旅游综合体探索性研究

吴 必 虎，徐 婉 倩，徐 小 波，2＊

旅游综合体探索性研究

吴 必 虎1，徐 婉 倩1，徐 小 波1，2＊

（1.北京大学城市与环境学院旅游研究与规划中心，北京 100871;2.School of Urban and Regional Planning，Queen′s University，Kingston，Canada，K7L 3N 6）

人工景区已成为中国旅游产品开发的重要形态，具有高端化、综合化发展趋势。旅游综合体作为一种旅游导向型土地综合利用形式在人工景区开发中逐渐兴起，并拓展到城市土地发展领域。通过旅游产业、非旅游产业关联整合，旅游综合体有望成为旅游地段与城市土地发展的一种有效方式。借助新增、置换、关联、储备、协调等途径，旅游综合体具有域内更新、域外联动、综合统筹3种开发形式，旅游综合体在功能结构、运营模式和选址特征三方面促进主题公园与主题景区的发展。

旅游综合体;旅游导向型土地综合开发;主题公园;土地利用

在我国，通过兴建人工吸引物推动旅游发展成为普遍现象［1］，人工景区在3A（含）以上中高端景区中已占20%以上。除去不以旅游为主要初始目的和功能，而是在发展过程中逐步衍生、派生出旅游功能的景区（功能转移型景区）以外，直接以旅游为主要功能和目的而兴建的旅游导向型景区共53处，总量不多但等级结构相对较高：5A、4A占比达77.4%，明显高于功能转移型人工景区（63.7%）和全部3A以上景区（63.2%）的同类指标①据国家旅游局网站统计资料，截止2012年6月。。人工景区开发趋于高端化、综合化成为中国景区发展过程中的突出现象，并继主题公园、主题景区之后催生出一种新兴的旅游宗地利用方式——旅游综合体（tourism complex），旅游综合体体现出人工景区转型发展的时代趋势和操作模式，值得探讨。

1 人工型景区类型演化

现代意义上的人工型景区起源于主题公园，大致经历了3个发展阶段。

1950年海牙市郊商业化市民娱乐公园（amusement park）“小人国”被视为主题公园的鼻祖［2］，但面临规模小、层次低等缺陷;作为一种主题型休闲娱乐空间，主题公园随后借助舞台化、产业化等手段谋求自身成长［3］。至1955年美国加利福尼亚迪斯尼乐园成功运营，主题公园成为全球盛行的一种休闲娱乐型旅游产品开发形态。

1980s以来主题公园在国内得到快速发展，除直接引鉴国外动感娱乐发展模式（如北京游乐园、上海锦江乐园）外，还产生了以特定景象为主题的开发模式（如深圳世界之窗、锦绣中华），从而使主题公园衍生出观光功能。此后，较多主题公园兼顾娱乐、观光功能，并紧密结合地域传统文化资源来塑造文化景观，成为第二代主题公园，即“资源文化导向型主题公园”［4］②通常情况下，第一代动感娱乐型主题公园、第二代观光娱乐型主题公园（主题景区）不作严格区分而被统称为主题公园，导致“主题公园”在概念上显得模糊甚至混乱［5］。;第二代主题公园注重对主题文化景象的展示，又称为主题景区［5，6］。

1990s以来主题公园（主题景区）开始出现综合化趋势，进一步融入度假、会展、康体、地产等功能而发展为第三代的“综合型人工旅游区（旅游综合体）”。新兴技术与新兴市场需求的涌现有力推动了人工景区的综合化。人工型景区具有内部共性大、替代性强的基本特征，高端化、综合化发展趋势实际上反映了人工景区谋求竞争优势、弱化市场风险的深层次需求。与此对应，旅游导向型人工景区从主题公园向主题景区、旅游综合体渐次演化。

