我国房地产宏观调控政策效果分析研究*

郎春婷 闫爽

(吉林建筑大学城建学院，长春130111)

1 房地产宏观调控政策概述

房地产宏观调控政策，是指国家为了消除在房地产市场运行过程中，可能出现的市场失灵，促进市场发育，规范市场运行，实现效率与公平的有机统一和资源的优化配置，为房地产市场提供良性的宏观环境，依据市场经济的一系列规律，运用调节手段和调节机制，使房地产市场得到正常运行和均衡发展而制定的一系列公共政策的总称.房地产宏观调控政策可分为土地调控政策、财政政策及金融调控政策等.一般来说，土地调控政策对地价的调控是迅速有效的，但对房价的调控效果存在时滞，不能迅速显现出来;财政政策对房价的调控作用直接有效;金融调控政策对房价调节作用最为迅速.

2 近年我国主要房地产宏观调控政策

从2005年以来，我国先后出台一系列政策对房地产市场进行调控，主要政策有:

2005年4月30日，出台《关于做好稳定住房价格工作意见通知》(简称“国八条”).主要内容是:增加普通住宅的供应，增加二手房交易的税收成本，对非普通住宅的交易及持有期限未满5年的普通住宅的转让征收5 %的营业税.目标是抑制房地产投机，稳定住房价格.

2006年5月24日，国务院办公厅转发《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(简称“国六条”).主要内容是:规定新增的住宅供应必须符合“70/90标准”，即90 m2以下规格的普通住宅必须超过70%的比例;进一步发挥信贷、税收、土地等政策的调节作用;合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长.

2007年，中国房地产市场宏观调控的一个显著特点，就是把政策重心和资源主要放在了住房保障的公共政策上.2007年8月7日，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，主要内容是加大住房保障力度;2007年9月，人民银行和银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，主要内容是提高利用贷款购买第二套贷的首付比例.

2010年，先后3次出台政策对房地产市场进行调控.2010年1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》.一是增加保障性住房和普通商品住房有效供给;二是合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求，加大差别化信贷政策执行力度，继续实施差别化的住房税收政策;三是加强风险防范和市场监管，加强房地产信贷风险管理;四是加快推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题;五是落实地方各级人民政府责任;2010年4月30日，北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”.9月29日“国五条”出台后，累计有上海、广州、天津、南京、杭州等16个一二线城市推出限购政策，堪称史上最严房地产调控［1］.截至2011年2月，已有36城市提出限购;按照调控要求，新一轮住房限购城市将翻番达72个，高压调控楼市跌入“冰点”.

2013年2月20日，国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”.会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标;2013年3月1日，国务院办公厅发布“关于继续做好房地产市场调控工作的通知”，通知中除重申“国五条”外，还特别强调“进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，出售自有住房按转让所得20%计征个税”等.

3 房地产宏观调控政策效果分析

3.1 简单前-后对比分析

对公共政策实施结果的评估，通常是依据一定的评估模型来加以评价的.本研究首先采用对比分析模型中的简单前-后对比分析这种分析，即对比政策采用前后的数据，若结果为想要的即政策有效，否则政策失效.该分析方法简单、易行、明了，缺点是不够全面、不精确.下面运用简单前-后对比分析法来分析1998-2010年的房屋销售价格指数(见表1).

表1 1998-2010年房屋销售价格指数

由表1可见，从1998-2004年，房屋销售价格指数呈上涨趋势，至2004年，房屋销售价格指数更是增长到109.7，增长幅度将近10 %，房价仿佛搭上“顺风车”，一路走高.2005-2008年的房屋销售价格指数整体呈下降趋势，但依然处于高位(在6 %以上).可见，国八条和国六条的政策效果一般.2008年，世界经济危机爆发，在经济危机的影响和宏观调控政策的作用下，2008-2009年房屋销售价格指数回，宏观调控政策基调转变为保增长.2008年12月，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出鼓励普通商品住房消费，支持房地产开发企业积极应对市场变化，所以，此阶段的房价继续维持高位;为抑制房价上涨过快，2010年，国家出台更为严厉的房地产调控政策国十条，其调控重点为限购.根据国家统计局公布的数据，2010年6月，当月商品房成交反弹明显，同时房价下降明显，环比5月下降了13 %，此外，6月70个大中城市房屋销售价格环比指数为99.9，是15个月来首次低于100.这表明在宏观调控措施的作用下房价过快增长得到一定遏制，特别是对投机性购房起到了明显的抑制作用［2］(详见表2).

表2 1998-2011年住宅市场销售情况

3.2 环房匹配指数分析

针对简单前-后对比分析不够全面，不精确的缺点，本文引入环房匹配指数分析，该分析模型由中国社会科学院李景国研究员及房地产蓝皮书团队首次创建提出，用以考查房地产市场与周围环境的匹配状况，从而判定宏观调控政策的有效性.该指标表达式为:Y=B-A

其中，Y为环房匹配指数;B为住房价格指数;A为住房市场环境综合指数;(i=1，2，…n);ai为影响房价的第i种因素;pi为第i种因素的权重.

当计算求得Y=0时，表明住房价格与周围环境因素匹配，二者协调发展;当计算求得Y＞0时，表明住房价格超出周围环境承受能力;当计算求得Y＜0时，表明住房价格还有继续上涨的空间.

杨慧博士在其论文中对2001-2011年全国环房指数进行计算，结果见表3［3］.本文借用此来分析房地产宏观调控政策的效果.

表3 2001-2011年全国环房匹配指数

2001-2011年，全国环房指数呈现出以下3个阶段:①2001-2004年，指数大于零，房价超过环境承受能力，且有上升趋势，说明这种不协调愈演愈烈;②2005-2008年，指数整体趋势由大于零转变为小于零，说明房价上涨速度之后与环境发展，房价得到控制，此阶段的国六条、国八条、住房保障政策等房地产宏观调控政策奏效;③2009-2011年，受宽松的货币政策影响，2009年的环房指数达到最大值，2010年采取国十条等宏观调控政策使得指数迅速下降，下降幅度较大，表明政策效果显著.

4 房地产宏观调控政策效果分析结论

通过以上两种方法分析得到基本相同的结论:近些年，国家采取的宏观调控政策均产生了效果，前期的宏观调控效果不甚明显，而后期的效果显著，所有的调控手段中，限购政策效果最突出.究其原因，前期调控以土地调控政策为主，政策虽然严厉，但却没起到实质作用，对于土地的需求积累起来;后期的调控以限购为主，与“限价”“限贷”相结合，抑制投资性住房需求，房价遏制效果显著.但限购作为一种严厉的行政手段，已超出市场经济的范畴，购房者的需求没有被化解而是被积压，这种积压到一定程度势必反弹，所以限购实施的期限及取消后对房地产市场带来的冲击和影响值得进一步细致深入地研究.

［1］孙莹，罗新波，焦爱英.“限购令”对房地产市场和住房消费行为的影响——以天津市为例［J］.中国市场，2011(12):6-8.

［2］罗春海.当前我国房地产政策初探［J］.法制与经济，2011(1):69-71.

［3］杨慧.2011年房地产政策调控成效评价及2012年市场预测［J］.价格月刊，2012(4):74-79.