我国旅游地产项目的敏感性分析

　　 摘要：随着我国经济的迅速发展，人们收入不断提高，现行休假制度的完善，为休闲消费奠定了坚实的基础。与此同时，我国房地产市场的迅猛发展，给我国经济注入了极大的活力。旅游房地产业作为将旅游与房地产相结合的一种产业，也正处于一种不断上升的发展态势。旅游地产项目作为一种高回报的投资，必然伴随着相应的高风险。文章以FH岛旅游地产项目为例，对该项目进行敏感性分析，对该项目的不确定性及风险水平进行了初步的衡量，得出了可以对其进行投资的结论，为投资者提供了相应的参考。
　　 关键词：旅游地产；现金流量表；敏感性分析
　　 一、引言
　　 旅游业作为第三产业的重要组成部分，在经济发展中也占有着很重要的地位。2008年金融危机虽然对全球经济造成了一定程度上的影响，但我们经济社会发展的战略机遇没有发生逆转，我国旅游业发展仍属于上升期。旅游地产的开发在大的范畴上属于房地产的项目，而房地产属于一种投资大、风险高的行业，我们有必要对项目投资的可行性进行一定的分析，通过对项目进行各方面的评估为投资者的投资决策提供一定的依据。本文以FH岛旅游地产项目为例，对其进行敏感性分析，为项目投资者提供有益的参考。
　　 二、相关文献综述
　　 从近几年的文献来看，国外学者大多应用复杂的数理模型分析项目的不确定性。如Ken He（2007）通过研究提出一种实物期权的分析方法来减少投资的损失。通过研究，提出投资分析方法的适用性取决于投资成本相对于预期的收益，不确定性和灵活程度的大小。Heung-Suk Hwang（2010）在研究中关注贴现现金流方法，认为这是对未来价值增长的投资重点。这些方法之间定义的关系使人们有可能说明效率分析的主要观点。
　　 三、FH岛旅游地产项目的敏感性分析
　　 项目敏感性分析作为项目不确定分析的一种，是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。下文以FH岛旅游地产项目为例进行项目敏感性分析。
　　 （一）FH岛旅游地产项目介绍
　　 FH岛旅游地产项目总投资为91085.4万元，其中，五星级温泉主题度假酒店投资为55002.6万元，企业会所投资为22164.2万元，渔人码头投资为9458.2万元，游泳池及直升机停机坪投资为417.7万元，园区绿化投资为202.5万元，建设期利息3340.8万元，铺底流动资金500.0万元。
　　 项目销售计划为2011年12月底竣工并投入使用，商业地产项目对外销售进度为第一年40%、第二年40%、第三年20%，旅游设施按计算期平均收入测算。
　　 （二）FH岛旅游地产项目的敏感性分析
　　 敏感性分析是研究分析建立项目的投资、成本、价格、产量和工期等主要变量发生变化时，导致对评估项目经济效益的主要指标发生变动的敏感oo7MghCfwexB6s6wu+mgDQ==程度。项目评估指标主要是指项目内部收益率、净现值、投资收益率、投资回收期或偿还期。通过敏感性分析，要在诸多的不确定因素中，找出对经济效益指标反应敏感的因素，并确定其影响程度，并计算出这些因素在一定范围内变化时，有关效益指标变动的数量，从而建立主要变量因素与经济效益指标之间的对应定量关系。
　　 将不同变量计算出对同一效果指标的不同变化率，再进行比较，选择其中敏感度系数最大的变量因素为该项目的敏感因素，变化率小的为不敏感因素。可按下列公式计算敏感度系数：敏感度系数（E）■＝■。
　　 之后绘制敏感性分析图，求出变量因素变化极限值的临界点。作图表示个变量因素的变化规律，可以更直观地反映出各个变量因素的变化对经济效益指标的影响，而且可以求出内部收益率等经济效益指标达到临界点时，各种因素允许变化的最大幅度，即为变量因素变化的极限值，所作图示如图1所示：
　　 图1纵坐标表示投资内部收益率，横坐标表示不确定变量因素的变化率，图中按敏感性分析计算结果画出各种变量因素的变化曲线，选其中与横坐标相交的角度最大的曲线为敏感性因素变化线。同时，在图中还应标出财务基准收益率或社会折现率。从某种因素对全部投资内部收益率的影响曲线与基准收益率或社会折现率线的焦点，可以得知该种因素允许变化的最大幅度，即变量盈亏界限的极限变化值。变化超过这个极限值项目就不可行。如果发生这种极限变化的可能性很大，则表明项目承担的风险很大。
　　 变量因素盈亏界限的极限变化值的确定，可以用R＝■=■来表示，其中，V0是评估指标V的基准值，而X■■则为变量因素相对变化Xk的盈亏界限的极值变化值（临界点）。根据变量因素的敏感度系数（E）和盈亏界限的极值（X■■）就可以对投资项目作出风险估计。这说明，变量因素变化给评估指标带来的风险取决于评估指标对变量因素变化的敏感型和变量的盈亏极限临界点。项目的风险性与变量因素的敏感性成正比，即敏感度系数大的敏感因素对项目风险影响大；而与变量因素盈亏极限的临界点成反比，即临界点越小项目风险性越高。
　　 就项目经营成本、销售收入（价格）、运营收入、建设投资为变动因素对财务内部收益率、投资回收期、资本金内部收益率等指标的影响进行敏感性分析，如表1所示。由分析可以看出，经营成本、销售收入的变动对项目收益的影响最大。经营成本每变动10%财务内部收益率变动5%左右；销售收入每变动10%财务内部收益率变动14.78%。所以经营成本和销售收入对项目的影响最大，因此，项目单位应加强营销手段，确保实现营业收入尤其是企业会所的预期收入。同时，在项目运营中，要严格控制成本，加强项目投产后管理。
　　 四、结论
　　 通过对FH岛旅游地产项目进行了敏感性分析，可以看出经营成本与销售收入的影响最大，因此在项目的建设与运营过程中要加强对经营成本的控制，同时在其营运过程中采取各种有利措施增加销售收入。从敏感性分析的角度来看该项目的风险相对较小，在可以接受的范围之内，因此本项目是值得投资的。
　　 参考文献：
　　 1.邱萌.建设工程项目投资有效控制研究[J].新西部(下