浅议企业自有房屋租赁市场的发展

2013-03-27洪淦新

当代经济 2013年12期

洪淦新

（安徽省铜陵有色公司技术中心安徽铜陵 244000）

房屋租赁，是承租人以约定的费用向出租人租赁房屋的经济行为。在房屋租赁的经济行为中，出租人会将自己所拥有的房屋交与承租人使用，承租人将会获得在一段时间内使用该房屋的权利，但房屋的所有权仍旧保留在出租人手中。承租人也须为获得房屋的使用权需向出租人支付对价即租金。

一、企业自有房屋租赁市场的现状

随着改革开放的不断深入，我国的房屋租赁市场得到了一定程度的快速发展，且在市场经济中扮演着越来越重要的角色。近年来，各类房地产新政策的出台，对以商业自有房屋租赁为主的企业自有房屋租赁市场的影响逐渐浮出水面。不论是市场的活跃度还是租赁市场成交量都明显增加，租赁价格的上涨幅度也明显提升，租赁市场的变化已引起了房地产开发商、各级政府和社会各界的广泛关注。国家在进行楼市宏观调控时，也应注意房屋租赁市场的变化和发展。企业自有房屋租赁是房地产业不可或缺的一部门，但目前企业自有房屋租赁发展还不够完善，同时在税务及账户管理等方面还存在着一些问题。通过近年来企业自有房屋租赁问题的凸显，政府及相关部门也在积极探寻合理的法律法规，专业研究人员也给出了解决问题的相关对策建议。

二、企业自有房屋租赁应具备的法律条件及特征

为了规范企业自有房屋租赁市场的秩序，并保证租赁当事人合法权益，目前我国的法律要求出租房屋的出租公司必须具备以下相关条件，主要有：房屋可以正常使用；要有合法产权证件；租赁的住宅用房要执行房屋所在的城市人民政府的相关政策及国家规定的租赁政策；房屋产权为共有的要有共有人同意租赁的相关证明；将其他用房或者住宅改为经营用房出租的应该提交房屋部门认同的证明及规划；出租房管部门直管的公房场地，也应提交房管部门认可的证明。

企业自有房屋租赁作为房屋租赁市场的构成部分之一，它既具备了房屋租赁的普遍特征，同时也具有自己所特有的特征。商业用房作为企业自有房屋租赁市场的典型代表，我们可以由个别到一般，推广商业用房的特征得出企业自有房屋租赁特征。这些特征可以概括为以下几个方面。

1、企业自有房屋租赁的标的物是特定物

房屋是一种不动产，也是房屋租赁法律关系中租赁双方权利义务共同指向的对象。企业自有房屋租赁有别于其他财产租赁，出租人向承租人提供企业闲置的房屋场地，当租赁期届满时，承租人必须将原房屋交还出租人。商业用房租赁，顾名思义，就是租赁过来进行商业活动的房屋，其标的物特指的是出租者提供给承租人的自己拥有的商业用房（比如沿街门面房和闲置厂房）。

2、企业自有房屋租赁的期限性

租赁期限是指出租人与承租人权利义务开始与终止的界限，同时也是区分责任的时间依据。在租赁期限内，出租人不得收回房屋，若有特殊原因要收回房屋，应当与承租人进行协商，并取得承租人的同意，承租人有权要求因提前收回房屋所造成的损失。当租赁期限届满时，房屋租赁关系即行终止。作为企业自有房屋租赁的一种，商业用房租赁也规定了租赁的期限性，并且规定未经出租人同意承租人不得擅自改变其用途。

3、企业自有房屋租赁的优先购买权

企业房屋承租人的优先购买权也称形成权。出租人有强制缔约的义务，且承租人也有行使优先购买权的权利。优先购买权是特定人一招法律约定或者规定在出卖人卖出标的物给第三人时而享有的，同时可以以同等的条件优越于该第三人的购买权。其中共有人的优先购买权会优于承租人优先购买权。

4、企业自有房屋租赁是一种要式行为

企业房屋房屋租赁是一种重要的民事法律行为，为防止在出现纠纷时难以取证，导致无法准确地分清责任的情况发生，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条规定：“在房屋租赁这种经济行为中，出租人与承租人应签订书面租赁合同，约定租赁用途、租赁期限、修缮责任、租赁价格等条款，此外还有双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”法律对企业自有房屋租赁必须按照法律规定的形式履行时出租房屋才能成立，故房企业自有屋租赁是一种要式的法律行为。在商业用房租赁市场中，双方关系人也要签订商业用房租赁协议及合同，故这也是一种要式行为。

5、企业自有房屋租赁是一种双务有偿债权关系

在房屋租赁关系中，出租人有责任如期交付租约中所规定的房屋给承租人使用，并且负责在约定的租期内的房屋维修，以保证承租人的居住安全方面的特有义务；同时享有按期向承租人收取约定租金的权利。承租人也肩负有按期交付租金，且不得转让、转租、毁损租赁房屋，未经出租人的同意不得将房屋长期借给他人使用的特有义务，但也享有要求出租人交出房屋给自己使用、占有的权利。

6、企业自有房屋租赁的法律关系中一方主体须是房屋的所有权人

依照《中华人民共和国城市房地产管理法》中52条的规定：“房屋租赁经济行为，指房屋所有权人作为出租人把房屋出租给承租人使用，且承租人向出租人交付一定租金的行为。”

