房地产调控的雷区

地产调控需要从土地财政、金融改革、地区差异和投资环境的全局着手理顺，因势利导，而不仅是简简单单的打压。

最近房产较多的同志们又要经历数个不眠之夜了，因为国务院发布了“关于继续做好房地产市场调控工作通知”，调控打压力度再度升级。作为对之前出台的“国五条”规则的细化，新通知细则十分严苛，并将通过增税、信贷和监督等多种渠道加强对房地产市场的控制。消息一出，深沪股市急跌，CSI 300指数跌幅打破了两年以来的记录，众多内房股更是纷纷触及跌停板。牵一发而动全身，房地产市场对资本市场枯荣与共的巨大影响力展示得再明显不过了。

中央此次对地产市场重拳出击，很大程度上是因为目前楼价上升趋势颇有加剧之嫌。根据中国指数研究院（CREIS）的数据，截至今年2月，中国最大一百个城市的平均房价已经9个月连续上涨，其中上海的平均房价在今年头两个月比去年同期上涨41%，北京的涨势也不遑多让。地产狂热死灰复燃，这显然不符合中央将经济增长模式从投资型向内需型转型的大计方针。李克强总理表示中国要在2020年前达到小康社会，经济增长率有7%即可，显然中央已经彻底否认了过去以地产为代表的投资拉动经济的主体，转而追求强调结构平衡和发展质量的增长模式。

中央新一轮地产调控的巨大决心固然可嘉，但中国是个发展极不均衡的大国，明显不能采取一刀切的方式去整治全国地产市场。虽然中国地产整体涨势喜人，但是在一二线的大都市和三四线的中小城镇之间却存在着明显的差别。根据中国房产信息集团（CRIC）去冬发表的《中国城市房地产风险排行榜》报告，风险排名前五十名全部是三四线城市。在一二线大都市常年存在着针对中低等收入的人群房源不足的情况，即产能不足；而在三四线城市则存在明显的供过于求，不少地区的住房库存需要十年左右的时间才能消化，弥漫着鄂尔多斯般的“鬼城”。因此，中国的地产泡沫到底是指在一二线大都市中中低等收入人群在一房难求的供需博弈下楼价飞升，还是指二三线城市由于供过于求形成的鬼城？在这种情况下，过度围绕一二线城市制定地产调控措施是很危险的。比如“国五条”提出要增加土地供应，这在一二线大都市很好用，但却会令三四线城市房产滞销的问题雪上加霜。

而且房地产是经济增长的重要动力，打压动作太猛会令国民经济伤筋动骨。根据住建部政策研究中心数据，房地产业占中国GDP的比重接近10%，促进了建筑、建材、冶金、化工、轻工、机械、纺织等50多个上中游产业的发展。按国家统计局投入产出模型测算，在中国每100亿元的房地产投资，可以带动国民经济各部门的产出286亿元，其中房地产业自身10.98亿元。

房地产还是地方财政收入及债务和影子银行信贷的主要承载行业。在中国地方政府的可支配收入中，国有土地使用权出让金是重要组成部分，根据中投证券研究所的数据，2010年，土地出让金占地方可支配收入27%。在地方政府负有偿还责任的债务中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务占23.79%，达到2.55万亿元。另外，房地产业在规模高达3.35万亿美元的影子银行业务中也占很大比重。

照眼下的形势，如果中央在地产调控中对不同地区不加区别的采取一刀切的铁腕手段，很可能令岌岌可危的三四线城镇楼市崩盘，从而给深陷房地产泥沼的地方债务和影子银行带来毁灭性的打击，处理不当，则中国会有爆发欧猪五国般债务危机的危险。

目前的地产宏观调控中还有一个值得担心的地方，那就是过度依赖对需求的压制，这就好比用堵的方式去治水，解决不了根本问题。在这方面，最辛辣的一招当属“依法严格按转让所得的20%计征个人所得税”，虽然意在打击投机需求，但也连带打击了买房自住者的需求。另外，富裕中国人之所以钟爱买房投机，其错不在房市本身，而在于中国投资产品结构的单调，缺乏创新和选择。房地产占中国家庭财富的比重高达41%，而同样的比重在美国只有26%，美国家庭还有相当的财富集中在金融证券，股票，企业债券，共同基金账户，养老金账户等投资产品中。如果中央能够减少在金融行业领域里的国家垄断资本主义和对银行业的严格管制，开放资本市场，促进竞争和创新，则中国的富裕阶层将有更多的投资渠道供选择，而不仅仅是拥挤在房地产市场。

地产调控需要从土地财政，金融改革（影子银行），地区差异和投资环境的全局着手理顺，因势利导，而不仅是简简单单的打压，否则怎么调也走不出“愈调愈涨”的雷区。