2 旅游综合体的概念与发展态势

2.1 概念认识

旅游综合体是借鉴城市综合体而产生的一种新兴的旅游导向型土地综合利用方式［7］，谋求人工要素与传统资源、旅游产业与其他产业关联整合。卞显红［8，9］认为旅游综合体是内生型产业集群，并对其空间演化机制进行了探讨。实际上，旅游综合体在追求内生型成长（包括规模经济和业内互惠）之外还注重业间互惠性，具有横向集聚、纵向整合两种基本的产业关联模式。前者侧重同类或相似旅游企业的产业链重组，以旅游产业系统的内部整合来推进旅游产品体系或接待体系的综合化;后者更侧重不同旅游企（产）业之间的互补与合作，通过产业链延伸与拓展形成一个跨产业集群。

总之，从产业机理看，旅游综合体是通过规模经济和集聚经济形成正外部性并促使其内部化，即通过功能单元或运营单位的有机综合以求各运营单元互惠共利。基于横向集聚、纵向整合两种产业链关联模式，旅游综合体具有旅游吸引物综合化（功能高端化）、旅游功能与非旅游功能相互融合（功能综合化）两种基本的生成路径。

2.2 发展态势

中国旅游导向型人工景区发展迅速，但在2006－2007年出现较大转折（图1）。大型主题公园（景区）主要建成于2006年之前，以4A级为主体，且主题景区多于主题公园，已经初步体现出高端化、综合化趋势。2007年以来，旅游导向型人工景区在等级结构上出现明显的类型分化：5A级景区都是主题景区或旅游综合体，主题公园显露颓势。

图1 中国3A级（含）以上旅游导向型人工景区①Fig.1 Statistics of 3A （and higher）tourism-oriented man-made scenic spots in mainland China

从时序看，主题景区尤其是主题公园开发整体上呈现下滑趋势，2007年以来新增开发仅3处，5A级景区都是由4A级升级而成。与此相反，旅游综合体不仅在数量和等级上逐步上升，用地规模也有扩大倾向，即呈现片区化。目前7处5A级旅游综合体中，4处都是在主题公园（景区）基础上不同程度引入横向整合开发路径而形成，已成为主题公园（景区）转型发展的一种趋势。

3 旅游综合体的开发途径与形式

3.1 开发途径

依据土地关联整合方式，旅游综合体有5类常见的开发途径。

（1）内部新增开发。通过新置旅游接待与服务设施，增强旅游吸引力或盈利能力、改善发展状况是旅游地段常用的二次开发手段。新增开发旨在通过旅游产品的局部更新以调整旅游区短生命周期，从而干预旅游区综合成长［10］。新增产品须注重与现状产品的兼容性与互补性，往往以产业关联或时间关联为开发导向。常州环球恐龙城休闲旅游区是在主题公园（中华恐龙园）基础上，以关联新增的开发路径而形成的旅游综合体。自2000年建成开放以来，中华恐龙园即面临上海锦江乐园、苏州乐园、无锡主题景区（三国城、水浒城、唐城、灵山）等周边同类吸引物的激烈竞争和市场分割，转而通过温泉康体、影视文艺、商业地产等二次开发来丰富产品结构、提升景区吸引力，并于2010年升级为5A级综合景区。

（2）内部置换开发。一些旅游地段发展到一定阶段将出现较强的拓展升级或优化调整需求，当外向扩张受阻或不经济、内部产品老化或饱和时，往往通过置换内部已有设施用地来满足新的开发需要。土地置换的关键在于土地生命周期的衡量，只有当更新后的用地获益超过现状用地价值，土地置换才具备可行性。扬州蜀岗－瘦西湖旅游度假区是通过内部土地置换而形成的旅游综合体，由于被瘦西湖、大明寺、观音山等众多风景名胜以及城市建成区所包围，难以外向扩张，而优良的区位及环境不断提升其内部土地价值，最终通过内部居住、科教、市政用地的置换形成一个多功能旅游地段。

（3）外部关联开发。以景区为内核或动力源，带动周围“裙边”地段的综合开发，从而建立景区－裙边互惠共生的发展模式，成为一些限制开发型景区综合化的有效途径。该模式的核心在于将一些景区需要但不兼容的功能、设施就近植入裙边地段，并通过景区的客源（市场）集聚效应、产业关联效应促动裙边综合发展，实现地域共生性开发。西安大明宫国家遗址公园为外部关联开发提供了参考。在大遗址保护前提下，大明宫规划开发一方面将主要的食、住、行、购、娱等接待设施布设在遗址保护区以外的近邻地段;同时，充分依托遗址公园的景观生态及开放空间优势，带动周边地产板块和城市地段综合开发。在大明宫－裙边综合发展中，前者发挥了“催化”作用，裙边发展又弥补了大明宫限制开发的劣势，形成关联互惠。

