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干休所住房改造工程中的风险控制

2013-04-11

河南科技 2013年12期
关键词:干休所老干部招标

秦 玮

(海军工程大学 天津校区,天津 300450)

干休所住房改造工程也是军队基本建设的重要组成部分,近年来,一些军队离休干休所采取转让和置换土地、结合退休干部建房、住户集资等方式,盘活土地资源实施住房改造,取得了显著成效,改善了居住条件和休养环境,但从总体实施情况看,因论证不充分、程序不规范、组织不严密等及不可预见的因素较多,项目搁浅、工程建设无法顺利进行、老干部不满意的现象也时有发生,有的甚至酿成严重后果。因此,加强规避住房改造工程风险能力,加强项目风险管理极为重要,有利于项目顺利完成,也有利于老干部队伍的稳定。为把好事办好,稳步推进住房改造工程各项进程,认真解决住房改造工程过程中出现的一系列问题,是当前应该思考的问题,在认真学习有关政策文件与理论教材的基础上,针对当前住房改造工程中出现的问题与矛盾,谈一谈自己的认识。

一 干休所住房改造工程的风险

干休所住房改造工程的实质就是利用军队干休所现有土地资源为老干部解决一套新住房。基本程序就是开发商通过土地竞拍获得干休所拟转让的土地,在干休所拟保留的土地上建盖干休所老干部住房及附属配套用房,待全体老干部搬迁进新房之后,对拟转让的土地进行开发,建设商品住房进行销售以获取应有利润。

(一)工程项目风险

由于干休所改造工程特殊的实施过程,决定了工程实施过程中将会遇到各种各样的风险。

1.策划阶段存在的风险。工程项目决策阶段是工程造价的基础,特别是项目规划、建设标准、建设地点、工艺的评选、设备选用等,决定了工程造价的高低,关系到项目的经济效益和社会效益,是投资控制的重点之一。工程项目决策的失误或偏差势必导致经营目标不能如期实现,浪费大量的人财物力,给企业和社会造成不可估量的损失。

2.工程设计阶段存在的风险。设计深度、设计质量的优劣,严重影响工程造价和工程进程。影响工程造价较大的因素是设计的变更,产生设计变更的因素除了甲方人为因素外,大多是由于设计深度不够引起的,这些因素往往会使工程造价大幅度增加。

3.工程施工招标阶段存在的风险。工程施工招标阶段的主要任务是选择优良的施工队伍,选择不当会严重影响工程质量,给工程的正常使用带来较大风险,同时也会影响工程的造价。

4.合同管理中存在的风险。随着我国市场经济体制的建立和经济法规的逐步完善,工程项目管理中的合同管理成为管理的中心环节。合同管理制约着整个工程项目管理水平和工程经济效益的提高。在建筑施工企业合同管理中存在的主要风险有:合同主体不当;合同文字不严谨,导致合同难以履行或引起争议;合同条款不全面、不完整、有缺陷、有漏洞,在合同中看不到违约如何处理的条款;违反法律法规签订无效合同等。

(二)干休所风险

在整个工程建设过程中,干休所和承包商都要承担一定的风险,其中干休所的风险如下。

1.动迁风险。干休所老干部盼望居住新房的愿望虽然强烈,但是真正要让其搬离居住二十多年的住房,心情还是比较复杂的,这就需要做大量的思想工作,避免老干部出现反复现象,更不能提出不合理要求来要挟干休所工作人员,影响工程正常推进。

2.经济风险。干休所土地使用权竞价转让工作结束之后,必须由开发商按照《干休所军用土地使用权竞价转让文件》中约定的时间,及时将土地使用权转让的首付款汇入账号,否则视为违约,迫使开发商一心一意把资金流和技术流等全部投入到干休所合作建房工程项目中,一鼓作气完成干休所的住房建设。

3.社会政治风险。社会政治风险包括项目所在地区附近突发重大事故导致的社会风险,地方政府与军队通过政策和法规的变动间接构成影响开发商、单位或个人交易行为的风险,军队工程建设相关法律、政策与地方不一致导致的政治风险,以及干休所部分老干部二次搬家安置等引起的社会矛盾对日常安定稳定的造成的风险。

