七问中国房地产真的“涨势如潮”吗？

■ 魏雅华（陕西电视台，西安710082）

七问中国房地产真的“涨势如潮”吗？

■ 魏雅华
（陕西电视台，西安710082）

面对国家统计局“70大中城市新房价格仅一个同比下降”的报告，针对百姓眼中日益高企的房价，陕西电视台《今日点击》专栏财经评论员魏雅华对此提出了疑问，一问：“钱荒”是咋回事？二问：中国银行业为什么会在全球减息风暴中逆风加息？三问：如何解释2013年的中国经济形势偏冷？四问：如何解释2013年的中国地方债危机警报？五问：为什么大中型房企近四成中报预亏？六问：问题到底出在了哪里？七问：李嘉诚为什么会在房地产涨势如潮中清盘出逃？

9月19日，国家统计局发布了《2013年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》的统计公报。人民网用了这样的标题来报道：《70大中城市新房价格仅一个同比下降》。70大中城市新房价格仅温州的房价同比下降。

与前一个月环比来看，8月份70个大中城市中价格下降的有2个，持平的有2个，上涨的有66个。

更令人咋舌的是，北京新房同比上涨19.3%，二手房同比上涨16.4%，上海新房同比上涨18.5%，二手房同比上涨11.4%。广州、深圳、南京等地也是两位数的涨幅。

从1月到8月，国家统计局几乎是用同一个标题报道中国的房地产涨势，《70大中城市新房价格仅一个同比下降》。在今年8个月的《统计公报》中，仅有一处“一个”变成“四个”。

根据国家统计局发布的住宅销售价格数据，2013年上半年，无论是同比还是环比，全国70个大中城市房价全线上涨，涨幅最大的是北京，半年涨幅达13.71%，排名垫底的温州，半年中仍微涨了0.2%，并非是媒体一直报道的连续20多个月下跌。70大中城市平均涨幅为5.58%。

许多媒体居然用“中国一二线城市房价失控”为标题。

问题果真如此吗？

一问：“钱荒”是咋回事？

就在媒体不断爆出银行“钱荒”的当口，2013年6月23日12点左右，以体重计算中国最大的银行——中国工商银行所有业务全部瘫痪。上海、北京、广东、湖北、四川和辽宁等地，包括银行柜台业务、自动柜员机、网上银行和手机客户端在内的工行所有交易全部受阻。

合理的解释只有一个，工行无钱兑付，紧急四处调挪头寸。四个半小时后援兵赶到，交易恢复正常。

央行对此次事件解释说，中国银行业不缺钱，流动性充裕，钱荒只是央行对各银行的一次压力测试。很快，拒绝救市的央行又给各银行放款了，危机似乎就这样过去了。

可没过多久，2013年9月，多家银行停发房贷，原因是今年的房贷指标已告罄，银行已无钱可贷。9月11日，中国证券网报道：房贷暂停蔓延至二三线城市。更严重的是，银行不良贷款上行。今年的上市银行中报数据显示，16家上市银行不良贷款余额达4400亿元，相比2012年末增加了近400亿元。增幅接近10%，这表明，银行对房地产市场前景的担忧才是银行收紧房贷最重要的原因。

有媒体报道说，房地产商在雇人排队买房，制造虚假繁荣。如果中国楼市真的涨势如潮，那么，回笼银行的资金也该猛如钱江大潮才对，不缺钱才对。

中国的银行业缺钱，都是让房地产给闹的。

二问：中国银行业为什么会在全球减息风暴中逆风加息？

按常理，在经济形势偏冷的情况下，国家应当减息以释放流动性，把钱从银行里驱赶出来，以烘暖经济。全世界都是这么做的。可中国银行业在全世界的减息风暴中却加息。尽管央行并没有宣布加息，可中国的大中小银行都不顾中国银监会的一再警告，将可以加息的幅度一次上浮到顶，即一次性地上浮到10%。开始只是一些中小银行偷偷地这样干，后来四大国有银行也将存款利率一次上浮到顶了。再后来，业内专家放出话来，银行存款利率上浮空间进一步增大，有可能放在15%～20%。可见中国银行业的资金链也绷紧到了什么程度。

就在我家对门的工商银行大门口，液晶横幅的滚动字幕上打出的是，“中国工商银行承诺，存期为18个月的大额存款，平均利率为8%”。国家规定的银行利率中没有一年半的，仅有一年利率3.25%，两年利率3.75%，可它们居给出了8%！翻了两个跟头都不止，可以想像，银行的头寸紧张到了什么程度！只有资金链紧张到了快要绷断的时候，才会如此饮鸩止渴。

三问：如何解释2013年的中国经济形势偏冷？

如果中国楼市真的涨势如潮，房价涨幅失控，相对应的应该是2013年的中国经济过热，GDP加速上行才对。中国经济应该踩刹车，而不是轰油门。

截至2012年底，我国的水泥产能为16亿吨，已经超出当年水泥需求8亿吨。也就是说，中国水泥产业50%的产能闲置。这个情况与中国水泥业的调查情况相符。2012年中国钢铁企业累计实现销售收入35441.1亿元，同比下降4.31%；实现利税740.89亿元，同比下降54.33%；实现利润15.81亿元，同比下降98.22%。其中1、2月份全行业亏损，3、4、5月份略有盈利，6、7、8月份又出现亏损，从9月下旬开始，钢材价格回升，四季度经营有所好转，实现扭亏为盈。值得关注的是，虽然避免了全行业亏损，但全年亏损钢铁企业数量达到23户，同比增加15户，亏损面为28.75%，亏损额高达289.24亿元，同比增长7.39倍。