（4）外部储备开发。人工景区对区位、客源敏感而对传统资源依赖性低，因而可以布局在城市周边一些资源非优区;这些地域的人工景区开发会引起基础设施建设，旅游功能的植入又将形成前定需求，从而增强土地的价值预期。这意味着，兴建人工景区不仅为土地一级开发提供了可行途径，还会因旅游客源（即消费市场）预期而提升裙边地段的开发潜力。因此，在兴建人工景区的同时，适度对周边未开发、但具有开发潜力或控制需要的土地进行储备以待后续关联开发、获取土地增值，成为旅游综合体的另一种建设途径。外部储备开发在深圳华侨城旅游度假区发展过程中得到有效运用。自1997年以来，随着锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷等主题公园（景区）的建成运营，华侨城从最初的城郊农场区转变为全国知名旅游区。在四大主题公园“中心地”作用下，周边未开发用地成为一个优势发展区，并陆续建成商业、住宿、地产、康体、教育等设施。华侨城这种“时间错位、产业延展”的发展途径，为人工景区通过土地储备、分期开发而形成旅游综合体提供了参考。

（5）整体协调开发。在某些旅游发展地段，资源优劣势或规划控制要求明确，旅游综合开发在提供一种高效发展途径的同时也面临较多制约，则可以合理调整用地范围、综合协调利弊因素，通过整体协调开发形成旅游综合体。整体协调开发是一种以符合开发控制为基准的表性规划（performance planning）③表性规划与一般规划的关键区分在于，前者只要求开发符合一系列预定控制标准而不直接“限定开发”，即在符合“表性要求”的前提下允许进行各种形式和内容的开发，后者则直接对“开发”进行相关限定［11］。，首先要明确宗地控制性要求，在此前提下合理进行各类场所、设施的开发。杭州西溪天堂国际旅游综合体引入了整体协调开发模式。西溪湿地资源脆弱，产品构成单一，存在提升开发、增强吸引和资源保护、规划控制之间的矛盾，而在湿地边缘地段集中开发高档酒店、景观地产、精品商业、湿地博物馆、旅游配套设施等，使湿地资源的保护控制转换为景观地产的开发优势，同时通过客源开拓、产品综合有效弥补湿地产品单一的不足，形成一个坐落在西溪湿地内缘的“子母型”旅游综合体。西溪天堂没有绝对限制人工建设，而是在符合湿地保护表性基准前提下进行合理开发。

3.2 开发形式

产业关联是旅游综合体形成的直接推动因素，在已有产品、地籍、政策等因素综合影响下，旅游综合体表现为不同用地形态，归结为3类基本开发形式（图2）。

图2 旅游综合体开发形式Fig.2 Development models of tourism complex

（1）域内更新型。域内更新型开发（图2a）是指仅在景区内部可开发用地进行新增开发或置换开发，而在景区外没有进行明确的关联土地利用，一般用于土地开发饱和的城市建成区或城郊（乡村）地区。域内更新型旅游综合体可以采取旅游产品综合化（单一旅游用地）或功能/产业综合化（混合用地）的方式，取决于土地可得性及土地开发效益。对后者而言，往往要适度突破景区化运营模式，门票等准入费可能对综合体内部设施的消费具有较大制约性，应考虑多类准入（入口）设置。如西安大唐芙蓉园在运营一段时间后即局部内移景区边界和“临路开门”，将部分餐饮、住宿、演艺设施推向城市公众市场。

