美国住宅缺陷默示担保制度及其对中国的启示

□ 张梦珣

（复旦大学，上海 200438）

美国住宅缺陷默示担保制度及其对中国的启示

□ 张梦珣

（复旦大学，上海 200438）

因住宅质量缺陷引起的纠纷在世界各国均是常见性的问题。因通过交易而获得住宅所有权的依据是不动产买卖合同，所以各国通常以合同法纠纷解决机制处理此类纠纷。美国合同法上的默示担保制度在解决此类纠纷方面显现出了较强的灵活性和旺盛的生命力。本文重点研讨了美国住宅缺陷默示担保责任的形成与发展、基本内容、责任主体、认定标准和救济方式，在与中国相关制度简要比较的基础上提出对我国的启示。

美国；住宅缺陷；默示担保

自1998年住房制度改革至今，快速发展的商品住宅市场已成为国民经济的支柱产业和举国关注的民生领域。持续上涨的房价令原本十分重要的住宅质量问题在一定程度上被忽视，但这些问题终将显现。近年来频发的住宅质量事件表明，如何妥善解决因住宅质量缺陷引发的纠纷已是不能回避的问题。默示担保制度是美国解决此类纠纷行之有效的途径。英美法上的默示担保制度起先产生于货物买卖法中。在普通法默示担保制度基础上，英国1893年《货物买卖法》首次以制定法形式规定了出卖人对货物商销性的默示担保责任，突破了长久以来作为买卖合同基本准则的“买者当心”原则，随即英国法上的这一规定被美国1906年《统一买卖法》以及后来的《统一商法典》所采纳。到1960年代，默示担保已基本上替代了“买者当心”原则，成为美国买卖法上的通用规则。如今的英美买卖法，由于默示担保的适用，原来作为一般原则的“买者当心”，在英国实际上变成了例外；而在美国通行的原则已经变为“卖者当心”。［1］因其良好的效用与价值，默示担保制度亦为被不动产法所借鉴和采纳。

一、美国住宅缺陷默示担保责任的形成与发展

对于因缺陷而受损的住宅买方，美国大多数州均确立了默示担保制度以保护其利益。总体上看，美国的住宅缺陷默示担保制度兴起于1960年代。二战之后美国不仅迎来了婴儿潮，还有相伴而生的住宅潮。与此同时，因住宅缺陷而引起的纠纷数量亦持续走高。依据传统的“买者当心”原则，开发商仅对住宅交付时的状态负责，之后发现任何缺陷的风险则完全由买方承担。住宅因其相对个人总财富而言价值巨大，且普通消费者通过交付时检视而发现缺陷的难度极大，适用“买者当心”原则导致大量不公平的诉讼结果。“买者当心”原则确立的时代，买卖双方在缔约能力上处于相对平等的地位，这是该原则得以确立的基础。然而，在社会发展与科技发达后买卖双方缔约能力上的不平等逐渐显现，仍然僵化地坚持“买者当心”原则显得越来越不合时宜，住宅缺陷的默示担保制度由此走上了发展的快车道。

美国住宅缺陷的默示担保制度主要适用于开发商所售的新建住宅，是美国法院为便利购房者因所购住宅存在缺陷而向建设方求偿而发展出的制度。它是对社会发展的一种回应，旨在改变在传统的“买者当心”原则下受损害的购房者可能得不到有效救济的不公平状况。美国确立住宅缺陷默示担保制度的法理基础体现在以下方面：⑴买方与开发建设方之间所具备的专业知识与能力的不平等使买方处于弱势，尤其在隐蔽缺陷；⑵开发建设方更有机会发现缺陷或防止缺陷发生；⑶开发建设方有更强的风险承受能力；⑷开发建设方处在更强势的谈判地位；⑸买方对房屋品质有高度期待；⑹劣质施工的隐患等。［2］