4.自然风险。该风险是因自然力的不规则变化产生的现象所导致危害经济活动,物质生产或生命安全的风险。如滑坡、地震、水灾、火灾、风灾、冻灾、以及各种瘟疫等自然现象,在现实生活中是大量发生的。自然风险的特征是:自然风险形成的不可控性,自然风险形成的周期性,自然风险事故引起后果的共沾性,即自然风险事故一旦发生,其涉及的对象往往很广,但是通常可以通过识别其带来的风险采取对计划进行调整,在施工组织中对易受自然风险影响的工序调整到较合适的天气条件下进行,达到减轻风险的效果。在各类风险中,自然风险是保险人承保最多的风险。

5.管理风险。管理风险是指主观的、人为的风险,通常是由于管理失误造成的,如管理运作过程中因信息不对称、管理不善、判断失误等影响管理的水平。管理风险具体体现在构成管理体系的每个细节上,可以分为四个部分:管理者的素质、组织结构、企业文化、管理过程。

6.组织风险。组织风险是项目决策风险的一种类型。主要内容:承包商管理人员和一般技术工的知识、经验和能力;经济与管理操作人员的知识、经验和能力;损失控制和安全管理人员的知识、经验和能力等。对于部队干休所住房改造项目有可能因为军地管理人员和技术人员组成的项目管理班子对项目最终目标、应享有的权利及相应的义务等理解、预期和态度不同难以对项目实施有效的管理,也可能因各职能部门之间配合不力造成进展缓慢。

事实上,在工程项目的实施过程中,各种干扰因素有很多,干休所作为业主方,需要承担的风险很大。

(三)开发商风险

开发商应承担的风险是指住房改造工程项目实施过程中的除规定为干休所承担的风险以外的所有风险。其中具体在不同阶段他所承担的风险也是不同的。在此文主要讲干休所风险,开发商风险暂略。

二 住房改造工程项目中风险的特点

住房改造工程项目中风险的特点投资规模大只是住房改造工程项目的特征之一,他有实施周期长、动迁难、规划报批与审批程序复杂等不确定性因素等特征。工程项目从立项到完成后运行的整个生命周期中都必须重视对风险的管理,住房改造工程项目的风险具有如下特点:风险存在的客观性和普遍性;某一具体风险发生的偶然性和大量风险发生的必然性;风险的可变性;风险的多样性和多层次性。

三 住房改造工程的风险管理与控制

任何投资开发与建设活动都有风险,既然有风险就不能听之任之,而是要进行管理,进行有效控制,对潜在的威胁因素予以确认、评价和经济控制,顺利完成工程项目。风险管理,就是人们对潜在的意外损失进行辨识、评估,并根据具体情况采取相应的措施进行处理,即在主观上尽可能有备无患或在无法避免时亦能寻求切实可行的补偿措施,从而减少意外损失或进而使风险为我所用。就前面提到的工程项目施工中存在的风险事项,提出以下防范对策和措施。

(一)土地使用权转让流拍现象的管理与控制

土地使用权转让流拍现象的管理与控制土地使用权转让流拍现象的管理与控制土地使用权转让流拍现象的管理与控制。干休所住房改造工程从申请立项到土地转让计划下达,再到正式的土地使用权竞价转让,每一道程序的周期都不短,少则一个星期,多则数月。错过了房地产开发的黄金时期,有资质有诚信的开发商就不再对此项目感兴趣,笔者认为,在这样特殊的情况下,既要满足老干部心愿,尽快动工,也不可盲目上马造成流标,则可以采取“勾地”的办法来解决这样的矛盾。

1.所谓“勾地”,即土地成交价格申报制度,是指单位和个人对具体宗地有使用意向的,可以提出“成交价格申报”申请,并承诺愿意支付的土地价格。

按照规定,启动“勾地”制度后,对于出价未达到评估价格的土地,可选择“不出让”,由此,地产商“勾地失败”。相反,地产商一旦“勾地”成功,随之进入“招拍挂”阶段,如有人竞价,则价高者得;而一旦无人竞价,“提出勾地申请的单位和个人应当参加该宗地的招标拍卖挂牌出让活动,且报价不得低于其承诺的土地价格。为此,必须按照军区级土地管理部门下达的指示要求,至少军地两家有资质的评估机构对拟转让地块进行准确评估,得出一个合理的价位。

2.期望值不可太高。某些干休所的主官对土地转让市场不尽了解,总认为土地会增值,就不顾实际,拍着脑门就确定起拍价,土地转让是一个市场行为,必须遵循一定的市场经济规律,在确保干休所能盘活的基础上,略有发展后劲即可。而不能漫天要价,造成开发商硬着头皮拿下土地之后,没有实力完成楼盘的开发,造成最终损失的还是双方付出惨痛代价。