（2）域外联动型。域外联动型开发（图2b）是指在景区内部未进行更新开发，而在景区外部裙边地段进行关联土地利用。该形式能较好地保护现有吸引物或旅游资源，因而可拓展应用于资源型景区。裙边应与景区形成合作、共生，一般采取多功能、多产业综合开发;该类开发需要较强的支撑市场，因此域外联动型旅游综合体往往出现在城市与重点景区及其周边。同时，域外联动型旅游综合体应注意维持产业关联的有机性和组织性，防止裙边地段的不当开发对景区－裙边共生关系构成危害，在某些情况下，还可以通过设立开发准入标准、行使地役权等方式来预制裙边地段的土地利用。

（3）综合统筹型。综合统筹型开发（图2c）是指在景区内部及裙边地段，统筹土地利用要求和旅游发展需要，结合新增、置换、关联、储备、协调等途径而进行的综合性土地利用。该形式适用的景区类型较宽泛，也可用于一次性整体开发或规划单元开发（Planned Unit Development）［11］，在不依托已有吸引物的情况下新建旅游综合体（含人工吸引物）。综合统筹型旅游综合体在旅游产品、关联产业、开发规模等方面具有较大自主性，因而在控制要求较严、建设规模较大的综合体开发方面具有比较优势;该形式开发的大型旅游综合体选址相对灵活，如灵山胜境距无锡市区30多km、西溪则邻近杭州市区。

4 旅游综合体对主题公园（景区）的发展

主题景区与主题公园在内涵上较一致，旅游综合体则体现出人工景区的重要转型。总体上，旅游综合体相对主题公园（景区）产生了三方面的转变。

（1）功能结构的转变。几十年来主题公园在功能上虽有所演化，作为旅游吸引物的特性不断加强，但休闲娱乐仍是核心功能。旅游综合体除了传统的娱乐、观光功能外，还增加了更多的旅游和非旅游功能。通过观察现有案例可揭示旅游综合体在功能方面对主题公园娱乐功能的现实拓展。例如，深圳东部华侨城直接使用“世界级度假旅游目的地”的自我定位，明确宣布它并非传统意义上的娱乐型主题公园，而是一个综合度假目的地;同样通过野外工作观察到，在西安大唐芙蓉园、无锡灵山胜境、常州中华恐龙园等旅游区也存在这种多功能的综合体现象。总而言之，会议产品、度假产品、文化产品、演艺产品、运动产品和房地产产品是目前旅游综合体在动感娱乐、观光游览等传统旅游项目之外的主要产品类型。由于功能结构多元化，旅游综合体还出现人工建设与传统资源互补组合，从而突破了主题公园单一的人工建设形式。

（2）运营模式的转变。旅游综合体对传统主题公园（景区）的经营战略、开发机制等方面也有相应发展。自1990年以来，商务旅游、探亲访友等需求附带型旅游活动迅速增加［12］，加之休闲度假活动的兴起以及当地休闲娱乐市场的成长，一起推动了目的地旅游市场结构的多元化，专项旅游市场份额有所降低。换言之，目的地游客市场的规模扩张与结构变动并行发生，主题公园（景区）既定供给结构（即产品或功能结构）的市场覆盖率和需求耦合性相对下降，从而激发主题公园（景区）转变经营战略，趋向于多元化经营和综合开发。

与多元化经营战略相对应，旅游综合体在开发机制方面也引入多方主体，出现了地方政府与开发商相结合、公共产品与私人产品相结合、旅游开发和地产开发相结合的趋势［1］。这种旅游导向型土地综合开发倾向，与主题公园（景区）相对单一的土地利用和产品结构有显著差异。

（3）选址标准的转变。主题公园多选址在“靠近客源市场，交通便利，经济基础好而传统资源缺乏”的地方［13］。目的地集散客流和经济腹地衍生出主题公园的潜在游客市场，与传统旅游资源的缺乏一起造成“需求强、供给弱”的局面，使不具有资源优势的主题公园获取较好的成长环境。因此，主题公园大都分布在区域中心城市及其周边（图3a）。作为主题公园的延伸产品，较多主题景区体现出与主题公园相似的选址特征;另一些主题景区则结合地域知名文化而具有一定的地域垄断性，在选址上也有别于主题公园，如杭州宋城、淄博聊斋城、开封清明上河园、西安大唐芙蓉园。因此，主题景区除布局在经济发达地区和中心城市之外，还形成于一些具有独特资源的地域。