这是中国楼市繁荣的标志吗？中国房地产涨势如潮是真的吗？

四问：如何解释2013年的中国地方债危机警报？

国家审计署警告说，许多地方省会城市政府的地方债已资不抵债，超过了100%的警戒线，最高的已达到了189%。9月19日《每日经济新闻》报道：审计署说，地方债规模大约在15万亿元到18万亿元之间。这一组数字读来让人震惊。说他们“家无隔夜之粮”都是溢美了，他们早就已经在靠借贷过日子了，他们的财产是负值。中国的地方债不仅数字巨大，而且呈加速度叠加。

国家审计署审计长刘家义指出，地方政府性债务管理中主要存在三方面问题。“一是变相融资现象突出。一些地方通过信托、BT和违规集资等方式融资2180.87亿元，其中违规集资30.59亿元，融资成本普遍高于同期银行贷款利率，如BT融资年利率最高达20% 。”

当我们误认为地方政府钱包多到被土地出让金撑破的时候，实际情况却恰恰相反，地方政府不仅债台高筑，而且为了补窟窿，不惜剜肉补疮，己经在借高利贷了。

五问：为什么大中型房企近四成中报预亏？

证券时报7月18日报道说，截至目前，已披露上半年业绩预告的52家A股上市房企中，近四成中报预亏。16家出现业绩缩水，其中不乏大型房企。“方圆地产”首席分析师邓浩志直言，即使下半年房地产市场持续明朗，中小房企前景依然悲观。

如果中国楼市真的涨势如潮，房企会是这样吗？

六问：问题到底出在了哪里？

在国家统计局发布的数字后面，有一段话非常重要，而绝大多数报刊在转载时都裁减了这一段话，连国家统计局网站上都查不到这段话。我是在人民网上看到的，而翌日我再查时，这段话已被裁了。这段话是，“数据采自各地政府房地产管理部门的网签数字”。

问题就出在这里。

什么是“网签数字”？

“网签”就是买房人和房地产商签订合同后，要到房地产管理机关进行备案，并公布在网上。然后会给个网签号，可以通过这个号在网上进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化。签后合同可以撤销。

请注意这句话，“签后合同可以撤销”。撤销起来非常简便，网签合同的买房人和房地产商各有一个密码，如果双方都输入自己的密码，便可以很方便地撤销合同。

那么，如果买房人和房地产商为同一个人呢，如果买房人是房地产商的托儿呢，如果买房人是房地产商的虚拟人呢，所以这一切都太容易了。

不要说在网上作假网签，连银行的假按揭房地产商都作得出来。9月19日，几乎中国的所有媒体都在报道，广东中山房地产公司用假按揭骗银行1.47亿元。与这条新闻同时发布的还有：《环首都经济圈房价猛飚调查: 假按揭泛滥支撑》。

连以真金白银为大鱼的假按揭都能作得出来，何况一个可以随意撤销的假网签。

问题出在“网签合同”并非实际交易行为，而是购买意向合同。所以，房地产商可以合法地造假，无成本造假。

七问：李嘉诚为什么会在房地产涨势如潮中清盘出逃？

就在“融创”以21亿元的天价夺得北京农展馆地块，楼面地价高达每平米7.3万元的当天，9月4日，香港首富李嘉诚却不动声色地清盘抛售了手中的410亿港元资产。开始了他的胜利大逃亡。

此前一个多月的时间里，李嘉诚旗下的“长江实业”以及“和记黄埔”相继宣告或将抛售百佳超市、上海陆家嘴东方汇经中心OFC写字楼和广州西城都荟广场和停车场，涉及金额约为410亿港元。

李嘉诚为什么选择出逃？也许是因为他读到了这条新闻：

人民日报系的《中国经济周刊》8月27日报道说：“卖掉”北京的地，能换美国一年GDP。“2013年上半年，北京的土地总收入已达到664亿元人民币，成交的土地面积为813万平方米。以此计算，北京市土地的平均价格为8167元/平方米。北京市的国土面积为16410.54平方公里，假如将北京市土地全部变卖，可以得出当前北京土地总市值已经高达134万亿元人民币。8月2日，美国商务部公布调整后的2012年GDP数据为16.3万亿美元，约合人民币100万亿元。美国一年的GDP还不及北京土地总市值。”

这让我们想起的是1987年的日本，当时美国一年的GDP也还不及东京土地总市值。而这恰恰是日本房地产见顶的讯号。随即日本房地产成了渐冻人。1989年，历时6年的日本房地产泡沫从天堂步入地狱，日本股价和房地产价格同时开始暴跌。据日本国土交通省公布的调查数据，截至2002年7月1日，日本的土地价格已经连续12年下跌。跌幅有多大？东京的商业和办公用房及其地价，平均跌去75%，住宅及其用地的价格也只有1990年的40%。泡沫留下了严重的后遗症，导致日本经济20多年来一蹶不振，至今未能恢复元气。

这大概就是李嘉诚胜利大逃亡的原因。

胜利大逃亡的不只是李嘉诚，美国银行与李嘉诚一起出逃。9月3日，美国银行清空手中持有的建设银行最后20亿股H股，套现113～117亿港币。

实际上，中国房地产的确在北京、上海、广州涨势如潮，可也仅此而己。离开了这几个超大城市，中国房地产便是另一个样子：到处都有空城、鬼城。

（作者为陕西电视台新闻频道《今日点击》专栏财经评论员）