我国房地产金融非均衡状况分析与政策建议

陈雪楚，彭建刚，邓 彪

我国房地产金融非均衡状况分析与政策建议

陈雪楚，彭建刚，邓 彪

我国商业性房地产金融和政策性房地产金融存在明显的非均衡特征。导致房地产贷款结构不均衡的主要原因在于房地产融资渠道单一以及商业银行和房地产开发商的“脆弱性”。住房公积金的分散化管理和现行金融监管制度的不完善也加重了房地产金融的非均衡状况。

房地产金融；商业银行贷款；住房公积金；非均衡状况

一、引 言

房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。随着1998年住房制度的改革和我国城市化的推进，近年来房地产业进入快速发展的轨道，已成为我国国民经济的支柱产业。保持房地产业的健康、有序发展是保持我国国民经济持续、快速发展的需要。房地产金融作为一种重要的融资活动，应保障房地产业有效运行。

当前，我国房地产市场一定程度上呈现了非健康发展的状态，部分城市房价增长过快，“房地产泡沫”开始显现。中国社科院发布的2010年《经济蓝皮书》指出，2009年商品房每平方米价格为4 935-5 280元，城镇居民收入房价比达到8.3倍，大大超出3-6倍的合理的承受范围。蓝皮书特别强调，85%的家庭没有购买住宅的能力。2010年以来，国务院先后出台了“国十一条”、“国十条”、“新国八条”等政策文件，意在抑制房价的过快增长。我国是发展中大国，区域经济发展水平相差很大，各地房地产市场也呈现不同的状况，对于房地产市场存在的问题，不能按照统一的模式进行控制和管理。考虑到金融业对房地产的发展具有至关重要的影响，本文试图探讨房地产金融非均衡发展的问题，从中找到解决房地产市场主要问题的办法。下面从商业银行贷款和住房公积金贷款两个方面来分析房地产金融的非均衡问题。

二、商业性房地产金融非均衡状况分析

1.房地产金融呈现出以商业银行贷款为主的发展模式

房地产金融的基本功能是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产的顺利进行。但是，我国房地产开发融资当前严重依赖于商业银行，缺乏多元化的融资方式。

国家统计局发布的统计年鉴显示，我国房地产开发资金来源的主要渠道为：国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金来源（主要包括定金和预收款）。根据《中国统计年鉴2010》和国家统计局公布的相关数据可测算得出1999-2010年全国房地产开发企业的资金中直接来源于国内贷款平均占比为20.51%。这一比例看似并不高，但仔细分析，其他资金来源、自筹资金中相当大的部分也来自于商业银行贷款。我们采用中国人民银行房地产金融分析小组在《2004中国房地产金融报告》中的分析结果：自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自商业银行贷款；定金和预收款也有30%的资金来自商业银行贷款［1］。于是可得出：

房地产开发中银行贷款占比=直接的国内贷款占比+0.7*自筹资金占比+0.3*其他资金来源占比。

按照上述公式可测算出房地产开发资金来源中银行贷款（即包括银行的直接和间接贷款）的真实占比，如图1所示：

图1 1999-2010年房地产开发中银行贷款所占比重

根据图1，十二年来，房地产开发中商业银行贷款占比均值为56.21%。国际通行标准是银行贷款不应超过房地产总投资的40%。在房地产金融业相当发达的美国，在房地产企业使用资金总额中，商业银行贷款只占15%左右。可见我国的房地产开发过度依赖于银行，房地产风险主要集聚在商业银行。

2.房地产开发贷款的投向结构不均衡

我国房地产业自1998年向市场化转型后，房地产市场投资逐渐火热。2009年全国共完成房地产开发投资36 232亿元，其中商品住宅完成投资25 619亿元，占房地产开发投资比重的70.7%；而1999年房地产开发投资和商品住宅投资分别为4 103亿元和2 638亿元。1999-2009年间我国房地产开发投资增长了近十倍。然而，投资的增加，并没有使房地产市场完全沿着“居者有其屋”的方向发展，出现了一定的偏差。近几年不断飙涨的房价让部分城市的老百姓望房兴叹，一些城市出现了房屋空置率高而许多老百姓买不到房或买不起房的现象。究其原因，这是住宅投资结构严重偏离居民住房需求结构所导致的结果。我们根据《中国统计年鉴2010》的数据测算了1999年至2009年房地产开发企业各类住宅投资占比，见表1。

