豪宅过户 “瘦身”记

文/蔡顺国

紧邻浦东新区外环线的独幢别墅，以六七百万元的价格就能买到？这样天方夜谭的事情竟然出现在房地产交易中心终审通过的房产交易合同中，其中究竟有着怎样的猫腻？

浦东新区检察院侦查部门在原南汇区房地产交易中心和知名房地产经纪公司挖出一个相互勾结挖国家墙脚的团伙。利欲熏心的他们，竟然胆大到将真实成交价两千多万的豪华别墅做低到六七百万的“地板价”申报过户，致使国家税款损失数百万元。

近日，浦东法院对其中的关键角色——原南汇区房地产交易中心审核科终审员王琳以受贿罪判处有期徒刑五年，并处没收财产一万元；另一名受理员刘鑫同样以受贿罪被判处有期徒刑三年、缓刑三年；二手房经纪人倪某被以犯行贿罪判处有期徒刑四年；另一房产经纪人杨某被以犯非国家工作人员受贿罪、行贿罪判处有期徒刑八年。

为“大单”，邪从利边生

2010年5月的一天上午，阳光明媚、微风和煦，浦东康桥地区高档别墅区里，沪上一知名房产经纪公司担任总监的杨某正急切等待着有意愿购买该小区别墅的朝女士。过多久，一位风姿绰约、一副富婆级“大姐大”气派的女士走进小区大门口，杨某凭着多年的直觉第一时间认定她便是自己要等的人。“您好！您是朝女士？”杨某赶紧上前打招呼。“这小区很不错呀，现在有挂牌出售的别墅吗?”“有，有，有……”杨某早已从卖家处拿到了钥匙，“我现在就带您去看一下房子。”来到别墅前，杨某介绍完别墅周边环境后，又走进别墅介绍内部情况。一番介绍后，“真的不错！”朝女士不住地点头称好，“我要买两套别墅，一套自己的，另一套给妹妹的。”朝女士果然出手阔绰，分别以2250万元和2300万元的价格顺利购买了两套二手别墅。之后，杨某又帮朝氏姐妹在银行分别办理了1400万元和1500万元的房贷。

“你的别墅有客户买了！”杨某迫不及待地将好消息告诉出售别墅的房主。房主估算着溢价一千多万元即将到手高兴至极，可冷静下来理性梳理别墅过户事项，觉得按规定要缴纳许多税费，白白被吃掉一大块利益，想想真的有点不爽呀！“杨先生呀，”房主拨通杨某的手机，“谢谢你帮助卖掉别墅噢，可是要缴许多税呢！能否想想办法少缴点税呀？有什么费用支出没问题，只要税费少缴，我都愿意按‘行规’支付费用的！”

“没事，没事，可以的！”杨某作出第一反应表示一定帮忙。可静下心来想想，别墅价格在2200～2300万元成交的，朝氏姐妹在银行分别办理了1400万元、1500万元房贷，这是比较合理的。可是房价做低不多的话，税款也少缴不了多少，自己也得不到多少好处费。如果把过户价格做到六七百万，那估计可少缴数百万元税款，自己也能多一点好处费。可这样，到房产交易中心过户时一定会露出破绽的。杨某知道通过做低房价达到少缴税费的做法太有难度了，但他更知道一定要答应帮他们忙，否则不仅这次别墅买卖的生意会泡汤，更不用说得到其他好处费了。

杨某的大脑如电脑程序一般，经过搜索、梳理，确定先将买家朝女士搞定。由于两套别墅的买卖手续都由买家朝女士一人操作，因而杨某跟朝女士讲明两套别墅的房东都想做低房价少缴点税费。“那我有什么好处？”“你也可以少缴些税费呀！大家共赢吧！”朝女士听后表示同意了，但提出两套别墅贷款都要按实际成交价格贷足额度。杨某当然满口答应。

（图东方/IC）

钱铺路，打通各环节

买卖双方做低过户房价的意愿达成共识后，杨某的大脑再次启动，进一步搜索着下一步的动作程序。杨某在自己电脑上偷偷重新炮制了两份假合同以及虚假公证材料，将房价分别做低到仅为600万元和700万元，比朝氏姐妹的贷款金额还要“倒挂”一大截。所以，当杨某拿着他虚拟的合同让朝氏姐妹签名确定时，“哇噻!是这样啊！”见多识广的朝氏姐妹见到这两个数字竟然不由自主地叫出声来，目瞪口呆地看着杨某，心里却暗暗吃惊，顿时感到面前这个貌不惊人的地产经纪人如此“神通广大”。

杨某的“神通广大”来自何处？秘诀其实很简单，就是四个字——金钱铺路。据杨某交代，考虑到买家贷款额度较大，想以做低房价通过交易登记过户操作难度较大，杨某自己没办法办到，但他打开了电话通讯录，倪某的名字让他眼前一亮。倪某是他原房产中介公司的同事，杨某在自己的记忆中搜索到倪某曾经跟他提到过，如果有做低房价的事就找他，他有办法操作的。

杨某迫不及待连夜打通倪某的电话，跟他讲明两套别墅的二手房交易实际成交价格都在2000万元以上，但双方想逃税，所以要做低合同价格，事成后一定重金酬谢。倪某虽睡意正浓，但听后一口答应帮助操作。