目前，旅游综合体（图3b）分为3类。1）依托大型主题公园（景区）而形成的多产业综合片区，一般位于中心城市新区或向郊区综合度假区演化，如深圳华侨城旅游度假区、西安大唐芙蓉园－大雁塔地段、常州环球恐龙城休闲旅游区、无锡灵山胜境景区。2）大型综合度假区，一般位于区域中心城市或重点旅游城市（景区）周边，如广州长隆旅游度假区、深圳观澜湖休闲旅游区、桂林乐满地度假世界。3）中小型综合休闲场地，一般位于经济相对发达地区，以面向本地及周边游客市场为主，如潍坊金宝乐园、濮阳绿色庄园、锡林郭勒赛汗塔拉旅游娱乐园、邯郸东山文化公园。此外，上海、青岛等地通过市民公园性质的人工景区构造绿心、绿廊及生态景观，从而优化周边用地结构。

图3 中国3A级以上旅游导向型人工景区地域分布①Fig.3 Spatial distribution of 3A （and higher）tourism-oriented man-made scenic spots in mainland China

相对于主题公园（景区），旅游综合体布局更为灵活，与城市规模、资源构成形成多种组合，一定程度地破除了主题公园开发的高市场门槛特征。总而言之，市场区位较优的旅游综合体倾向于多产业综合发展，资源区位较优则更倾向于横向集聚为主、兼顾纵向整合。值得注意的是，出于逐利性、预制潜在（竞争）开发以及与其他景区竞合的多种需要，旅游综合体的开发等级与综合性呈现出与客源、资源优势的正相关倾向。

5 结语

人工景区面临高端化、综合化发展趋势，旅游综合体对主题公园、主题景区开发具有重要引导作用。通过旅游功能、非旅游功能关联开发的土地综合利用，旅游综合体具有作为一种空间“触媒”推动特定地域综合发展的能力。基于这一特性，旅游综合体不仅是旅游片区开发的有效方式，也可能成为一种新兴的城市土地发展手段。实际上，旅游导向型土地综合利用已经在深圳华侨城、常州新区、西安曲江新区等城市新区以及杭州西溪、无锡马山等大型度假区开发中发挥了重要作用。总之，旅游综合体提供了一种大旅游产业地域发展形式，对大型旅游地段、城市游憩空间开发具有较强的借鉴价值。然而，旅游综合体在用地结构、产业组织、业态设置、旅游竞合等方面仍待进一步探讨。

本文得到加拿大女王大学城市与区域规划学院原院长、教授梁鹤年先生指导，谨致谢忱！

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Tourism Complex and Tourism-Oriented Comprehensive Land Development：An Exploratory Research

WU Bi－hu1，XU Wan－qian1，XU Xiao－bo1，2
（1.CentreforRecreationandTourismResearch，PekingUniversity，Beijing100871，China;2.SchoolofUrbanandRegionalPlanning，Queen′sUniversity，KingstonK7L3N6，Canada）

Man-made tourism attractions have been an important form for setting up new attractions in China and taken on the trend of being high-end and multi-functional developed.Tourism Complex（TC）is a new category of tourism products that has emerged during such a transformative stage of tourism development.As a vehicle of Tourism-Oriented Comprehensive Land Development，TC steps from tourism land use into the realm of urban land development.By the advantage of integration of tourism industry and other sectors，TC offers a potential way to efficiently develop mixed-use land.There are 3 kinds of land development models for TC，with the strategies of newly development，land substitution，land reservation，land coordination and integration.TC has broken the boundaries of traditional understanding about man-made attractions，solicited from theme parks，in regards of functions configuration，enterprise operation and site selection.

tourism complex;tourism-oriented comprehensive land development;theme parks;land use

F590

A

1672－0504（2012）06－0096－05

2012－08- 20;

2012－10－18

国家自然科学基金项目“城郊旅游综合体（TCAC）形成机制与发展模式研究”（41271151）

吴必虎（1962－），男，教授，博导，从事城市与景区旅游规划、旅游目的地营销等研究。＊通讯作者E－mail：zj＿xxb＠163.com