在北卡罗来纳州，因婴儿潮所导致的对新建住宅的大量需求和随之而来的住宅质量缺陷纠纷，使法院认识到对住宅卖方课以质量缺陷的默示担保责任实属必要。北卡州建筑物工艺良好性的默示担保最早见于1925年的判例，但是直到1970年代才在新建住宅买卖领域形成较为完善的制度。［3］而在德克萨斯州，最高法院在1968年的哈勃诉莫顿案中确立了宜居性和工艺良好性的默示担保条款。住宅缺陷默示担保制度一经确立，收到了良好的效果。于是在先行者的示范带动下，美国各州纷纷以判例或制定法的形式将之引入本州。据统计，在全美50个州和哥伦比亚特区中，目前仅有3个州未确立住宅缺陷的默示担保，即北达科他州、佐治亚州和新墨西哥州。［4］犹他州2009年以判例确立了住宅缺陷的默示担保，使其成为截至目前最后一个确立该制度的州。

二、美国住宅缺陷默示担保制度的主要内容

（一）默示担保的覆盖范围

在美国，住宅缺陷默示担保的覆盖范围较广，在类型上包括独栋住宅、集合住宅以及其他居住性不动产，例如华盛顿州制定了专门的《公寓法》规定公寓卖方对买方负有的公寓质量的默示担保责任；在保护主体上则并非仅限于初售住宅之买方，亦包括后手买方，多数州规定住宅卖方在转让住宅时，其所享有的住宅质量缺陷默示担保权将一并转让给买方。

（二）住宅缺陷默示担保条款概述

大多数采默示担保的州均把两项最主要的担保列入住宅买卖的默示担保条款，其一为工艺良好性，其二为宜居性。总体上看，两项担保条款是相互独立的，但在某些仅通过判例法而未立法规定住宅买卖默示担保制度的州，有关工艺良好性和宜居性之间的区别常常模糊不清，容易导致对二者关系的误解。一般认为，宜居性重点强调的是适合人类居住的属性，即主要考察住宅缺陷是否影响其适合居住之目的；而工艺良好性重点强调的是开发商或施工方所建造房屋的质量，意即开发商或施工方在住宅原材料的使用和施工工艺等方面是否达到必要的标准。因此，有美国学者指出工艺良好性主要是考察建造住宅的“过程性”缺陷，而宜居性则主要是考察工作成果的“结果性”缺陷。［5］

工艺良好性默示担保的基本内容是指所有工作应当以一个熟练工人应具备的工艺水平那样完成以达到当地普遍认同的接受标准。因此，违反工艺良好性之默示担保的表现形式即为施工中的因疏忽大意而未遵守建筑法律法规所导致的缺陷之产生。对于担保标准，法律并不要求施工方达到最尽职之标准，而只要达到一般的工艺技能，尽到必要的注意义务即可。也就是说，检验标准并非需要工作之完成地尽善尽美，而是合理与适当。

宜居性默示担保的基本内容是指住宅应当适合居住，否则卖方应对买方承担相应的责任。顾名思义，住宅的主要功能在于满足人类居住的需求，所以在房屋买卖中对买方而言，宜居性是个最基本且合理的期待。［6］因此，法律认定建设方或开发商在出售住宅时应担保该住宅之宜居性。宜居性默示担保为住宅购买者提供这样一种确信，即他所购买的住宅具有充分良好的品质能为他挡风遮雨，是一个满足安全、卫生、清洁等要求的居住场所，且不存在任何本质上有损这种良好适用性能的缺陷。宜居性默示担保之范围不仅包括住宅主体结构之缺陷，还延伸至任何影响到房屋的居住或有效占有的缺陷，例如不适当的排污装置或供水系统等问题。

（三）默示担保的缺陷类型

缺陷类型与默示担保条款的类型相适应，分为未达到工艺良好性标准的缺陷或不符合基本宜居性的缺陷。但就某一具体缺陷而言，可能违反工艺良好性的默示担保或宜居性的默示担保之其一，也可能同时违反两种默示担保。