表1 按用途划分的房地产开发企业投资占比

从表1可看出，作为保障性住房主体的经济适用房投资比例逐年下降，近五年平均不到5%的水平，而别墅、高档公寓近五年投资比例平均达到了10%；而在普通商品住宅中，又以大户型开发为主，中小户型开发不足。以2006年为例，由建设部提供的调查结果，2006年1-11月份，套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重仅为20.5%。由《中国统计年鉴2010》可知，1999-2009年间我国共竣工住宅3 877万套，经济适用房491万套，占比12.66%。由中国统计年鉴的数据测算，从2000年至2009年，经济适用房竣工套数占比是逐年下降的。根据中金公司房地产行业分析报告，若按整个收入阶层30%以下的家庭作为住房保障的对象，我国保障性住房需求缺口近5 000万套。保障性住房供求结构的失衡，使得大量中低收入人群只能通过商品住宅解决住房问题，也间接推动了商品住宅价格的上涨。然而现今部分城市居高的房价，已远远超出了其支付能力，而保障性住房供给的严重不足，不可避免地出现了很多人买不起房的现象。

这种现象的发生，表面上看是房地产开发投资结构的不均衡，本质上是我国以银行贷款为主的金融机构对房地产业支持的不均衡。我国房地产开发资金主要来源于银行的贷款，2010年房地产开发中直接来源于银行贷款达到了12 540亿元，加上间接的银行贷款，这个数字更大。因为近几年房地产开发商偏向于大户型、别墅、高档公寓的开发，忽视对小户型、保障性住房的开发，银行贷款的大部分投向了大户型、别墅、高档公寓的开发。银行房地产贷款的结构不合理是造成当前房价过高的重要原因。

这种投资结构的失衡可以说是开发商与银行共同趋利作用的结果。这种不均衡的房地产开发结构和信贷结构，提高了银行的风险暴露水平，系统性金融风险逐渐累积，是不可持续的。

三、政策性房地产金融非均衡状况分析

政策性房地产金融是指按政策规定办理的与房地产有关的各种货币资金的筹集融通和结算等信用活动，目前主要指与住房制度改革有关的金融业务［2］（88）。政策性房地产金融与商业性房地产金融共同构成了我国的房地产金融体系。当前，我国的政策性房地产金融业务主要指住房公积金业务，下面将着重从住房公积金来剖析政策性房地产金融存在的非均衡问题。

住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非事业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金［3］。设立的目的是通过国家和单位的支持，以及个人的努力以提高广大职工的购房能力。运用住房公积金发放个人住房贷款，可以帮助中低收入的职工买房，减轻他们的负担。我国住房公积金制度自1991年建立开始，已经取得了显著成效。

截至2008年末，全国住房公积金缴存总额为20 699.78亿元，缴存余额为12 116.24亿元；全国累计为961.17万户职工家庭发放个人住房贷款10 601.83亿元，个人贷款余额为6 094.16亿元；从而为改善城镇中低收入职工的住房条件起到了很好的保障作用。

尽管二十年来住房公积金制度在不断完善，但仍存在许多缺陷和不足，其中区域发展不均衡现象十分突出。

经济发达、房地产业发展较快地区，住房公积金归集总额较多，如北京，上海，天津三市。当然发达地区，由于职工数量多，收入水平高，缴存的住房公积金数额固然也多。归集总额与其地区发达程度密切相关，这是常态，对此不必作过多的分析。这里有必要通过住房公积金运用率来分析城市间的非均衡问题。住房公积金主要是通过低利率贷款来支持中、低收入职工购房，一个地区住房公积金贷款发放得越多，运用率越高，说明该地区住房公积金事业发展得越好，职工购房得到了更多的保障。