三、企业自有房屋租赁市场存在的问题

从总体上看，当前房屋租赁市场呈现出了供求矛盾十分突出的特点。由国内外经验可知，房地产市场的发育程度越高，房屋租赁市场也就越发达，所占的市场份额就会越大。而实际情况却是进入市场的出租房屋数量严重不足，远远不能满足正常的需求，随着城市化建设进程的加快这种情况还会更严重。以商业自有房屋租赁为主的企业自有房屋租赁市场在其发展过程中，已暴露出的各种问题可概括为以下几方面。

1、企业自有房屋租赁的法律法规不健全

虽然《城市房地产管理办法》的正式施行，为企业自有房屋租赁市场管理的规范化和法制化提供了重要依据，但从实施细则及地方规章等情况来看，由于缺乏符合当地企业房屋租赁市场的实际规范，导致了企业自有房屋租赁市场运作及管理工作无章可循等现象。目前，以商业用房为代表的企业自有房屋租赁市场，其主要法律法规依据主要有《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规规定。就当前房屋租赁市场的发展这些显然还远远不够，我们应当顺应时代的发展不断更新完善相关法律法规。

2、偷逃税费严重

我国企业出租房屋，具体需要交纳营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税。由于各地的经济条件和租赁市场规模有所不同，造成了各地实施的租赁税费的差异性。我国相当长的一段时期内曾采取高额税负政策，以此来限制房屋租赁，税收约占租金收入的三成左右。这对于企业而言，是一笔不小的税收支出，同时，近年来全球经济的不稳定，企业利润的缩水，这就导致商业用房租赁市场的业主想方设法规避监管，偷逃税费。比如主掩盖租赁形式、多租少登记、隐瞒实际租金等。据专业人士估计，全国每年的税费流失达几十亿之多。这也从一个侧面反映了相关管理部门的失控、失责的现状。可见，偷税漏税现象在以商业自有房屋租赁为主的企业自有房屋租赁市场中屡见不鲜。

3、租赁市场秩序条例性差

现今的房地产市场中隐形租赁市场、地下租赁活动盛行，擅自转租，非法出租等现象严重。地下租赁市场的存在会造成房屋租赁市场信息的混乱，进一步造成行业政策制定和管理要求出现偏差，如此种种现象都会影响企业自有房屋租赁市场，并且影响到房屋租赁市场乃至整个房地产行业的良性发展，以商业自有房屋租赁为主的企业自有房屋租赁市场不可避免地受到一定程度的冲击。同时在当前租赁市场管理体制中，各管理主体间严重缺乏协调与沟通，存在着政出多门、多头管理的负面影响。管理方面的主动性不强、管理效率低下，不利于房屋租赁市场的持续健康发展，加剧了房屋租赁市场秩序的混乱。

4、租赁中介服务水平低，信息不对称问题仍然存在

当前我国的房屋租赁中介服务业从业人员，不论是在工作经验还是专业化服务水平方面与国外相比，仍存在着较大差距。房屋租赁市场业务总体层次较低。对于涉及到的其他相关服务，如对于法律咨询、评估、税收缴纳等，无法向承租人提供详细可靠的信息。同时，由于房屋租赁中介市场准入门槛较低，房屋租赁中介机构规模小、资信差，很多租赁中介不能保持其自身的独立性，存在隐瞒和编造、伪造商业用房信息的现象，由于信息不对称，这在给承租人造成经济损失的同时，也使得租赁市场无序、低效运作。

四、发展企业自有房屋租赁市场的对策

1、加强租赁市场管理，建立健全法律制度

法律是市场正常运作的必要保证，市场运行的好坏与法律的健全程度息息相关。我国企业自有房屋租赁市场存在各种问题的关键之一，就是法律建设没有跟上市场发展的进度。因此，政府部门必须大力加强商业用房租赁相关的法律建设，一方面，确保在承租的各个关键环节，法律能够有效地渗透监管，另一方面，加强法律的惩罚力度，一旦发现绝不饶恕，使市场各方都不敢轻易违法。

2、引导正确的房屋租赁观念，营造良好企业自有房屋租赁市场氛围

一方面，利用报纸、广播、电视、网络等媒介，多层次、多途径地广泛宣传企业房屋租赁市场的运行流程及法律法规，提高承租人和出租人的法律意识，使其自觉支持和积极配合有关部门的房屋租赁管理工作，依法开展租赁活动。另一方面，有关部门可以对进行商业房屋租赁的企业人员进行法律和市场的培训，同时，在实施监管的过程中，进一步加强企业自有房屋租赁中的账务税务处理。

3、提高租赁市场中介机构的整体服务水平

租赁中介机构要加强对员工的岗位培训，一方面要严格租赁市场从业人员的资格考证制度，真正掌握现代租赁相关业务知识，并培养综合性人才，向市场双方提供全面准确的专业化服务；另一方面必须遵守第三方独立性原则，真实可靠地利用各种技术手段对标的物进行资产评估，便于租房双方方便快捷地了解房屋信息，从而实现双赢。与此同时，政府可以倡导鼓励发展一批具有品牌优势、实力强的中介机构，并且从整体上提升行业的服务水平。

此外，可以根据实际情况搭建具有社会公益性质的商业自用租赁服务的网络平台，实现企业自有房屋租赁活动中承租人与出租人的直接对接，为租赁双方提供及时全面的信息服务，推动以商业自有房屋租赁为主的企业自有房屋租赁市场的发展。