物业管理电梯维保费用研究

2013-04-11王晓丽

四川职业技术学院学报 2013年6期

关键词：物管物业管理业主

王晓丽

（四川大学法学院,四川成都 610064）

物业管理电梯维保费用研究

王晓丽

（四川大学法学院,四川成都 610064）

电梯维保不到位是引发电梯事故的主要原因，其深层次原因是物业管理机制存在问题。本文从维保费用的来源，支出的，资金维持三方面存在的问题进行深入分析研究，将物业管理机制存在的问题从物管电梯维保费用的角度进行研究并提出可行性解决方案。

物业管理；机制；电梯；维保费用；民生工程；维保基金

最近由电梯引发的侵权案件频繁发生，2013年5月19日《现代快报》报道中仅三天，四人死于非命，被称作“电梯夺命周”。为什么“上上下下的享受①”却成为夺命杀手，这不得不引人深思。调查发现在诸多导致电梯安全隐患的因素中，制造质量占16%，安装占24%，而保养和使用问题高达60%②。调查称我国八成电梯事故因电梯维保不到位造成③，可以得出电梯的维保问题是电梯事故发生的主要原因同时这也是物业管理机制中的一个小问题但是由目前的现状来看这已不是一个小问题，这和居民生活息息相关。如果能够从维保方面解决，电梯事故发生率从理论上可以降低一半以上。笔者认为，电梯维保不到位的根本原因是物业管理机制存在很大的缺陷，没有妥善解决维保费用。物业管理公司通常借口业主没有交电梯维保费用而相互推脱责任，造成维保环节处于停滞状态。由于物业管理机制方面存在物管与业主协商的途径有限，业主委员会的决议认可度不高，政府的不支持三大缺陷，维保费用来源少支出大且资金链来源时常脱节，物管公司积极履行维修义务责任心不高，只要电梯能够继续用就尽量拖不管电梯使用年限是否已过，日积月累的隐患故障随时会成为“电梯杀手”也不足为奇。若能解决维保费用的问题，引起业主等人对物业管理机制改革高度重视，有物质保障机制的物业管理公司也能够有动力积极服务作业，电梯事故是可以预防的。

1 电梯维保费用来源问题研究

电梯维保费用来源问题研究应该回归到物业管理机制基本层面，才能够更清楚维保费用来源存在的问题。电梯是房屋建筑物的配套设备设施物，无论使用与否，都是现代高层建筑商品房必备的室内通行设施，电梯维修保养属于物业管理中的房屋配套设施设备的维修、养护、管理领域的活动作业。同时电梯属于公共领域的共有物，属于小区业主共同所有，因此电梯的维保费用大多是来源业主所交的物业管理服务费用。但是很多低层住户业主都会以没有乘坐电梯为由拒交电梯维保费是强词夺理的做法，因为电梯属于公共设施，选择是否乘坐是业主的权利，没有乘坐可以不交纳电梯使用费但必须交纳电梯维保费，很多业主没有认清电梯使用费与维保费的性质造成了许多不必要的纠纷。国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》指出，物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。目前，电梯维保费用问题的关键是其仅是物业服务费用中的一部分也即是说电梯维保费用的来源包含在物业服务费用中，没有脱离独立成为专门的一笔维保费用。此外，由于电梯维保费用来源少且支出费用巨大，对该笔费用的分担物业管理机制中没有涉及即需要购房者、开发商、政府按一定比例、机制承款承担。笔者在已有的法律基础上，就电梯的专门维保费用来源范围扩大途径方面进行可行性的分析研究，比来源于整体的物业管理服务费用的更具有可操作性，同时能够从根本上解决由于维保费用的不到位导致“电梯隐患杀手”的问题。