从发生缺陷的住宅部位来看，法院判决开发商或建筑商承担默示担保责任所认定的缺陷种类甚多、严重程度甚广，主要包括屋顶漏水或其他缺陷，漆面剥落，排水系统或污水处理系统不合格，化粪池等污物处理系统不达标，供水不足或不适合饮用，选址不当引起地基或墙体开裂或房屋沉降，地下室湿度超标，电气线路缺陷，空调系统缺陷，以及空气质量不达标等。［7］此外，住宅缺陷的默示担保责任不仅适用于住宅本身的缺陷，还适用于连同住宅一起出售的土地缺陷。

而从缺陷的明显程度来看，与英国相同，美国默示担保所涵盖的缺陷并不包括明显缺陷，即购买之前通过检视就显而易见的或未故意隐藏的缺陷，而是同样仅限于隐蔽缺陷，即有隐蔽性的缺陷。而在隐蔽性的认定上，英美之间以及美国各州之间的标准并不一致，尤其是在初手住宅和后手住宅的买卖上。例如，对于初手住宅的买卖，科罗拉多州上诉法院在戴维诉布拉德利案中提出了与英国之合理检视下的客观可发现性标准类似的观点，即认为隐蔽性缺陷是买方在合理检视中没有被发现之可能性的缺陷，而非事实上没有被发现的缺陷；而伊利诺斯州最高法院在帕克诉索恩案中提出了不同的观点，认为只要买方在买房前进行检视时确实未察觉到缺陷之存在，那么“通过检视发现隐蔽缺陷的可能性”就不应是构成默示担保责任的因素。这实际上大大放宽了对隐蔽缺陷的认定标准。而对于后手住宅的买卖，即将默示担保适用于第二手及其之后的卖方时，有法院提高了隐蔽性要求，将之限定于“经过合理检视仍无发现之可能性且购买后才显现”的缺陷。而对于未发现之隐蔽缺陷的时间要求究竟为签订合同时还是所有权转移时，，各州基于所买卖住宅类型而给予区别对待：对于住宅预售合同而言，缺陷风险转移的时间是住宅交付时；而在已建成住宅买卖中，缺陷风险转移的时间通常是签订合同时。

（四）默示担保的期限

各州住宅买卖所适用的默示担保的保障期限依该州的默示担保制度是基于制定法还是判例法而定。制定法上的默示担保之期限通常由州立法机关以立法直接规定。大多数州确立的是多级期限体系，针对不同的缺陷类型规定长短不一的保障期限，而对于类似主体结构缺陷或其他主要缺陷则规定更长的期限。在立法规定保障期限的各州，默示担保期限最长可至10年。整体上看，美国各州制定法所确立的多级住宅缺陷默示担保期限表现为“一二五”体系或“一二十”体系。例如，路易斯安那州《新售住宅担保法》规定，住宅整体上的、任何不符合建筑标准的缺陷或建筑标准未规定的原材料或工艺之缺陷实行1年的担保期限，而与管道、电气、加热制冷和通风系统相关的缺陷实行两年的担保期限，住宅主体结构上的缺陷实行五年的担保期限，此即“一二五”体系；明尼苏达州法典规定住宅整体上的、任何因不符合建筑标准的过错施工和有缺陷材料而导致的缺陷实行一年的担保期限；因不符合建筑标准的过错安装施工而导致的管道、电气、制热、制冷系统上的缺陷实行两年的担保期限；因不符合建筑标准的主要建筑缺陷实行10年的担保期限，此即“一二十”体系。

与通过立法规定担保期限的州相比，有些州住宅缺陷的默示担保期限依据基于合理性标准作出的判例所确立。因判决是针对个案中实际涉及的缺陷作出，故判例所涉缺陷的类型化程度较低，因而易导致担保期限难以归纳、甚至无章可循。一般而言，买方所购住宅存在缺陷部分的常规使用寿命是认定默示担保期限的重要参考因素，此外还需考虑房龄和维护状况等因素。由于住宅的各部位及功能系统的常规使用寿命可能存在差异，故买方主张的针对特定缺陷的默示担保期限还将取决于缺陷发生的部位、类型以及功能系统的种类等。总的来说，在以判例法确定默示担保期限的州，住宅缺陷默示担保的具体期限通常由法官视个案情况而定。

