商业地产突出围城

岳彩周

城中的人想出去，城外的人想冲进来。

商业地产犹如围城，未进来的拼命往里挤，已进来的在拼命转型。

泡沫潮起 二三线城市进入调整期

就如万达董事长王健林所言，住宅被调控了以后，大家正一拥而上，这两年商业地产并非在一个合理的速度下发展。万科、中粮等原本以住宅建设的地产商纷纷进入商业地产领域。生产企业如娃哈哈，零售企业如苏宁、步步高等也都在进军商业地产。

2012年年中时，仅苏州一地，规划、建设中、已经完工的综合体就达25个；而杭州号称要打造运河商务区综合体、地铁滨康站综合体等100个城市综合体。

成都是中国商业地产行业的一个镜像，距该市市中心15公里一个全新的金融城正拔地而起，将建起19座超过200米的高楼，目前整个成都市建筑高度超过200米的规划和在建商业项目已超过30栋。

为了吸引更多的知名开发商，包括成都、大连、青岛、鄂尔多斯等多个二三线城市都打起了金融牌，规划了所谓的“金融城、金融街、PE城、云计算基地、软件城”，各种概念被地方政府广泛使用。

实际上，中国商业房产泡沫膨胀的程度比住宅房要严重，成都在建商业房产未来2年将达1000万平方米；昆明未来5年仅商铺就将新增298.5万平方米，人均商业面积直追香港、上海；沈阳在建商业房产达700多万平方米，远超过上海淮海路、南京路、四川北路400多万平方米的面积。规模如此庞大的商业房产市场根本无法承受。

2011年我国人均社会消费品零售总额1.34万元人民币，约合2130美元，而美国当年人均消费规模为1.56万美元。这仅是个均值，还未考虑到收入分配的结构。如果考虑到目前巨大的贫富差距，市场容量将比这个统计数据所显示出来的结果更为狭小。

判断城市商业地产泡沫的另一个重要指标是人均商业面积，我国城市人均商业面积已超过1.2平方米，部分城市甚至高达2至3平方米，而西方主要商业城市人均商业房产面积还不到1.2平方米。

有研究机构悲观地认为，随着房地产调控的深入，住宅地产已深陷泥潭，以购物中心为主的零售地产前景也不乐观，靠土地升值赚钱的模式已走到了头，越来越多的购物中心将成为烂尾楼。业内认为，中国的商业地产在明后两年会有井喷式的危机，而且要比住宅地产危机来得更为迅猛。未来两至三年可能会有一大批商业项目死掉。

其实，3年前在业界普遍认为商业地产将迎来“黄金十年”时，就有观点认为，从世界范围看，购物中心在趋向于区域化和小型化，而国内许多地方却在盲目建设大型购物中心。当时该观点就指出，国内商业地产的总量接近饱和，结构已严重失衡，闲置面积不断上升，效益正逐步下降。

2012年，随着大规模购物中心涌入市场，空置率大幅上升，部分二三线城市的一些运营不善的项目已经被迫卖身。包括佛山、沈阳、厦门、长春、成都、天津等地都出现了“卖商”。

商业地产商转型

中国的商业地产行业存在一个致命硬伤，即没有REITS（房地产信托投资基金）等退出机制。商业地产最大的风险是财务风险，特别是只租不卖的模式，现金流非常重要。

商业地产的投资特点是投资大、周期长，缺乏金融支持是影响商业地产发展的首要因素。发达国家的商业地产多为开发商自己持有，因为国外的融资形式多样，贷款很少，更多的是开发商的自有资金和从保险、基金等方面得到的融资支持。

而国内开发商的资金融资渠道单一，大量的银行信贷迫使开发商要实现资金的快速回笼而选择城市综合体以出售写字楼、公寓养商场租赁的模式就因此而出现。

目前的关键是土地增值已经走到尽头，而需求也在下滑。商业物业的投资热潮正在降温。

商业物业的投资回报率一般在6%～8%。但是，近几年，随着商铺交易价格上涨，租金水平虽然也有20%～30%的大幅提升，但远远赶不上商铺售价，这导致不少商业物业整体回报率不到3%～4%，从而影响了投资者的热情。

商业地产的资金链将变得越来越脆弱。转型已经迫在眉睫。过去房地产是房产+地产，现在已变为房产+地产+产业，房地产以后要和商业模式相结合。

这方面表现最为明显的是万达。

高速奔跑的万达，在商业地产领域暂时找不到对手，但在商业地产领域抢地盘渐入尾声之际，它正在进行另一次转型，以平息业界对其产品类型、盈利模式的争议。单从2012年上半年万达广场开工数字看，万达集团新增项目开业数量将低于2011年，上半年只开业1家万达广场，2家酒店，转型信号已经传出。

2012年4月22日，万达董事长王健林参加2012中国绿公司年会时称，万达将加大在文化和旅游领域的投资，储存未来十年的竞争优势。

最近，万达集团转型又跨出实质性一步。2012年12月1日，注册资本达50亿元的北京万达文化产业集团成立。从万达的内部职务分配来看，万达文化产业集团的业务主要分为四大块：即直接面向消费者的娱乐和媒体渠道、文化旅游地产、影视内容及其衍生产品（主题公园）的开发以及海外院线业务。

“无论从注册资本还是资产、收入，万达文化产业集团都将超过国内其他文化企业，是中国最大的文化企业。”王健林信心满满，“在接下来的10年，文化产业将成为万达集团的支柱产业重点发展。”

“万达的商业地产，因为没有上市，需要开发销售来获得现金流。如果今后上市了，上市募集的钱也支持不了万达每年投资1000亿元或者建那么多的购物中心。”显然，在王健林的算盘里，文化旅游产业是可以为万达提供长期稳定的现金流。

在王健林看来，万达单靠商业地产很难可持续发展，必须及早转型。

从商业地产转而侧重发展文化旅游产业，其实质是万达为今后20年储备核心竞争力。在王健林看来，一个企业要有自己储备的核心竞争力，这样才能比别人领先一步。

在王健林的规划蓝图里，到2020年，万达将彻底转型，形成文化、旅游、商业地产各为支柱产业的企业集团。但是整个企业已经不是以房地产为主业。

运营能力成关键

另外一个转型，就是由出售转为运营。

中国以往的商业地产本质是地产，也就是建成之后就出售，但2012年包括SOHO在内的地产商开始由散售转向持有，以期获得更高的租金回报，这标志着中国的商业地产正回归商业的本质，一线城市的商业地产的发展正由开发转向运营，商业地产企业的运营能力正成为核心能力。

另外一个转型就是正由千店一面转向差异化运营，出现了以时尚、家庭、儿童、艺术等不同主题为定位的购物中心。另外就是商业地产在空间设计、业态布局、品牌选择等方面也正突出主题特色。例如世纪金源中的中端餐饮企业正被聚集在一块，冠以美食汇的品牌，集中宣传，突出主题特色。另外，世纪金源创建了儿童主题百货肚兜百货，以体验式业态拉动零售业务。

此外在宏观大环境不好，零售业态受网购冲击比较大的情况下，很多的购物中心都在进行业态调整，加强了餐饮、娱乐的比重，原来5：3：2的比重正变为各占三分之一。