在建工程抵押价值评估有关问题的探讨

■余炳文

在建工程抵押是房地产开发公司融资的主要渠道之一，金融机构对在建工程的价值确定常常依赖评估机构，与现房或者单独的土地评估不同，专业的评估机构在对在建工程进行评估时，面对的是尚未竣工验收的工程，不确定性和风险性明显高于已经成形的房地产，需要对这类房地产采取谨慎性的评估原则。本文从在建工程的评估对象、现场勘查、评估时点和评估方法四个方面进行探讨，提出在建工程抵押评估需要关注的问题。

一、评估对象

在建工程抵押涉及两个方面的内容，一个是在建工程，一个是抵押价值。对于在建工程，在中评协《资产评估规范意见》中定义为正在建设中的固定资产建设或改良工程，包括成套或单项建设的生产性和非生产性固定资产以及维修、安装、扩建、改建和大修工程，强调是正在建设的工程，说明的是一种状态。按照住建部《城市房地产抵押管理办法》第三条所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。强调工程的组成，并说明工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造，而不得挪做它用，对已完工竣工验收或者已经完工但尚未验收的工程则不属于在建工程抵押范畴。

对于抵押价值的定义，《房地产抵押估价指导意见》进行了明确的界定，房地产抵押价值为房地产在评估时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产评估师知悉的法定优先受偿款。而法定优先受偿款是指假定在评估时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，法定优先受偿款额的范围为划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金、发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已担保债权数额等，但不包括强制执行费用。第十七条也明确规定评估在建工程的抵押价值时，在建工程发包人与承包人应当出具在评估时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额。可见抵押价值必须明确评估的是市场价值（公允价值），同时要明确法定优先受偿款，两者之差才是评估的抵押价值。当然在建工程的抵押要符合抵押条件，如已经办理了《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，已交纳的土地使用权出让金或需交纳相当于土地使用权出让金的款额等，法律规定在建工程抵押贷款额不得用于缴纳土地使用权出让金，以土地开发为抵押标的的非常少见，绝大部分都是在土地出让手续和各种证件办理完毕后，在工程实体性施工期间所进行的贷款。因此，在建工程抵押价值评估的对象可以归结为正在建设尚未完工的工程，包括新建、扩建、改建、迁建工程。

二、现场查勘

在建工程的现场勘查是在建工程评估的重要环节，相比于现实状况下的房地产，在建工程具有很大的不确定性，在收集评估资料时，除了收集一般的资料外，还要关注在建工程的施工进度和施工质量、工程款支付、违约和赔偿情况等。在建工程涉及各种类型的房地产，也涉及不同状态下的房地产，需要针对不同的情况仔细辨别建设状况。

1．施工进度。这是确定贷款额度的主要参考指标，主要核查施工的进度是否与施工计划相一致，是否存在赔偿和违约的风险。在实务中，经常发生实际施工进度与施工计划不相一致的情况，提前或者延误又涉及到是否能够调整，提前的又可能涉及到工程质量是否符合要求，延误的又可能涉及到赔偿金，评估师应该准确界定施工状况，必要时可以请施工工程师协助确定。对于停工较长时间的在建工程，这时可能不仅涉及到工程款的支付，还可能涉及违约金和赔偿金，甚至是工程纠纷的问题，通常情况是以各方达成的有关协议为依据，根据协议确定处理方式和赔偿金额，并从在建工程的评估价值中予以扣除。

2．施工质量。在建工程施工质量是重点核查的内容之一，涉及到抵押权实现时房地产的变现能力，评估师应该查看原始的施工记录，如材料进场检验及试验报告，检验批、分项工程检验报告和分部工程检验报告，监理工程师的施工检查记录，必要时还需请监理工程师协助，以确定施工的质量和等级。

3．工程款支付情况。法律规范对垫付工程款有明确的要求，在《房地产抵押估价指导意见》中第十七条明确规定，评估在建工程的抵押价值时，在建工程发包人与承包人应当出具在评估时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额。但在实务中，施工企业大都是先为开发公司垫付工程款，到房屋主体完成后进行预售，然后开发公司用预售款支付工程款。另外施工单位垫付的工程款是否应收取利息，拖欠工程款利息从何时开始计付等问题，应认真甄别界定。大多数情况下，承包方处在不利的地位，能够按时支付工程款算是顺利，同时，一般拖欠的工程款都没有计算利息，这对于抵押价值评估也存在一定的影响，如果有支付利息的要求，也属于有优先权的支付项目，在在建工程评估值中应予以扣除，它的大小对抵押价值有直接的影响，因此核清工程款及其利息支付是确定抵押价值的必要条件之一。