1.1 设置电梯专项资金

电梯维保费用设置专项资金，可以固定电梯维保费用使其达到专款专用的地步。建设部和财政部联合颁布的《住宅专项维修资金管理办法》以下简称《办法》,第4条“住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。”第18条规定“住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。”电梯维保费用包含在物业管理服务费用中的最大问题就是电梯维保费用的不稳定性，一旦物管费用挪作他用，将要等待一段时间再次收取物管费才能够开展后续工作。如果在这段物管费“真空期”电梯出现故障或者需要进行日常的维护，物管只能往后推迟，“电梯惨案”隐患随时会发生。如果在《物业管理条例》中明确规定电梯维保费用以电梯专项资金的形式将物业管理服务费用进行归类，那么即使物管费没有的情况下，电梯安全保障资金还是能够支付的，至少不会在业主拒交物管费的情况下因乘坐电梯而受到伤害甚至生命。

电梯专项资金是指专门用于电梯维护、保养等为维持电梯正常工作运行而由业主交纳的费用，将此部分费用独立于物业管理费用单独设置的一种专款专用的模式。物业管理服务质量的好坏体现在“价格”上，当电梯的“维保价格”低于物管公司所得收益时，电梯的维保问题最终仍旧是一个问题，此时物管解决的是电梯表面的问题，本质的问题还需要支付更多的费用，电梯专项资金至少可以从物质上解决电梯维保费的后顾之忧。

1.2 电梯收益归入制度

电梯收益处分应该不同于一般的小区公共场所收益，应将电梯收益强制纳入电梯维保费用范畴不能分给业主。实践中，很多广告发布者愿意选择在小区张贴发布广告，不仅广告宣传效益好，而且价格低廉、投资回报率较高，这也就引发物管部门与业主就广告收益的权属争议。《合肥晚报》记者于2006年调查发现约有40%的采访对象建议小区广告收入归小区的物管部门，用于完善小区公共设施建设；约有30%居民没有考虑过广告收益归属的问题，甚至有部分居民认为这和自己没有关系。合肥市房地产管理局物业处工作人员接受记者采访时表示，合肥省物管条例规定在小区公共部位做广告，对其收费的前提下，小区物管部门可以扣除30%的管理费，其余应该归小区全体业主所有④，也即小区广告收费70%归小区业主均摊。业主对小区广告的收益具有话语权，小区户外广告载体的产权属于业主，因此广告收入也该归业主支配，但是像电梯这种时刻会出现隐患开支大来源少的设施法律应有例外的规定。电梯广告收益强制纳入电梯维保费用领域从本质上分析也是归小区业主共有，只是换种方式将其专款化，只用于小区的电梯维保开销，没有侵犯业主的权利，相反这种机制能增加维保费来源减少业主负担，更进一步保障电梯维保的进展。

以法律的形式确定电梯收益归入制度，在业主和物管之间起到“定纷止争”作用。电梯的收益因使用的目的不同，收益的费用也不同，通常都是积少成多的收益，业主即使分取也只是杯水车薪。若能集大众之电梯收益闲款，将其归入电梯维保费用中，专款开支，电梯费用能够有固定的自身收入来源，也减轻了业主的负担。

1.3 “三方”共创电梯维修基金

电梯维修基金能够为电梯安全买一份长期保险，但维修基金的建立仅仅依靠个人是举步维艰的，需要强大负责任的政府、相关的业主及牟利的开发商三方共同协作才能够顺利完成。电梯维修基金与其他基金一样，在本质上具有专项的用途，只是此处由于电梯安全问题已不再是小问题，为了引起足够重视，新设立一项电梯维修基金作为专用。由于三方身份地位不同，三者承担的维修基金也各不同，为了平衡各方的利益，三方主要承担以下内容基金：