三、美国住宅缺陷默示担保责任的主体

（一）默示担保责任的承担方

早期的默示担保责任承担方仅限于实际建造住宅的建筑商卖方。后来随着住宅市场上卖方主体形式因分工之细化而向着多样化方向发展，卖方不仅限于传统上建造并出售住宅的建筑商，还出现了以开发商等身份参与住宅销售的主体，于是默示担保的保护范围也随之扩展，除了实际建造住宅的建筑商卖方可成为责任承担主体外，以向公众出售住宅为目的而与建筑商立约建造住宅的开发商卖方也被纳入责任承担的主体范围。整体上看，住宅缺陷的默示担保责任由从事房屋建造、销售的建筑商和开发商承担。需要特别指出的是，当作为买方的消费者转手出售该住宅时并不成为默示担保责任的承担方，承担默示担保责任的仍是原建筑商或开发商。

（二）默示担保的被担保方

关于默示担保的被担保方的范围，大多数已建立住宅缺陷默示担保制度的州均承认新建住宅的第一手买受人属于受保护的范围。但默示担保之保障是否延伸至第二手及其后的买方，则有不同。大多数州允许后手买方提起针对开发商或建筑商的有关住宅缺陷的默示担保诉讼，而少数州则主要通过判例法确立了后手买方不得提起针对开发商或建筑商的有关住宅缺陷的默示担保诉讼。总体而言，在已确立住宅买卖默示担保制度的州，将担保保护范围延伸至第二个及其后买受人的趋势已较为明朗。在大多数州，只要可适用的担保期限未届至，后手买方都可受到默示担保之保障。

这种做法突破了合同相对性的制约，体现了美国法律在面对价值问题时的基本立场。首先，它以消费者保护为主要目标，加强对消费者的保护是美国法律发展的基本趋势；其次，在于保障住宅的流动性，以应对美国人口的高流动性现实；第三，基于公平正义的考量，建筑商或开发商不能仅因其所售住宅易主便可豁免本应承担的缺陷担保责任。

四、美国住宅缺陷默示担保责任的认定

（一）合理性标准

合理性是认定住宅缺陷的默示担保责任的一般标准。若无合同约定或相关法律法规明确规定的建筑商、开发商的义务履行标准，各州法院通常会适用普通法上之合理性标准来认定买方所主张的缺陷是否构成默示担保义务之违反。事实上，多数以制定法规定新售住宅默示担保制度的州，其立法中并未包含明确的义务履行标准。默示担保义务对担保方而言，要求其所售住宅在宜居性和工艺良好性上具有“合理性”，而不是“绝对完美”。法律并不苛求开发商或建筑商提供给买方一所完美的住宅，而是要求他们向买方提供一所经由合理工艺建造的适合居住的住宅。法院在个案中适用合理性标准需考虑房龄、维护状况、住宅的用途等诸多要素。

（二）关于宜居性认定的特别考察

宜居性在住宅质量缺陷默示担保中居于核心地位。与工艺良好性重点在于强调建造过程应符合合同目的不同，宜居性主要强调实际交付的成果——住宅是否符合合同约定。对于住宅是否适合居住，每个人会有不同的理解和判断。买方往往倾向于住宅的完美化，任何细微缺陷都不容于买方；而略有缺陷时不构成对宜居性的违反显然是卖方所希望的标准，故法院的判决只不过是在两者的主张中间寻找一个缺陷与宜居性的平衡点。事实上，宜居性是个难以精确界定的概念：一方面，任何一个细微缺陷并不当然导致住宅主体结构上不适合居住；另一方面，宜居性担保也不能被解释得过于严格以至于只有那些结构上不适合居住的缺陷才能受到担保。因此法院应针对个案进行考察，分析缺陷的严重程度是否达到不适合居住的程度。实践中，法院面临的问题是，当它认为原告所主张的缺陷并不足以致使住宅不宜居住时，是否认定卖方构成默示担保之违反。在美国，无论是制定法还是判例法，都展现出加强对消费者保护的趋势。法院通常对默示担保责任作较宽泛的解释，认为仅凭房屋仍可居住的事实不足以满足默示担保之要求。因为如果支持开发商或建筑商以“住宅虽有缺陷但不影响居住”作抗辩，会导致荒唐的结果——如亚利桑那州上诉法院在纳斯特里案的判决中所指出：“建筑商因其所建住宅质量不够差而免责是荒唐的事情。”所以在美国住宅买卖默示担保制度下，建筑商或开发商不仅要对导致住宅不易居的主要、基本的缺陷承担其默示担保责任，也要对并非严重到要令住宅买方搬离住宅的小缺陷承担其默示担保责任。

