现代城市住宅小区改造工程的施工探析

王文儒

(建设综合勘察设计研究院有限公司深圳分院，广东深圳518052)

随着近年来我国经济的快速发展，许多城市都在进行大规模的建设。但20世纪90年代以前建设的住宅小区，随着时间的推移和当时建设条件的限制，已经不能适应城市居民生活和现代城市发展的需求，必须进行更新改造［1］。城市老旧住宅小区的改造工程是改善居民生活环境、造福为民的重要举措，也是建设和谐社会的有效途径，对现代城市的可持续发展具有十分重要的意义。但由于改造工程关系到城市居民的切身利益，并且涉及多方面的问题，已成为城市建设与管理的难点问题，需要综合考虑多方面的因素，做好城市老旧住宅小区的改造施工方案，努力提高城市老旧住宅小区的人居环境。

1 城市老旧住宅小区存在的问题及改造内容

1.1 城市老旧住宅小区存在的普遍问题

我国城市现存的老旧住宅大多建于20世纪七八十年代，由于当时城市规划、房屋建设标准、维护管理等多方面问题，导致其已无法适应人们对居住环境的要求。随着时间的推移，许多老旧住宅小区的主体结构和基础设施都表现出较为严重的问题，主要表现在房屋内外墙的粉刷面都已经褪色、起壳、风化，电力系统老化且缺乏公共照明，楼梯扶手锈蚀、表面起皮脱落，多层楼房顶层的防渗漏层老化，下水管道破损、堵塞，在雨季顶楼常常会出现渗水现象，而且由于当时的小区排水系统建设落后，小区内雨水、污水混流，生活环境极其糟糕［2］。这些问题对居民居住生活造成了很大的困扰，严重影响了居民的生活质量。

1.2 城市老旧住宅小区改造施工的特点与内容

城市老旧住宅小区的改造施工应从房屋的主体结构入手，重点针对通常出现的外墙的开裂渗漏、屋顶渗水、电力系统老化、排水系统落后等问题，解决老旧住宅小区居民的迫切需求，再通过对小区环境净化、整体绿化、功能优化等措施逐渐完善居民的生活环境，为城市老旧住宅小区居民创造安全、舒适、优美的居住生活环境。

与一般的新建工程施工不同，城市老旧住宅小区的改造施工对居民的生活影响较大，并存在一定的安全隐患。在对小区进行改造施工时，居民家中需要留人，以便于水电工程的施工，但也不能长时间影响居民的生活，需要负责改造的施工单位制定合理的施工组织计划以提高施工效率。此外，小区内道路、管线施工点多面，在对其进行改造施工时必然会影响居民的出行，需要做好与居民的协商工作。

2 城市老旧住宅小区改造施工技术

2.1 外墙、屋顶的改造施工

许多城市的老旧住宅都采用砖混结构，并在外立面用涂料作为饰面，在多年的风吹日晒后在外墙与屋面常常会产生裂缝，并导致雨水渗漏到室内。在对小区住宅外墙进行改造时，可以结合建筑节能措施，在修复房屋外墙时设置保温系统，既可以起到保护主体结构、延长建筑物使用寿命的作用，又可以提高墙面的保温隔热效果，降低室内温度的变化幅度，提高房屋的居住舒适性，从而提高建筑物的整体性能。在外墙改造施工时，需要先将墙面起壳部分铲除并清理干净，然后涂刷防水涂膜稀浆和喷涂聚氨酯泡沫塑料，再修整聚氨酯泡沫塑料层，并涂刷防水涂膜稀浆和内夹玻纤网格布的抗裂腻子，并抹平、找直，保持阴阳角的方正和垂直度，打磨成型。

对小区屋面进行改造施工时，也可以采用保温隔热层，减少夏季阳光直射对顶楼居民的影响。先拆除原屋面架空板，并铲除原屋面防水层;然后涂刷起固定基础、界面、隔潮等作用的防水涂膜稀浆，并喷涂硬质聚氨酯泡沫塑料，待其硬化后可以形成保温隔热层，再在其上涂刷防水涂膜，对于屋脊、檐沟、阴角、洞口等防水薄弱处可以再涂刷纤维增强抗裂腻子，从而保证屋面具有良好的防渗能力和保温隔热效果。

2.2 电力系统的改造施工

建于20世纪的许多老旧住宅小区由于当时电力系统规划缺乏前瞻性，虽然其后也进行了逐步的扩充，但由于家用电器的普及和大规模使用，小区用电负荷迅速增长，导致小区电力系统普遍存在用电供需矛盾的问题。而且随着时间的推移，电力系统线路逐渐老化，存在许多造成人身与财产损失的安全隐患，严重影响居民的生活质量，老旧住宅小区电力系统更新改造显得格外迫切。

在老旧住宅小区电力系统的改造施工前，需要深入现场进行实地考察，了解设备运行情况和存在的问题，并按照远近期结合、以近期为主思路，根据用电负荷、用电容量、地区供电条件综合评估现存供配电网络的情况，从而合理确定供配电系统改造的施工方案。改造施工时，需要先整理输电线路，取消低压架空线路，更新已经老化、载流量不够的电缆，并更新存在安全隐患的配电柜、变压器等变配电设备，通过合理调整供配电系统的整体布局，保证每一栋住宅楼用电都在允许的供电范围之内，从而保证住宅小区的电力供应安全。

2.3 排水系统的改造施工

我国早期住宅小区在设计时缺乏对排水系统的规划，往往忽略了小区整体场外污水系统的统筹安排与使用，通常采用雨、污合流的排水方式就近排入河道或城市下水道。在当时工程施工时缺乏有效的监管体系，导致施工质量较低，而且由于后期的维护管理不到位，许多老旧住宅小区的排水系统管网老化严重，多处出现了破损、堵塞的现象，严重影响了小区正常的排水运行功能［3］。