业主承担部分基金，主要原因是电梯的直接受益者。根据商品房是否安装电梯，业主交纳的电梯基金也不同。虽然电梯安全事故成为社会问题，但是并不是所有的小区都安装电梯，若不分实际情况让所有业主承担基金必会引发社区矛盾，不利于社区的和谐建设。已安装电梯楼栋的各层业主承担的基金也是不同的，因为高层住户和低层住户的使用电梯的频率也是不同的。这些问题都是目前小区电梯使用争论最多的话题，若能有效合理解决此问题，小区电梯维保基础工作才能够顺利进行。对于业主所交的维保基金，笔者建议开发商在业主购买房屋时按照法律的相关规定代为事前提取，提取比例要考虑购房的面积、楼层高度、电梯有无等情况进行多层次的基金模式，这样能够统一收取标准和及时收取业主维保基金避免不必要的麻烦。

开发商承担部分基金，理由是其为商品房获利者以及履行社会责任。从权利义务的对等性分析，电梯是房屋的附属设备，开发商卖房获利同时必须承担一定的附随义务，体现在电梯维保方面就是承担部分维修基金。同时，电梯致害不亚于房屋结构带来的损害甚至更具挑战性、严峻性。房屋出现质量问题时业主能够从外观能够察觉到并能够有效的采取维修措施，而电梯出现安全隐患具有隐蔽性，业主不具有专业性知识通常不能够提前发现，致害性直指人身，从危害性的角度分析开发商提取一部分售房款作为电梯维修基金也是承担社会责任的体现，立法应该明确规定开发商提取的住宅专款维修资金应按售房价款比例将一部分化归为电梯维修基金以及业主在买房时在购房款中分担一部分电梯维保基金。

政府承担部分基金，电梯安全关系民生的质量生活，如纳入政府正在进行的民生工程建设中，这就为电梯的安全买了份长期的无风险保险，同时能够让市民切身感知民生工程就在自己身边。“伴随着城镇化建设的日新月异，中国迎来了高楼时代，电梯数量快速增长，已成为大众生活不可或缺的重要垂直交通设施，电梯安全运行已成为备受关注的‘民生工程’⑤。”电梯维保不仅仅是物管、业主开发商的责任，还需要政府的行政行为作为保障后盾。将电梯维保费用纳入民生工程建设，并不是让政府为电梯一切维保费买单，而是从电梯的用途、场所、性质、使用年限等因素为参考依据进行综合评估后，启动政府电梯维保费用发放补贴政策。对政府承担的基金并不是很多，也不一定非得从本行政区财政内划拨，可以从经济发达地区调动部分资金用于这部分开销同时能够平衡各区域经济。国家在这个层面可以实施宏观调控，发达地区承担较多的社会责任，不仅实现资本区域流动还可以为实现共同富裕目标奋斗。

2 电梯维保费用支出问题研究

解决了电梯维保费来源的问题后，如何平衡电梯维保费用支出问题也是电梯维保活动顺利进行的关键。笔者从电梯维护的轻重程度为视角，将电梯维保活动划分为电梯日常维护、电梯故障维护以及电梯更换三个环节。如果物管能够在电梯维保过程中，在各阶段采取有效的前期预防注意措施，可以减少大量的不必要费用支出同时也能够做到事前防患，对业主生命安全负责，减少电梯事故的发生。

2.1 电梯的日常维护费用问题

电梯的日常维护是所有维护环节中最基础最关键的环节，此环节没有到位必然引起后面环节的连锁反应。同时，电梯的日常维护也是工程量最大最繁琐的环节，稍有不慎，就会埋下隐患。电梯日常维护的保养项目和内容通常由业主委员会与维保单位合同约定，但法律也制定了基本的保养规则，只要不违背法律鼓励制定更高的电梯维保条款。《电梯使用管理与维护保养规则》（以下简称《规则》）第16条电梯维保时间跨度有半月、季度、半年、年度维保，为了有效预防电梯事故的发生，通常维保单位按照合同，受物业公司的委托对电梯进行15天一次的维保。日常维护不是检查的次数越频繁效果越好，《规则》规定的维保时间间隔有一定的科学道理且每次的维保的内容达到的效果也不一样。半月维护是检查电梯的外在人可以感知的基本运行状态；季度维护是涉及电梯固有的物理特性检查；半年维护与季度维护主要是对电梯的各种性能进行达标测试检验。选择的维保时间间隔差不同检查所达到的基本要求不同，从而电梯日常维护支出的费用也不同，采取的日常维护的前置措施也不同。