因各城市公积金管理中心购买国债比例较小（2008年末全国住房公积金购买国债余额仅占住房公积金缴存余额的3.24%），并且购买国债并不是对居民购房的直接支持，所以本文对住房公积金运用率计算公式加以修改，省略购买国债余额之和这一部分。

依照公式2收集的数据，计算出了各城市的住房公积金运用率，如表2所示：

表2 2009年全国部分主要城市住房公积金运用率

对表2作比较分析发现东、中、西部地区各城市之间住房公积金运用率差异性明显，指标最大值达到1.089，而指标最小值只有0.336。这种差异性并不是建立在经济发展的水平上。即使在经济发展程度相似地区，住房公积金运用率也不尽相同。东部地区的广州这一指标低于0.5，而上海、南京却高于1；西部地区的贵阳和成都这一指标值都在0.7以上，但乌鲁木齐、昆明的指标值却小于0.5。表明当前住房公积金的发展在区域间非均衡状态明显。

在现行的“属地管理”原则下，住房公积金具有资金封闭运行、不流动的特性。各城市的住房公积金运用率相差较大造成了一部分地区（如上海、南京等城市）住房公积金归集量无法满足住房贷款的需求，而另一部分地区（如海口、乌鲁木齐等城市）由于贷款需求量低，出现资金大量沉淀的现象。这种城市间住房公积金使用的不均衡性，使得我国住房公积金总量出现大量闲置，造成住房公积金资源的严重浪费。

四、我国房地产金融出现非均衡状况的原因分析

1.造成非均衡的主要因素

（1）融资渠道单一

我国房地产金融市场金融产品少，除了银行贷款，目前仅有的信托、发行股票、企业发债等，资金筹措渠道发育不足，金融风险难以分散。对于大部分房地产开发商，银行融资是其主要的手段。近些年，国家的宏观货币政策一直把控制通货膨胀作为重要的目标，银行的利率也就维持在较低的水平，因而银行融资成本相当低廉。因此，房地产开发商通常会采取各种手段，甚至不惜抬高成本去银行融资。尽管房地产金融市场经过多年宏观调控，我国的房地产开发融资至今仍然以商业银行贷款为主。

（2）商业银行和房地产开发商的“脆弱性”

近些年房地产业的市场化带来了房地产市场的空前繁荣，给许多房地产开发商带来了巨额财富，为其提供贷款的金融机构也从中受益。据有关报告显示，全国大多数城市房地产开发的利润率普遍在10%以上，中高档房地产平均利润率更高，甚至达到30%～40%以上。相比较而言，对于经济适用房等保障性住房的开发，开发商一般只能赚取不超过3%的利润。短期利润的巨大差异，房地产开发商自然倾向于投资高利润的别墅、高档公寓等；为了追求高额利润，他们甚至不顾筹资风险盲目扩张业务。而一些商业银行受房地产业高投入高回报的诱惑，以追求盈利为目的，不顾风险地大胆向房地产商发放大额贷款，直接导致了房地产产品结构的非均衡。

（3）住房公积金管理分散化

住房公积金设立的初衷是为了解决职工购房困难的问题，目标是支持职工基本的住房需求，贷款的对象应当主要是缺房户和中低档购房户。如果资金大量闲置，说明大量的中小户型住房需求没有得到应有的满足。各地住房公积金贷款业务发展不均衡，造成大量住房公积金闲置的根本原因在于目前我国的住房公积金未实行统一管理。各地缴存的住房公积金由各地单独管理，且各地的管理政策和管理模式都不一样，住房公积金封闭运行，且不流动，导致各地住房公积金运用率差异性明显，住房公积金不能按照供需得到有效配置，因而出现住房公积金大量闲置的现象。如果住房公积金在全国范围内能一定程度上进行余额调度，一方面能有效地利用闲置的资金，另一方面也能调动各城市住房公积金管理中心利用好住房公积金的积极性。

2.国家金融监管机构与商业银行的博弈结果

针对房地产金融非均衡运行的状况，国家在不同的阶段出台了各种针对房地产市场的金融调控政策，但一直收效甚微。所谓“上有政策下有对策”，各种房地产金融调控政策在商业银行没有得到有效落实。下面从博弈论的角度，对造成这种状况的原因作出分析。