三、评估时点

在建工程评估时点的选定目前没有统一的定论，评估公司是根据委托方的要求结合自己的专业判断来加以确定。目前选择的时间点主要有四种：一是抵押权的实现日；二是根据历史资料，在违约高峰期间选择一个日期；三是还款结束日；四是申请贷款日。在建工程抵押价值评估目的是为了确定贷款的基数，它决定在建工程的业主能够获得贷款的数额，评估时点的选取必须符合有利于实现抵押贷款的取得和抵押价值的担保。抵押权实现日是指取得贷款的日期，以此日期作为评估时点，着重于实现了的抵押比例。还款结束日是指抵押人已经归还所欠贷款的日期，是基于还款保证的角度来考虑评估时点，这时抵押权人的风险大大降低。违约高峰期间选择某一日期作为评估时点，把最可能出现的违约还贷日期作为评估时点，是基于在建工程施工阶段可能存在的资金链风险考虑的，抵押权人可以在这段时间集中关注还贷情况，以期在抵押人违约还贷时，对在建工程折价、拍卖和变卖的价值有充分的准备。申请贷款日则是以申请贷款的日期作为评估时点，是基于当前在建工程的状况来评估在建工程价值。四种方法各有特点，实务中，把申请贷款日作为评估时点的情况较多，这是因为抵押权人希望自己承担的风险越小越好，一方面，申请日在建工程的施工进度相对于其他几种情况是最小的，评估价值最低，放贷额最小，风险最小；另一方面，它是以现实状况下的在建工程实际建设进度来评估抵押价值，抵押价值和贷款比例较易确定，而其他几种情况都是以未来在建工程为评估对象，需要进行预测，不确定性较大。因此，基于以上分析，笔者认为在在建工程的抵押价值评估中，采用申请日作为估价时点更为合理。

四、评估方法

在建工程抵押价值的评估最终是要确定价值的计量，评估抵押价值过程就是测算价值大小的过程。由于在建工程的特殊性，价值的评估相对于现房的价值评估更为复杂。这里有必要对在建工程的特殊性进行认识，正确认识在建工程的特点是价值计量的基础。

1. 在建工程评估的特点。本文讲的在建工程的特点是相对于其他类型房地产而言，是在建工程特有的现象。其主要的特点体现在：一是工程量的累加性。在建工程是随着时间的推移工程不断变化的动态过程，工程量是逐步增加的，从而导致其价值量也是不断增加的。而一般现房的价值由于使用过程的耗费，导致其价值是不断减少的。二是其使用价值不确定，交换价值几乎不存在。在建工程虽然具有价值，但其可利用性不确定，使用价值是以预期为前提，存在较大的不确定性，而交换价值是以物的有用性为前提，既然在建工程尚未完工，不具有可用性，交换价值也就不存在。三是权属划分的不确定性。在建工程只是获得了土地使用权证、工程规划许可证、施工许可证等证书，但尚未竣工，没有所有权证书；同时，施工方的垫资或者施工实际进度与工程款支付进度的不一致，导致权益划分的困难。四是价值实现的不确定性。工程量的增加并不必然导致在建工程价值的增加，未来工程施工的变数较大，如工程质量、工程事故等等，风险明显加大，而且这种风险有时往往是致命性的。

2. 在建工程的价值计量。抵押价值的计量不仅与在建工程的价值量有关，还与优先受偿及处置费用有关，根据以上分析，扣除的费用包括拖欠工程款、各种税费、赔偿金及处置费用，可能包含土地使用权出让金和垫付工程款利息，因此抵押价值可以表示为：

抵押价值＝市场价格－拖欠工程款－各种税费－赔偿金－处置费用－应补缴政府的出让金－垫付工程款利息

贷款金额＝(市场价格－拖欠工程款－各种税费－赔偿金－处置费用－应补缴政府的出让金－垫付工程款利息)×贷款乘数

贷款乘数是指贷款额与抵押价值之比，它根据放贷机构的规定执行，拖欠的工程款、各种税费、赔偿金、处置费用、应补缴政府的出让金、垫付工程款利息等可以查阅有关资料得出，这里关键是要计算在建工程的市场价值。在建工程市场价值的评估较多地使用成本法和假设开发法，还有其他一些如形象进度法、工程进度法、变动因素调整法、预算调整系数法和重编预算进度法等。本文着重介绍成本法、假设开发法和工程量法应予以关注的问题。