处理好电梯日常维护中的半月维护和季度维护，可以在日常维保环节节省一笔费用。《规则》对电梯乘客应当遵守要求，正确使用电梯等注意事项做了规定，但都是从宏观上对乘客作出禁止性说明，没有违反的惩罚措施不具有可实施性。对于部分文盲、老花眼以及小孩而言，在电梯中贴上这样的说明也无多大的意义，根本达不到事前预防的作用。笔者建议，业主与物管就电梯的日常维护前期注意事项，在入住的时候就应该以合同的形式签字确认以达到前期宣传到位，业主签字认同的如不得在电梯里猛跳、抽烟等一些禁止性规定。若有违反，引起电梯安全责任事故的一切费用责任由其承担。如果每户业主都知晓此条款的威慑性，自然会时刻提醒自己的家人乘坐电梯时的注意事项，遵守电梯乘坐规则。能够意识维保前期问题，这一阶段若没有大的检修，业主所交的物管费完全能够承受此阶段的维保开销，并不需要动用大的维保资金。

2.2 电梯的故障维护费用问题

即使电梯日常维护进展很到位的情况下，电梯因使用而磨损折旧老化故障发生也是难免的。电梯故障发生的原因部分是电梯内在结构引起，部分是人为操作不当，对于前者从物管费中支出维保费用没有问题，但对于后者应该由物管先行垫付故障维保费后再向致害人追偿，而不能推脱借辞是他人造成的电梯故障而不予先行维修。笔者看来物管先行垫付是强制义务，因为电梯恢复正常工作涉及业主集体的正常生活，至于最终由谁来“买单”法律可以赋予物管追偿权，建议物管实现追偿权后同时附加教育致害人严格按照电梯正常操作的义务。

电梯故障维保费用分成可补救部分和不可补救部分，主要是对可补救部分问题的归责制度研究。当电梯的故障发生是由于人的因素造成时，如监护人与小孩同乘电梯未尽到监护职责，小孩用脚来回强行制止电梯关闭造成电梯停止工作，监护人就应该赔偿电梯维保费用，这样既能够填补维保费，也能让侵权人得到教训且分担一部分故障维保费的支出损失。这样的措施也体现出对其他业主公平负责，不能因为一人的侵害让小区所有业主为此买单，也能够引起业主的重视防止更多的侵害人出现。实践中若能采取故障维保费用的“支出与填补模式”，保障电梯维保费用充足到位，维保单位都能尽职尽责。此外，对致害人进行电梯安全常识教育，可以避免人为电梯事故发生，节省电梯维修资源。

2.3 电梯的更换费用问题

任何电器都有使用的寿命年限，使用超期限电梯出现事故通常是致命的。由于没有电梯强制报废制度且更换电梯的费用过大，只要没有大的事故发生，小区电梯“带病”运行普遍。电梯报废意味着重新更换安装新电梯，这笔费用数目非同小可；有使用年限就意味着更换电梯的次数将是无期限，设想更换一两次很多业主能够承受，但更换的次数多了未必所有的业主还能继续承受，最后同意更换电梯意见人数没有达到法定的票数，只能选择不更换或强行使用报废电梯。关系民生的问题不是小区业主拼凑就能够解决的，政府实施电梯强制报废制度的同时应该出台更换电梯费用补贴政策减轻业主等的后顾之忧⑥。

