房地产开发企业项目成本控制和管理研究

张 晋 徐桂灵

(郑州东方今典科技发展有限公司，河南 郑州 450008)

由于房地产开发企业的资金投入较大，并且存在建设周期长和专业性强以及受到政策与市场等不稳定性因素影响较多的特点，因此也属于一个高风险的行业。要想在市场不断规范与竞争的环境下实现房地产开发项目的经济效益的最大化，就必须要对各项目的开发实施有效的成本控制与管理，从而真正实现集约和效益型的开发。同时，要想做好房地产开发项目的成本控制和管理，还应当明确成本控制和管理的阶段和成效，将项目成本意识和全员管理意识贯穿到整个项目开发的始末。只有这样，才能实现房地产开发项目阶段性的目标。

1 加强房地产开发成本控制的重要意义

近几年来，国家出台了很多针对商品房价格的制约与各项政策，这就促使房地产开发企业的发展逐渐转向依靠成本竞争来争取市场制高点的策略选择，项目成本的控制和管理属于房地产企业管理的非常重要的职能。只有科学地加强项目的成本控制和管理，才能在项目成本的形成过程中，对于整个工程项目开发的过程中，减少物质资源、人力资源与费用开支的消耗，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正工程开发过程中发生的偏差，把各项实际生产费用发生额控制在计划成本的范围之内，以保证成本目标的实现。

2 房地产项目进行开发过程中的成本控制与管理

2.1 管理并控制设计阶段的成本。在建设项目中，设计阶段关系到整个工程的造价成本。在整个建设工程中，虽然设计费仅占了极小的一部分，一般为1%～2%左右，但却可以影响整体工程造价的75%以上。如果在设计过程中坚持科学合理原则，可以为工程节省成本10%以上，特别是在设计控制主要材质指标上面。在进行工程设计的过程中，技术人员普遍将技术指标放在首位，而对经济方面关注不够，一味的提高设计标准和安全系数，忽略经济方面的合理性，会对控制项目整体造价产生影响。设计方面暴露出的不合理现象，往往都是由于对各种经济指标重视不够造成。所以说，设计阶段和项目造价关系十分密切。

在设计过程中应遵循限额设计原则，在设计中建立健全经济责任制。实行限额设计是指遵照已经获批的投资估算控制和可行性研究报告，根据已经批准的内容进行初步设计、施工图设计以及总概算控制技术设计，有效避免设计部门一味追求方便设计或者是为了保证设计不出问题而为了提高安全标准而提高工程成本。因此限额设计就是把经济与技术二者有机结合起来，对设计进行严格控制，防止由于设计变更而突破投资限额。其次应该成立一个审查部门，全面、详细的审查设计单位所出具的设计图纸，防止设计单位粗糙设计应付了事。要对审查过程给予一定的重视，一旦发现问题，应及时进行改正，防止产生造价浪费。只有控制好设计阶段的工程造价，才能控制好日后各个阶段的工程建设造价，保证实现工程造价控制目标。

2.2 在实施项目阶段进行成本控制与管理。在整个项目建设过程中，资金投入最大的是施工阶段，这一阶段既延伸了投招标工作，同时也将合同进行具体化。重视管理过程，避免发生工程索赔;设立建设监理制度，全面控制工程造价、质量和进度;从经济、技术两方面出发，对工程造价进行控制;在建设工程中控制其价款的结算工程。

在变更工程时，首先要分析工程造价，做到心中有数，尤其是在提出变更施工方案时，要分析是否存在变更的必要，避免施工单位在投标时方案作假，防止出现工程造价过高。工程签证一般都是在工程现场进行，建设方的工程师受到专业的限制，对工程预结算等内容缺乏了解，如果签证出现问题也会引发工程结算纠纷。因此这就要求建设方的现场管理人员在工程现场时尽量做到签量不签消耗也不签价，必须配有相关图形或者详细计算公式;与合同一致不抵触;工程现场签单价不签总价;弄清签证各个事项的来源。

当乙方供给材料时，要对材料进行控制，主要查看材料是否是招标过程中所规定的品牌，采购回来材料的品牌、规格、型号是否符合招标要求，并做好详细记录，如果和招标不一致，则拒绝其进场，如果在进场时没有注意到这个问题，那么在结算过程中予以调整。支付进度款时，一般都是由施工方先将进度工程量提供出来，然后现场监理会对相关工程量进行核实并审核，确认是否符合合同内的相关规定，如果符合就将其向建设方提交，经审核确认后就可以将进度款支付给施工方。在支付进度款时，应严格遵守合同要求，按照实际施工进度计算，尤其要注意扣除保修金、分包项目和甲方供给材料，此外，招标时的清单工程量中，单价普遍较高，因此要注意在计算进度款时不能完全以招标清单来计算，而是按照实际数据计算。

3 工程项目结束以后的造价控制

工程结束即竣工，一般竣工材料包括结算书、竣工图、会议纪要、往来书信及相关签证，尤其应该注意的是，无论是现场监理还是业主都要将竣工图和现场实际施工情况进行核实，确认二者是否一致。无论是社会造价咨询公司还是建设方结算人员，在对工程项目以及工程量进行核实的过程中都依据竣工图，可见竣工图的重要性。如果双方存在争议，作为建设方，要将相关人员召集在一起说明现场实际情况，对现场情况有了详细了解后甲方应在其内部召开会议，就达成的一致意见去和施工单位进行协商。此外需要注意的是如果出现定额疑问，可以向相关主管部门进行咨询，如果是合同原则问题，则只能由法院来进行裁决。

4 加强房地产开发项目加强成本控制的关键

加强对房地产开发成本控制，首先要树立房地产企业的成本意识，树立全过程成本观念;其次要在成本管理中贯彻全过程成本控制观念，建立完整的成本控制体系。要树立全面成本控制概念，必须完善成本控制体系。因为?成本控制是一个全过程的、相对的控制，是从宏观到微观、从粗放到细致的过程，是根据项目运作的不同阶段性价比进行优选的问题。成本控制决不仅仅是"审查、核算"这么简单，它已经上升到经营的高度。房地产企业必须站在这个层面，大力倡导全员、全过程的成本控制方法，这是实现成本控制的唯一途径。因为房地产开发项目需要各专业人员的通力配合，同时一些技术层面的决策要完全下放到专业的技术层面去解决，才能使决策更加科学合理，所以只有实现了每个人都是成本控制主体，每个人都有成本考核目标，没有人处在成本控制制度之外，才能实现成本控制的总体目标，才能做到从源头上控制成本。

5 结语

总而言之，房地产项目中，成本控制在其开发管理过程中占据重要地位，涵盖于整个项目的各个环节，包括土地竞买、决策、设计以及建设施工、竣工结算等，有助于提高开发项目投资收益，并对整体管理水平也具有提升作用。项目开发成本关系到各个管理层、各个部门以及各个职员，他们都应管理并控制自身职责范围内的成本。所以说，成本管理的主体是企业内部的每一个部门每一位员工，他们既参与成本管理又实施成本管理，影响着项目成本。因此要求他们创造出更多的实用价值，为企业实现更大的经济利益。

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