市场经济视阈下的我国房地产价格影响因素与调控政策探析

屈欣颖

（赤峰市房屋交易产权管理中心，内蒙古 赤峰 024000）

自从1998年在全国范围内取消“实物分配福利房”的房屋制度以来,我国房地产业进入了完全市场化、社会化阶段,并得到了快速的发展.本世纪的前十年,我国的房地产开发投资总额保持了年均25%以上的增长速度.由于市场经济不够成熟,房地产制度不健全,房地产的过热投资，导致房地产价格一路飙升,各地出现房地产投资热、炒房热,过多的银行贷款卷入到房地产市场中,使房地产市场更是一发不可收拾.十一五期间,部分大中城市房价又出现较大幅度的上升趋势,带来了一系列负面的影响.因此,制定并出台相应的政策，对房地产市场价格的影响,对引导房地产业健康发展,避免盲目投资、资源浪费,实现经济社会的健康可持续发展等都有着十分重要的意义.

1 在房地产需求体系中,对房价产生影响的因素主要有以下三个方面.

1.1 房地产需求体系中价格影响因素

1.1.1 基本的需求和支付能力

在住宅的需求体系中,住宅需求是购买欲望和支付能力的统一,没有购买欲望或支付能力,都不能形成有效需求.我们采用城市居民人均年可支配收入和城市常住人口,作为影响本区域房价因素的考核指标.

1.1.2 国家政策影响提供的支付能力

我们国家的住房公积金体系,促进了住房制度改革,加快了城镇住房建设,改变了住房消费观念,增强了个人住房消费能力,所以在城市居民购买所需住房时,公积金的使用起到了非常重要的作用.从住宅需求角度来讲,这体现了购房者的购买支付能力.而个人住房公积金贷款利率的变化,反映了个人住房所需支付金额总额的变化,反映了住房需求系统中购房者支付能力的变化.因此我们采用个人住房公积金贷款利率作为房地产需求体系中影响房价的考核指标之一.

1.1.3 房地产租赁市场

作为房地产销售市场并行存在的市场,房地产租赁市场的变化同时对住宅的销售产生着非常重要的影响.城市房地产的租赁价格也应作为房产需求体系中影响房价的考核指标之一.

1.2 房地产供应体系中价格影响因素

在房地产供应体系中,成本的高低影响房地产商利润空间和资金的融贷承受能力；在住宅的供应体系中供应成本是决定住宅价格的基本因素,在一定程度上决定住宅价格的变化.从住宅供给价格角度来看,住宅价格的变化可具体化为住宅价格各组成部分的变化.这里我们以城市年度土地交易价格、商业贷款利率、建材等成本价格指数作为在住宅供应层面上的影响房价波动的考核指标.

1.3 房地产价格的国家政策影响因素

房地产价格与成本构成表明,房地产市场存在利润不合理的行为,如何对房地产市场进行有效的价格遏制,保持开发商合理的利润水平,使房地产市场回归理性,需要对价格实行管制.价格管制是指政府采取不同形式对房地产市场的生产要素及其产品价格水平、价格变化、价格结构和价格行为进行的规定或者限制.国家政策监管可以影响房地产系统中的各个方面,对价格产生影响的途径进行管制,以达到控制价格的目的.

2 房地产市场的健康有序运转,是建设社会主义和谐社会的重要保障.政府政策对房地产价格有着重要的影响,有必要通过合理的政策调整,保障房地产业的可持续发展.政府应在以下几方面采取积极措施.

2.1 要加强国家对房地产价格的指导

我国房地产商开发房地产的利润率达到20－30%左右,而发达国家一般不超过10%,这是与社会主义倡导的共同富裕原则相背的.更主要的问题是,房地产业巨大的利润,不仅导致了房价的虚高和投机盛行,也影响了资源的优化配置和和谐社会的构建.因此,房地产作为一项大产业,国家应对其加以严格控制,尤其是在价格方面,各地应制定相应的指导价格,房地产开发商的销售价格应以此为依据,从而规范房地产价格,降低房地产行业利润率,向消费者让利.

2.2 要充分发挥好各级政府的监督指导作用

房地产市场出现的许多问题,很多情况是中央有政策，地方政府为了自身利益而对中央政策进行“变通”，可能的结果中央的政策执行不力.因此，应正确处理好中央和地方的关系，中央应在充分重视地方政府利益的同时，加大对地方政府的监管和引导；地方政府也要注意社会整体利益和地方利益相结合，本着对人民负责的态度推行政务公开制，切实贯彻中央的政策法令.同时，由于市场失灵的存在，各级政府应该充分发挥作用，注重市场与政府的互补，充分发挥政府的宏观调控能力.

2.3 要以强有力的政策抑制房地产投资过热

我国在房地产投资方面存在着投资过热的现象.特别是在需求方面，不少购房者购买房屋为的是赚取投资收益，针对这些情况，国家不仅要在交易税方面进行规范，还应该对购房者的购房资格进行限制,加大经济适用房建和廉租房供给的保障，真正发挥城市房地产的住房保障功能.

2.4 应该将房地产政策上升为法律

如可以制定相关法律，明确对二手房征收出让所得税，以有效抑制房地产投机行为.同时，可以考虑制定相关措施，对银行提供的贷款，按不同贷款对象规定不同的利率水平，既可以保障低收入者购房贷款的需要，也有利于遏止开发商和炒房行为，降低房价，充分保障弱势群体的利益.此外，要对一些可以固定的政策，及时将其上升为法律，以加大执行力度和效率.

房地产业是国民经济发展的重要产业，是事关民生的重要产业；房地产安全直接关系着国家金融安全和宏观经济的安全.我国房地产价格的不稳定和持续上涨危害了我国经济持续、快速、健康发展，其原因是多方面的，因此，党和政府应该采取区别对待的宏观调控政策，可以从土地入手，公开土地信息，确保合理安排土地供应，抑制地价的过快上涨；加强房地产信贷的监控，充分利用利率等货币政策抑制房价上涨的功能.防止局部地区的房地产泡沫的蔓延，保证房地产市场的和谐发展.

〔1〕贺菊煌.取消价格补贴对价格系统影响的定量分析方法[J].数量经济技术经济研究,1985（2）.

〔2〕牟小苏.高房价与现有土地供应方式无关[J].中国经济周刊,2006（23）.

〔3〕岳晓武,王小映.地价上涨是房价上涨的结果而非原因[J].中国土地,2006（11）.