为了解决更换电梯费用问题，建议集合业主、开发商、政府力量共同承担这笔费用，但主要的还是政府承担。小区电梯安全也是公共安全的一部分，政府有义务保障公共安全，细化到电梯维保更换方面，政府应实行电梯更换补贴政策以鼓励物管等人采取积极措施更换电梯，保障业主的人身安全。此时所要解决的问题就是如何防止恶意攫取国家补贴款以及过度频发更换事件出现。出台补贴条例严格审查申请报废电梯是否达到届满使用期限、报废条件以及由政府来处置报废电梯，防止业主将报废电梯再次拼装转让危害他人，对于审查合格者给予补贴并将处置报废电梯的款项一并返还，纳入维保资金用于后续的维保活动。

3 电梯维保费用保值措施

电梯维保费用来源与支出问题只是物业管理机制问题的一个方面，对于当前因维保费缺乏导致电梯事故突出的电梯费用问题不能让临时措施占主角，研究长久可行性方案才是落脚点。从电梯维保费用自身属性出发，以期达到电梯维保费用利用率的最大值。笔者就电梯维保费用保值问题从影响电梯维保费直接与间接因素进行分析，提出可行性的长久方案。

3.1 维保费投资与基金细化菜单制

《办法》第27条规定“下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：1）住宅专项维修资金的存储利息；2）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；3）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；4）住宅共用设施设备报废后回收的残值。”物管将电梯维保基金妥善运用可以额外增加业主的收益，但这关键要依赖物管的业务管理水平，若条件欠缺者可以委托专门理财机构进行投资。赋予物管权利的同时应该克加不作为义务，严格禁止物管滥用维保费，否则维保费收不回后果更加严重。维保基金应投资于无风险的行业，这是由其自身的公共性所决定的。投资只是管理的一种变换方式，维保基金真正的状态还是应该回归稳定。

并不是所有的电梯维保基金都能用于投资，维保基金细化也是投资的一个问题，将基金细化可以明确知道可以用于投资部分的资金。基金细化菜单制，就是根据电梯服务内容、服务水平、服务质量、范围等综合考虑，将电梯维保的项目费用细化成菜单收费模式，业主可以根据自己需求选择电梯服务套餐，选择不同收费也不同，各需所求，有效解决电梯使用问题。此外，能够让业主了解所有维保资金走向，具有公示的透明作用，当电梯维保资金不足时，业主也能够及时主动的交纳费用。

3.2 规范房屋买卖合同文本

实践中大多购房者在签订商品房买卖合同时也附带接受开发商为其选择的物管，但在商品房买卖合同中并没有凸显出物业方面的协议，而是在办理网签合同后就物管服务方面的协议另行提供单独的协议。笔者曾亲自到四川大学房地产公司实习目睹很多购房者都是被动的签订物管协议，因为物管公司的工作人员就在旁边指导签字，很多业主连物管协议的内容都不知道，姑且都认为这是买房的必经手续，因为物管公司在房地产公司内办公。殊不知，可以选择物管服务内容及物管公司，并不是由开发商包办。由于房地产公司在售房连物管服务一并售出，导致很多事后因物管服务引发的纠纷得不到妥善的解决。可以肯定房产公司的作为可以为业主节省麻烦，但有关物管服务的协议必须在房屋买卖合同中体现出来，规范房屋买卖合同文本可以保证业主的知情权和选择权，避免因物管服务不符合合同的要求导致业主拒交物管费的案例发生，结果也因此导致电梯维保费不到位，从而引发后面的的连锁反应。

规范合同文本最简便可行的办法就是将合同分为主合同条款和附合同条款两部分。主合同条款内容仍是目前商品房买卖合同的条款，这部分内容基本维持不变；而增加的附合同条款内容应明确规定物业服务收费标准的条款，如房屋建筑质量、设备安装、附属配套设施、房屋周边环境、物业服务内容、收费标准、服务标准、争议解决办法及小区内相关公共建筑的权属关系等目前容易引发纠纷的条款，凸显附合同条款在商品房买卖合同中的地位，让业主知道物管费构成，有利于业主入住后就争议内容及时解决，尽早恢复收取维保费用保障电梯维保费用来源。