（1）成本法。成本法是在建工程抵押价值评估的主要方法之一，它是将在建工程各项客观合理的投入成本进行累加，以此求取在建工程价值的方法。具体而言就是土地成本、开发成本、管理费用、税费、利息之和。

在建工程市场价值＝土地成本＋开发成本＋管理费用＋税费＋利息

与通常的成本法相比，这里少了开发利润和销售阶段的费用和税金，有的地方将开发利润和销售费用列入其中，这种做法值得商榷，原因是在建工程一般很少出现出售的情况，大多数是折价、变价或者拍卖，而这些费用非但不能增加在建工程的价值，而且还属于优先扣除项目，不应将其计入成本当中；在建工程开发利润是一个比较有争议的项目，从投资者的角度看，如果工程已经完工出售，必然可以获得利润，那么将此利润在工程的各个阶段进行分摊，在在建工程评估时点按照一定的比例必然可以获得部分利润，所以按照形象进度应该计算部分利润，而有些认为，在建工程属于价值不确定性大的评估对象，不应仅从投入的角度看，应该从投资产生的效用来看，投资大不一定效用高，关键看投资能否带来效益，在建工程属于价值待定的项目，只有在竣工验收之后其价值才真正体现出来，这时才可以说投资产生了效益，如果是提前处置，则没有利润可言，因此，从这个角度讲，在建工程是不应该计算利润的。

在上述成本法的计算公式中，税费是指投入阶段应缴纳的税费，不包含处置、变卖阶段所缴纳的税费；利息是投入资金应计算的利息，一般根据人民银行同期贷款利率计算；而土地取得成本、开发成本、管理费用与正常成本法运用并无区别，都是计算在建工程在评估时点的客观合理价格或者价值。

（2）假设开发法。假设开发法是成本法的倒算方法，是将在建工程建成之后的价值减去续建期间的投入，并扣除相应税费之后的价值作为在建工程的价值。用公式表示为：

在建工程市场价值＝续建完成后的价值－取得在建工程缴纳的税费－续建成本－续建管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润

续建完成后的价值是指在建工程完工后的销售价格，而在建工程缴纳的税费、续建成本、续建费用、管理费用、投资利息与现房假设开发法的评估基本内涵是一致的，不同的是这里仅指续建过程中的费用和利息；销售费用和销售税费是开发方在销售房地产时缴纳的各种税费，与现房的销售没有差别；开发利润这里指开发建设过程获得的利润，有的地方将其称为续建利润，从工程建设的整个角度来看，续建部分只能获得续建期间的利润，在建工程部分的利润应该由在建工程整个过程分摊，但仅从在建工程角度看，它一般是不能获得利润的，应该把开发过程获得的利润全部予以扣除。如果采用的是现金流折现法，则不存在投资利息和开发利润，而且考虑了资金的时间价值，资本化率（报酬率）内含了投资利息和开发利润，因此在用此方法时，上述公式就不包括投资利息和开发利润，直接用资本化率（报酬率）体现利息和利润，避免了传统方法对利润分摊不易把握的问题。

（3）工程量法。工程量法类似于成本法，只是成本法趋向于评估的角度，而工程量法趋向于工程造价的角度。

在建工程的市场价值＝土地成本＋税费＋∑各分部分项工程计价

在运用此方法时，一般不应计算利息和利润，利息在成本法里被看成是机会成本，是资金被在建工程占用后不能用于其他方面的收益损失，实际上，资金已经投入到在建工程，就已经形成了在建工程的价值，在建工程的价值中就已经体现，没有必要重复计算；利润只有在在建工程完工并竣工验收之后才能体现出来，没有竣工验收的房地产不能交付使用，交换价值是零。所以利息和利润在这里没有必要计算。税费是在建工程建设期间缴纳的各项税费之和。各分布分项工程是按照工程造价中规定的、按照概算定额、概算指标或者工程量清单方法计算的工程造价，这里可以分成两种方法：一种是在计算各分部分项工程时将利润包含在单价中，即所谓的综合单价；另一种是在计算单价时没有计算利润，在最后再计算利润。建议采用后一种方法，并不计算利润，用完全投入的资金计算各分部分项的工程价款，以此作为组成在建工程市场价值的一部分，这里的完全投入资金是指按照工程的进度应该投入的资金，而不是实际支付的工程款项。

综上所述，在建工程在抵押评估时，有关评估对象的分析、评估时点的确定、评估方法等都与常规的房地产评估存在较大差异，具体评估时应认真分析在建工程的完工进度、工程款支付比例、市场未来的预售风险，着重注意“在建”的特点，这样才能评估出客观合理的参考价值。

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