了，地方政府的土地出让收入才能提高，而该收入占许多地方财政的一半以上。

有地产投资人士对《财经》记者表示，在一些无新地块出让、且地方财政比较吃紧的地区，20%的住房转让所得税更有可能得到执行，例如北京西城区。

另一个导致个人住房转让所得税形同虚设的原因是，法律规定在二手房更换房产证时必须持有契税的完税凭证，但个人所得税完税凭证却不需要。

许善达表示，地方税务局本来是可以自行规定必须提供个人所得税纳税凭证的，但同样是出于市场活跃度的考虑，很多地方税务局无此要求，以至于“有一些人根本连1%或2%的转让所得税都没交”。这种情况多年延续，一开始各地有点差异，后来就变得差不多了。

他认为，此次重申征收20%个人所得税，能否执行下去，关键是中央如何解决上述两个问题。其一，要不要限制地方政府核定征收比例的权力，不限制的话如何来改变低税率的现实？其二，监管上，要不要把个税完税凭据作为换房产证时必须提供的法律文件？

如果中央政府明确地在上述两个关节上设限，那地方政府就必须要依照执行，因为税收的立法权毕竟还是在中央。

仍会保护刚需

一旦20%的交易税被严格执行，政策效果会否“抑制二手房市场”？

许善达认为，这将使得住房供给和需求一起下降，而并非市场所说能够瞬间打压房价。因为纳税之后卖房人的收益就随之降低，很多人可能惜售；如果房价因税负而上涨，可能就超出了很多买房人的预算，很多人会放弃购买。

链家地产的张旭也对《财经》记者表示，目前的二手房业主急售是“对未来成交量的透支”，可能在细则出台后，买卖双方都会出现比较浓重的观望情绪，成交量有可能出现较为明显的下降。

他表示，从目前新增房源的走势看，双双出现回落，可见新国五条带来的市场波动有所减弱，新政出台后的大量房源、需求正在被逐渐消化。

然而市场更加担忧的是，如果卖房人通过涨价或者阴阳合同等方式间接将税负转移到买房人身上，则该项规定反而与调控初衷相悖，刚需购房人群的经济负担反而进一步加重。

财政部财政科学研究所所长贾康在“两会”期间多次公开表示：目前城市中住房仍然处于供不应求的局面，新政所引起的税收负担势必会转嫁给购房者，因此一部分改善性需求就无法实现，这样就形成了误伤。

3月5日，住建部副部长齐骥接受媒体访谈时表示，“谁拿到了经营性收入谁去负这个税，得者不负本身就是违规，国家将会出台保护购房者利益的措施。”然而，何种措施还未可知。

一位不便具名的地产投资人士表示，最终所得税是否会转嫁给买方，也就是房价是否会涨，取决于供给、需求的价格弹性，需要在市场上进一步观察，现在其实看不太清楚。

在他看来，即使交易税短期之内可能因为供不应求的关系转嫁给购房人，但是因为改变了房价中长期走势的预期，可能在一段时间之后，市场供需情况就有所改变，那时候谁会更多地承担这部分税额尚未可知。

实际税负更多由谁承担虽无定论，但可以预料的是，至少在20%所得税的执行细则上，会考虑到实际情况而有所差异，更多地体现对刚需人群的保护。

由于舆论对新规定“重伤刚需保全政府开发商”诟病，财政部、住建部、国税总局已在着手制定包括“保护刚性需求”在内的国五条执行细则的方案。

据《财经》记者了解，2006年《通知》中“个人住房满五年且为唯一住房的转让所得免征个税”的优惠政策应当会保留。此外还有望为市场中的刚性需求预留一定空间，方式有可能是通过住房面积、售价等因素综合划線，有针对性地实施差异化的征收政策。

具体操作方式国际上有例可循。比如目前英国、法国、美国对首套自住房转让均免征所得税或设置高免征税额。

也有人建议，可以按持有时间实行差别税率来保护刚需。比如法国，持有超过五年即可享受增值额抵扣，每年抵扣增值额2%-8%不等，持有满30年后抵扣额达100%；在日本，按持有期限和增值额不同实行14%-39%的差别税率；香港按持有期限对二手房转让方基于交易额征收10%-20%额外印花税，持有超过三年免税，等等。

许多人相信，全国各地出现市场所担忧的20%所得税“一刀切”的极端情况的可能性并不大。宏源证券的报告分析称，二手房交易税费必然导致下游需求萎缩或者转移到一手市场，对一手房市场的交易有一定促进作用。

在接受《财经》记者采访时，包括龙湖、万科等多家龙头房企均表示，近半个月新房销售“略有回暖”，但此趋势去年底就已出现。

但是他们普遍认为，市场已进入政策敏感期，从中期来看，出现负面影响的概率较大，所以在今年头两个月，房地产业高投资高开工不大可能继续，拿地也将更加谨慎。