棚户区改造用地应区别情况供应

□王伟革 毋德锋

案 例

2013年1月，一事业单位想在原址上实施棚户区改造项目。随后，持建设项目选址意见书、规划许可证、发改委批复等资料到国土部门提交棚户区改造项目拟划拨用地相关手续，申请办理用地手续。国土部门经过调查，该事业单位现持有的宗地用途为科研设计用地的划拨国有土地使用证。

分 析

国土部门就如何为该事业单位棚户区改造项目办理用地手续出现了三种意见。

第一种意见，收回该单位土地使用权，重新规划后，予以招拍挂供地。

第二种意见，由该单位提出申请办理出让手续，按照“原划拨土地使用权人申请办理协议出让”规定供地。

第三种意见，依据用地规划条件，结合有关职能部门出具的棚户区改造项目用地手续，将原土地用途变更为住宅用地、纳入经济适用房管理，以划拨方式供地。

笔者同意第三种意见。

笔者认为，要解决棚户区改造项目用地问题，应从棚户区改造目的入手。棚户区改造的最终目是帮助解决城市低收入家庭住房困难。棚户区改造必须满足三个条件，即具备棚户区改造基础、符合建设用地规划条件、满足棚户区居民用房需求。

棚户区改造的前提条件是土地产权清晰，影响棚户区改造的主要因素是资金和规划。单就解决城市低收入家庭住房困难而言，国家先后出台了《经济适用住房管理办法》、《公共租赁住房管理办法》及相关配套政策。而棚户区改造，目前各地还多处于探索阶段，相关的规章政策界定并非十分明晰。为了积极推进棚户区改造，住房和城乡建设部、财政部等先后印发《关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知》、《中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法》等政策，为棚户区改造项目的组织实施、补助资金的落实提供了有力支撑。

针对棚户区城市居民低收入现实状况，棚户区改造应与经济适用住房、公共租赁住房用地政策紧密对接，在符合改造条件、具备改造因素的情况下，区别两种情况做好土地供应。

第一种情况，对于具备棚户区改造基础、符合建设用地规划条件、满足棚户区居民用房需求的棚户区改造项目，实行原址改造、划拨供地，纳入经济适用房管理，对棚户区土地用途予以变更登记。

第二种情况，对于具备棚户区改造基础、不符合建设用地规划条件或不能满足棚户区居民用房需求的棚户区改造项目用地，由政府收回储备、按建设用地新规划采取不同方式适时供地，将拟改造的棚户区居民异地安置，其用房可纳入经济适用房管理。

综上所述，笔者认为，对于已经住房和城乡建设部门认定、符合建设规划条件、发改部门批准的棚户区改造项目，根据《土地管理法》、《城乡规划法》、《国务院关于投资体制改革的决定》，以及省市配套相关政策规定，国土部门应将其列入年度供地计划，实行划拨供地，其居住用房可纳入经济适用房管理。