(二)土地围标现象的管理与控制

军用土地转让的底线就是不可贱卖土地,否则造成国有资产流失,开发商就是想抓住干休所专业技术人员缺乏,老干部迫切希望住上新房的这些特点,想方设法的希望降低土地价值,对土地竞拍工作展开全方位的攻势,对其进行围标,以赚取不法利润。为避免此类现象的发生,主要有以下两种办法:确保开发商的真实性及适度提高竞价保证金数额。

(三)工程项目策划阶段的风险控制

工程项目决策的失误是最大的失误和损失,做好规划设计阶段的风险管理和控制事关重大。做好规划设计阶段的风险管理和控制,首先要研究国家政策,在政策允许的范围内进行,主要包括占用土地的手续及审批程序是否规范完备、节能环保措施是否到位;其次,进行项目的充分论证和可行性调研,研究预期效果和效益实现的可行性。

(四)工程设计阶段的风险控制

在设计阶段要注意提高标准设计意识,积极推行工程设计招标和设计方案竞选,优化设计方案,控制设计变更,有效控制工程成本。积极推动本单位职能部门采用公开招标的方式选择优秀的设计单位,在设计委托合同中将设计质量与设计费用挂钩,促使设计部门加强设计质量意识,提高服务水平,减少由于设计原因给建设单位带来的经济损失。

(五)工程施工招标阶段的风险控制

一是要加强对招标全过程的监控。招标管理部门内部控制制度是否健全、执行是否到位;招标项目是否具备法律规定的必要条件;招投标的程序和方式是否符合国家有关规定,采用招标是否满足三家以上单位的要求;投标文件是否按规定时间送达;投标单位有无存在相互串标或虚假投标行为;评标过程是否规范,是否遵循评标规则。二是严格审核招标文件。招标文件是否全面,形式是否合法;采用清单计价的其工程量计算是否正准确,有无严重错误或漏项;施工现场的实际情况是否符合招标文件的规定,防止招标文件本身漏洞个工程招标带来风险。三是严格选择施工单位。做好施工单位的资格预审工作,对投标方的资质、技术、资金、信誉、业绩、等进行严格筛选,通过资格预审把不符合项目实施要求和有不良记录的投标单位淘汰,为招标工作顺利进行打下良好基础。

(六)合同管理中的风险控制

工程项目的合同贯穿于工程勘验、设计、施工、检验、结算,是一个动态的管理过程,构成一个完整的体系。它作为建设工程项目施工的指南,对整个项目的实施起总控制和总保证作用,疏漏任何一个方面都会导致企业利益的重大损失,所以规避合同管理风险非常有必要。有关部门应加强合同管理,完善各项管理制度,建立合同管理台账,根据工程项目的特点和实际,工程项目的主管部门应适当选择计价形式,降低工程的合同风险,对于施工条件较好,工程量变化小、施工工艺成熟的项目,可采取固定总价合同方式;对于工程量变化较大的项目,可采取调价方式,在工程量可能变化的幅度范围内,采取不同的结算单价。建立层层审核把关制度,审查合同时要重点关注合同有无语言模糊、前后矛盾的现象,合同签订日期、签订对象以及合同内容是否与招标文件条款一致,特别是结算条款有无差异。

四 工程保险在风险控制中的作用及必要性

住房改造工程不是一项单纯的老干部住宅工程,它还涉及到拟出让地块的开发建设,以及整个楼盘的和谐共存。开展工程保险是十分必要的,一是与国际惯例接轨的需要。二是完善建筑市场运行机制,解决建筑领域突出问题和提高行业素质的需要。三是军队转变职能的需要。四是贯彻《建筑法》的需要。工程保险的作用主要有:防范风险的保障作用、有利于对建筑工程风险的监管、有利于降低处理事故纠纷的协调成本、有利于发挥中介机构的特殊作用。

五 结语

综上所述,在我国建筑业发展的现阶段,对建设项目进行风险控制已成为一项非常重要的工作,只要强化风险意识,增强风险控制能力,推进工程保险,就一定能完成干休所住房改造工程项目,从而彻底改善离休老干部的住用条件,为老干部创造一个舒适、优美、和谐的休养环境。

[1]胡艳妮.工程项目风险识别与分析方法探讨[J].现代商贸工业,2010(21)46~47

[2]李刚、李娜.建设工程全程法律风险控制(M),法律出版社,2011.5

[3]王家远、刘春乐.建设项目风险管理(M),中国水利水电出版社,2008

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