3.3 “因地制宜”安装电梯型号

《电梯使用管理与维护保养规则》附则可知电梯类型分为乘客电梯、载货电梯、液压电梯、杂物电梯以及自动扶梯与自动人行道电梯等，笔者主要研究的是乘客电梯，这也是生活中经常接触的，其他电梯可以参考适用。电梯用途型号不同适用的人群流量也不同，小区在选择电梯型号时应根据实际乘坐电梯每次的平均人数计算，可以安装最大容量人数不同的电梯，有效利用电梯的最大值，可以节省电梯来回的次数及磨损率。设置两台以上大小容量搭配电梯，就能同时或交替使用，人流非高峰时开小容量电梯，高峰时再开大容量电梯，就能大大降低耗电量。此外，电梯轮流维保期间也不会影响业主的日常生活，并能节省能源和日常维修管理费用。

电梯安装策略得当，电梯使用效率会达到最高值，但是在选择电梯型号时不能因节省购置电梯成本选择质量差的电梯，这会为后续维保费增加更大的投入埋下祸根。对质量差的电梯严格实行“禁入制度”，除了会因此付出高额维保费外，随时会造成人身伤害。

4 结语

中国人口在未来几十年内还会继续增长，粮食总产量减产已经敲响警钟，很多农村集资盖楼房以腾出土地改成良田。农村尚且感知土地的紧张，城市的建设用地更是稀缺，土地是有限资源，少占地多利用空间是发展潮流趋势。支持开发商修建高层建筑，鼓励业主住高层楼，确保楼房的住宅率是当前城市房产的面临现状问题，而电梯安全通行能够解决业主通行后顾之忧。但是目前克服电梯故障前景还是不容乐观，若能够从小小电梯维保出发，保障业主上下通行安全，才能激励业主愿意入住高层建筑。同时对于高层楼售价可以给予适当优惠，改革创新物业管理机制，如实行物管评比奖励资金制度、维保基金细化菜单制、预防为主普及化（法院电梯故障提示免责⑦）等，我想大部分业主也是愿意购买高层楼的。电梯维保费用不仅仅解决电梯问题，还能够间接带动房地产产业创新，物业管理机制改革，缓解土地稀缺性问题。名符其实的“上上下下电梯享受”，感知“小政府，大社会”的安定和谐社会环境仍需要其他相应措施与改革，电梯维保问题仅是物业管理机制问题中的部分。

注释：

①1992年，周仁伟为上海三菱设计了“上上下下的享受”这条精典广告语。

②http://gx.people.com.cn/n/2013/0520/c179461-18691 723.html，《电梯“夺命”事故频发需制度规范更需依法追责》，访问时间2013年6月2日。

③http://www.chinasdi.cn/news.aspx?newsid=11511&ty pe=G，访问时间2013年6月2日。

④小区广告收费70%归小区业主所有[N],合肥晚报,2006,12.

⑤http://news.dichan.sina.com.cn/2013/01/22/633923. html，《电梯安全已成“民生工程”》，访问时间2013年6月5日。

⑥http://news.dichan.sina.com.cn/2013/01/22/633595. html，《盼着加装电梯的业主希望政府能“补贴”》，访问时间2013年6月5日。

⑦http://www.21cbh.com/html/2013-5-31/4mntg3xzy5njk 4mw.html,《法院电梯贴"生死状"称发生意外后果自负》，中国广播网，访问时间2013年6月23日。

[1]张绍培.对一起物管退费案的思考[J].现代物业，2006，（07）.

[2]符振彦.美丽园业委会遭“弹劾”我们该思考什么[J].北京房地产，2006，（11）.

[3]吕燕慧.在责任与监督中和谐共生——由业主委员会成员集体辞职引发的思考[J].现代物业,2008,(02).

[4]张弘，杨承志.业主委员会监督难问题的探讨[J].中国物业管理,2006,(7).