第二天，杨某与倪某面谈，“由于下家贷款额度是按实际成交价格贷足的，这事能否操办？”倪某表示去房产交易中心朋友处咨询后再作回复，并带走了两套别墅的交易资料。据倪某交代，杨某让他想办法将房价尽量做低。“因我知道原南汇房地产交易中心受理处没有核价系统，税务窗口执行的原南汇地区花园住宅的参考价格是最低每平方米一万六千元，所以我就对杨某说可以把房价做低到每套六七百万元左右。”“因为这两套别墅价格要做得很低，正常情况下是无法过户的。为了能够顺利办理这两套别墅的二手交易登记过户手续，我要找浦东新区房产交易中心登记过户受理人员刘鑫及登记过户终审人员王琳帮忙，所以向杨某提出事成后要收取好处费70万元，杨某当时就答应了。”

杨某按照倪某要求，让买卖双方当事人重新签订了合同交易价为600万元和700万元的虚假买卖合同。杨某将做低房价的虚假买卖合同、真实的买卖合同、公证书、双方身份证复印件、购房发票等办理过户的资料全部交给了倪某。同时，杨某向原别墅两房东提出，做低房价使他们少缴了税款，要收取一定的好处费，最终双方谈妥，他们每人给杨某60余万元好处费。

随后，倪某找到相熟的房产登记受理员刘鑫及审核科终审员王琳等两人，直截了当请他们帮忙并谈好好处费的金额。两人一通气，发现倪某已经把整条路都铺好了，而自己也都有利可图，便全部保持沉默。这两份本应被退回的交易材料，却让朝氏姐妹顺利拿到了房产证，而刘鑫和王琳的银行卡上，很快也分别有了一笔6.5万元和31万元的进账。

犯“条款”，伸手必被捉

可惜，好梦不长，这桩违法勾当还是露了馅。2011年4月，浦东新区人民检察院经缜密侦查，一举挖出上述“蛀虫”。原别墅房主少缴的税款正由税务部门处理。

到案后，受理员刘鑫、终审审核员王琳对自己故意对不符合规定的过户申请材料予以受理及审核通过，并收受贿赂的事实供认不讳。据刘鑫交代，刘鑫主要负责新建商品房买卖、存量房买卖（即二手房买卖）、变更登记、抵押登记的受理工作，也就是俗称的个人房产的过户登记，包括抵押登记的受理工作。“我到该工作岗位工作时，我们交易中心领导开会也对我们讲过，我们的工作是代表政府在行使职责，是受政府委托办理房地产权证的，所以我们必须履行好自己的工作职责，对经手的过户登记材料必须严格进行审查、核对，符合规定予以受理，不符合规定要坚决予以退回。

可是刘鑫为了获取非法利益，将工作要求忘得一干二净。2010年5月的一天下午，刘鑫在房地产交易中心受理窗口上班，房产经纪人倪某把他叫到门口单独说话，说是他手头上有两套别墅买卖要过户，为了逃税，这两套房子二手房买卖的合同价是做低的，但因为两套房子的买家都要抵押贷款，贷款是按真实的交易价贷的，所以贷款金额要明显高于登记过户的合同价，希望帮其先受理，事后倪某会给他五六万元好处费。

“因为我知道贷款金额明显高于登记过户的合同价，属于材料信息不一致，说明交易材料存在作假的情况，按规定是不能受理的。”刘鑫正在犹豫之际，倪某说：“这件事已经与终审人员王琳打过招呼，他已经答应办理了。”隔了一两天后，刘鑫在受理窗口收到了这两套别墅买卖过户的登记材料，未加审核就予以受理。事后刘鑫的银行卡上增加了6.5万元。

刘鑫受理后，杨某第一时间将信息告诉了终审员王琳。王琳没等刘鑫将受理的材料转交到下道程序的初审员初审，直接从受理员刘鑫处把两套别墅的过户材料取走。“在2010年6月初，我告诉倪某，要我帮忙办理的两套别墅交易过户登记已搞定”，倪某得到王琳的好消息后，让王琳办理一张银行卡方便转账。后在办证的这一天，王琳通知倪某，说终审已经通过，就只等打证了。倪某拿到证后就在王琳的银行卡上划入了31万元。

“因为我利用自己从事房产交易过户终审工作的职务之便，明知倪某提供的两套别墅交易过户资料存在做低交易价格偷逃税款的虚假情况，按规定应不予审核通过的，但为了谋一己私利，还是帮助倪某违规予以审核通过。事后还收受了倪某的31万元好处费，却让国家损失了几百万元的税款，自己受到法律制裁，家人也背负很大压力，现在想想真的不应该啊！”王琳对自己的行为追悔莫及。

检察官点评

近年来，上海的房地产行业快速发展，房产交易活动日趋活跃，与此同时，在交易市场的监管中，诸多漏洞也逐渐显现。在该案中，原南汇区房地产交易中心的工作人员王琳、刘鑫正是利用了政府赋予的公职权力，为徇私利，接受他人请托，违规办理房产交易登记过户手续，致使国家税款蒙受了重大损失，后果严重，教训深刻。为此，浦东新区人民检察院在办结案件后，就房地产交易审核的具体行政监管疏漏，向区房地产交易中心制发了检察建议，帮助其堵漏建制，完善和落实各项监管制度。承办检察官表示：“通过法律惩治和犯罪预防，进一步完善了房地产交易市场相关体制机制的建立和健全，促进其健康、有序发展，避免类似案件的再次发生，这既是检察机关服务大局的坚实举措，也是我们参与社会管理创新的有力体现。”