模型假设：

（1）博弈双方为金融监管部门与商业银行。

（2）博弈双方可能的策略：监管部门：{检查，不检查}；商业银行：{积极执行，消极执行}。

（3）设金融监管部门实施检查，能够发现商业银行是否积极执行监管部门规定的房地产信贷政策；若发现商业银行消极执行，则采用罚款等措施；监管部门的检查只付出成本，没有收益。

（4）设金融监管部门不实施检查可获得闲暇收益；但在银行消极执行信贷政策，而监管部门不检查时，有间接损失（ 如上级部门的问责，信誉损失等）。

（5）设金融监管部门实施检查的直接成本为C，监管部门不实施检查可获得的闲暇收益为S，商业银行积极执行上级规定的房地产信贷政策所取得的收益为R，商业银行消极执行上级规定的房地产信贷政策所取得的收益为R*，监管部门不检查带来的间接损失为L，监管部门对商业银行消极执行房地产信贷政策施行的罚款为F。

基于上述假设，建立监督博弈模型如表3所示。监管部门的纯战略选择是检查或不检查，商业银行的纯战略选择是消极执行或积极执行。假定F-C>S-L（这一假定是符合逻辑的，否则金融监管部门就无存在的必要），则不存在纯战略纳什均衡（纯战略纳什均衡的结果是唯一的，即双方肯定都不作为），以下求解混合战略纳什均衡。

表3 商业银行与金融监管部门之间的博弈收益矩阵

用P代表商业银行消极执行房地产信贷政策的概率，θ代表金融监管部门检查的概率。若给定P，金融监管部门选择检查（θ=1）和不检查（θ=0）的期望收益分别为：当 Π（1，P）=Π（0，P）时，即当金融监管部门实施检查与不实施检查的结果无差异时，将达到混合战略均衡。混合战略均衡意味着检查与否不确定条件下博弈双方可能同时得到的均衡结果。满足这一条件时，可得：

因F-C>S-L，P<1，符合数学意义。

从（5）式得出，商业银行消极执行房地产信贷政策的概率大小与金融监管部门闲暇收益和检查成本正相关，与对商业银行的罚款和监管部门间接损失负相关。

现实情形与前面的假设有相当程度的相似性；由于目前的金融监管机制，监管部门的检查只付出成本，却没有收益，缺乏有力的激励机制；监管部门缺乏上级部门的有效问责和社会有效监督，间接损失小而闲暇收益大，并且银行消极执行政策获得的额外收益远大于监管部门对其罚款，即总体表现为S、C往往过大，而F、L比较小，因而往往P值较大，即商业银行容易发生消极执行国家规定的房地产信贷政策的情况。所以尽管国家出台了很多调控房地产的金融政策，但银行的消极不作为，使政策效果大打折扣，房地产金融非均衡化运行依然相当明显。

五、解决房地产金融非均衡问题的若干政策建议

房地产金融状况呈现非均衡化不利于我国房地产业的健康和可持续发展，为了解决房地产金融领域存在的不均衡问题，建议采取如下政策措施：

1.建立多元化的融资体系，改变以银行为主的融资方式

房地产开发资金主要来源于银行贷款，根源于我国目前其他融资渠道不畅通，缺乏多元化的融资手段，为此，需大力发展有中国特色的多元化房地产融资体制。当前我国房地产企业利用资本市场融资有限，8万多家房地产企业中，沪深上市企业仅115家；房地产企业更是鲜有通过发行债券的方式获得开发资金的情况。这其中既有上市准入门槛高，房地产企业无法达到上市条件的自身原因；也有受国家宏观调控政策影响，监管层不易批准房地产企业在资本市场融资的客观原因。为了促进房地产业向健康的方向发展，在融资政策上，应根据房地产项目的性质采取差别化策略。