在对老旧住宅小区排水管网的改造施工中需要对雨水、污水管道系统进行同步改造，实现小区雨污分流、污水进网、排水畅通的目标，从而改善居民的生活环境。但在工程施工时常常会遇到彻底改建排水系统时会对小区已完善的绿化环境和设施造成破坏，而且在一段时间内废污水将无法排出，对小区居民正常的生活造成严重影响，而且老住宅小区各类管线布局走向较为混乱，新建管线容易发生交错、绕行现象，改造难度极大。因此，老旧住宅小区排水管网的改造施工可以将现有管网按照雨水系统的技术标准要求进行局部的整改与疏通后作为小区雨水系统，同时单独建设污水系统，可以大大降低施工难度及对小区设施的破坏程度。此外，还需将污水系统接入城市污水干管，雨水系统可以就近排入河道，从而以达到小区排水系统合理配置的目的。

3 城市老旧住宅小区改造施工管理

3.1 改造工程文明施工管理

为保证改造工程施工井然有序地进行，需要建立由社区领导参与施工现场管理的领导责任制度，各领导小组每月都要组织检查，对发现的问题及时整改。通过建立施工现场管理规章制度和实施办法对施工内容进行检查，对出现问题的项目责任人进行处罚，对成绩突出者予以奖励，从而保证施工的质量。

3.2 施工安全管理

小区是居民集中生活的场所，其间车辆、人员密集。在改造施工的开挖工程、拆除工程、电气焊等工序会对过往人员造成一定的安全威胁，需要时要做好安全管理工作。社区领导要组建安全管理小组，将安全管理责任落实到个人，在工程施工前需要核查施工方施工组织设计中的安全管理措施的合理性和可操作性，落实施工现场安全检查的重点部位和重点项目。通过制定施工现场安全生产的管理制度，加强对操作现场、土方工程、脚手架及高处作业、施工临时用电、施工机械、拆除工程等6个方面的安全防护管理。在对电力设施、压力容器、金属焊接、多种施工机械操作等进行特种作业时，需要保证作业人员持证上岗，并进行巡回检查及时发现和纠正存在的问题。此外，还需加强对施工工人的安全教育管理，提高施工人员的安全意识。

3.3 施工质量管理

改造施工的目的是改善老旧住宅小区居民的生活环境，解决小区存在的问题，因此在施工中需要加强工程施工质量管理。小区改造工程涉及千家万户的居民，不管工程大小，都需要进行全方位的工程质量控制，保证工程施工善始善终，有效解决居民的生活难题。因此，在具体的改造工程施工管理中要切实加强施工原材料、中间产品的质量检查，并对施工过程的每道工序进行质量检查与验收工作，并结合工程施工的具体情况采用不同施工工艺与施工方法，从而确保工程的施工质量。

3.4 改造工程施工的人本管理

老旧住宅小区改造施工的顺利实施需要广大居民的支持与配合，工程施工管理中要合理安排施工时间，并做好与居民的沟通协调工作，根据工程的进度安排提前与居民进行沟通协商。当施工方与居民产生矛盾时，小区领导人员要及时协调。工程施工单位在施工中要尽量减少对小区环境和设施的破坏，施工材料要堆放整齐，不能妨碍居民交通出行。当出现施工中必须停止供应电水时要提前通知居民，在进行土方开挖施工时要及时回填，夜间在危险地段设置警示灯，防止居民出现安全问题。老旧住宅小区的改造施工中需要认真落实以人为本的施工管理思想，尽量减少施工对居民生活的影响，从而确保工程施工的顺利进行。

3.5 改造工程施工的造价管理

老旧住宅小区改造工程施工情况复杂、可变因素较多，在施工过程中要加强工程施工管理，可以从加强现场签证的管理和控制、加强设计变更的管理和控制两个方面进行工程施工的成本控制［4］。现场签证是工程结算的重要依据，要求驻地监理及甲方代表做好现场记录工作，从而可以保证工程结算的质量。由于老旧住宅小区改造工程的合同外费用所占比例较高，需要增强监理人员的责任心和签证工作的及时性、准确性、规范性，从而达到加强现场管理的目的。由于小区改造中的突发情况较多，在施工过程中出现设计变更在所难免，对适应现场情况和为满足功能需要的变更必须及时确定落实，对提高建设标准的变更需要进行必要性论证后再确定，对于增加工程内容的变更一般予以拒绝。

4 结束语

城市老旧住宅小区已经不能适应城市居民生活和现代城市发展的需求，必须进行更新改造。目前城市老旧住宅小区的主体结构和基础设施表现的诸多问题，可以先从居民迫切需要解决的外墙开裂渗漏、屋顶渗水、电力系统老化、排水系统落后等问题入手，通过文明施工、施工安全、施工质量、工程造价及人本管理等手段加强施工管理，减少工程施工对居民的影响，并为城市老旧住宅小区居民创造安全、舒适、优美的居住生活环境。

［1］ 刘杰，宋正云.如何实施住宅小区改造［J］．山东煤炭科技，2007(z1):89－91

［2］ 林海源.居住区改造的探索与尝试——解读承德万华小区［J］. 城市建设，2010(6):57－59

［3］ 王开民.浅谈小区排水改造的质量控制［J］.中小企业管理与科技，2012(6):122－123

［4］ 王建平.浅谈住宅小区改造工程造价控制［J］.胜利油田职工大学学报，2005，19(2):43－45