监管层应把承担保障性住房建设业务作为房地产企业能否上市或发债许可的重要标准，并在一定程度上给予政策优惠，支持保障性住房建设项目在资本市场融资。可推出中国模式的房地产信托投资基金（REITs）；在资金来源上采取公募的方式，面向社会公众募集资金，吸取民间资本；在资金投向上采取权益类模式，专业的房地产管理者根据国家政策导向和市场需求经营房地产项目，而大量分散的基金持有者通过投资房地产获取稳定的收入；这样既能保证基金持有者分享房地产业快速发展的成果收益，又能避免民间资金过度直接投资于房地产市场，造成大量住房闲置，吹大价格泡沫。为了支持房地产信托投资基金的发展，国家需出台相应的税收优惠政策，如股息分红收入免交所得税等。

2.优化房地产贷款结构，对银行放贷行为进行监管

银监会可对商业银行的房地产开发贷款采用比例限制的方法进行约束。要求商业银行按照规定的贷款投向结构比例进行房地产开发贷款的配置，如对保障性住房、中小套型商品住房开发贷款的投放设定比例下限；实施梯度化的贷款准备金管理策略，依照保障性住房、中小户型住宅、大户型住宅和别墅的顺序，对贷款准备金的计提比例逐步提高。银监会每年对商业银行采取动态检查的办法，对不能按照银监会要求发放贷款的银行进行处罚。这样做，可防止银行同业间过度竞争导致房地产放贷结构失衡，消除房价和房屋空置率高的怪现象。

3.建立发放住房公积金贷款的激励与约束机制

对住房公积金的使用应建立激励与约束机制。国家要出台提高住房公积金运用率的办法。对于住房公积金运用率较低城市，除了应采用一定的激励与约束办法提高资金运用率以外，可制订优惠政策鼓励使用住房公积金用于保障性住房的建设。只要能保证资金的安全和合理的收益，对于用于保障性住房建设的住房公积金额度可加大。对于资金运用率较低的城市可尝试使其住房公积金按照一定比例并在一定区域内和向资金运用率较高城市实行有偿调度，以调动各城市住房公积金管理中心合理发放住房贷款的积极性。当然，接受资金的城市必须保证这些资金是用于职工购买首套住房或用于建设保障性住房。

4.加大房地产金融的监管力度，建立监管问责机制

博弈模型分析的结果表明商业银行消极执行房地产金融监管政策概率的大小，取决于监管一方。因此需完善金融监管的激励机制，要使监管人员的付出与其所得的回报相对称，提高监管的积极性。应该注重改善监管环境，改良监管方法，提高监管效率，从而降低监管机构的监管成本。建立监管问责机制，对监管不当、监管缺失的行为进行有效问责。加强监管工作自身的信息披露，减小监管领域的灰色区域，引进社会监督机制，提高监管部门和监管人员不作为时的机会成本。加强对违规银行的惩处力度，提高罚款额度。总之，通过多种手段达到降低商业银行消极执行房地产金融监管政策概率的目的，保证国家房地产调控政策在商业银行得到有效落实。

［1］中国人民银行房地产金融分析小组.2004中国房地产金融报告［N］.金融时报，2005-8-16，（3）.

［2］邓宏乾.房地产金融［M］.上海：复旦大学出版社，2006.

［3］中华人民共和国国务院.住房公积金管理条例［EB/OL］.http：//www.gov.cn/gongbao/content/2002/content_61418.htm.

（责任编校：文 心）

The Unequilibrium Analysis of Real Estate Finance and Policy Recommendations in China

CHEN Xue-chu，PENG Jian-gang，DENG Biao

The unequilibrium of commercial real estate finance and public real estate finance have appeared in China.The main reasons that real estate loans structure is imbalanced are rare channels of real estate financing and the“vulnerability”in commercial banks and real estate companies.Decentralized management of housing accumulation fund and the imperfections of current financial regulatory system also increase unequilibrium of real estate finance.

real estate finance；commercial bank loans；housing accumulation fund；unequilibrium conditions

陈雪楚，湖南大学金融管理研究中心博士研究生（湖南 长沙 410079）彭建刚，湖南大学金融管理研究中心教授，博士生导师（湖南 长沙 410079）邓 彪，湖南大学金融管理研究中心硕士研究生（湖南 长沙 410079）