（三）归责原则

美国对建筑商或开发商适用默示担保责任亦采严格责任归责原则，即买方不需要证明卖方对住宅存在缺陷上有过错。建筑商或开发商默示担保责任的成立，仅需要住宅买方证明住宅缺陷的存在，且该缺陷是因建筑商或开发商造成的即可，例如是由于他们的设计或建设造成的，买方完全不需要证明开发商存在欺诈或过失等。所以，与其他需要证明建筑商或开发商存在过失、欺诈或虚假陈述的救济途径（如侵权、不当得利等）相比，默示担保制度使得住宅买方更易达到举证要求，因而更容易获得救济。实践中，对购入缺陷住宅而寻求救济的住宅买方而言，举证责任的区别使得默示担保制度成为更加可行且胜率更大的救济途径。此之为住宅缺陷默示担保制度在美国被普遍确立的重要原因，也是其制度价值和制度效用的优势之体现。

五、违反默示担保的救济

关于建筑商或开发商违反住宅质量默示担保时住宅买方能够获得何种救济，各州有所不同。如有制定法的相关具体规定，则买方尽可根据其规定寻求救济；若制定法无明确的规定，则法院将视住宅缺陷的严重程度，通常提供如下救济：⑴买方解除合同；或⑵赔偿买方所受损害，如赔付减损之价值、修理费用，特殊情况下还包括其他相关损失。

（一）解除合同

在个案中，若缺陷严重使得受损住宅不适合居住亦不可维修，法院通常会支持买方解除合同并相互返还所得。解除合同会导致合同效力自始解除，各方权利义务应返还至合同生效前的状态，买方将有权要求卖方返还其所支付的价款（如预付款、定金或房款等），但应减去他受益之所值价款，例如其居住期间的合理租金。不过与损害赔偿相比，解除合同的适用概率较小。当住宅缺陷确定能够弥补或修复如常时，法院通常不会基于住宅买卖的默示担保而支持买方解除合同，而是判决卖方给予买方以损害赔偿。

（二）损害赔偿

损害赔偿的范围则包括因维修而支出费用或住宅因缺陷而减损的价值。至于个案中按哪一种进行补偿，则并无定式。例如在北卡罗来纳、科罗拉多等州，作为原告的住宅买方有权选择接受损害补偿还是减少价款；而在佛蒙特、北达科他等州，如果缺陷是可补救的则仅可选择接受损害补偿，减少价款只有在缺陷是永久性或无法修补的情况下才可适用。

合理性的重要依据之一是救济措施的经济性，法院通常会从经济性的角度考虑哪一种救济措施更为合理。如果修补住宅缺陷以达到使之符合默示担保要求的费用具有合理性，则法院会主张对住宅缺陷进行维修；但如果维修所耗费用甚巨以致与买方基于维修之受益不成比例，或维修可能对房屋造成更严重的损害，那么更合理的做法就是由卖方向买方赔付住宅因缺陷所致的价值减损，或可减少买方原应支付的价金，即卖方退还有缺陷房屋的市价和若无此缺陷的可售市价之间的差额。

除维修费用、价值减损等直接损失外，间接损失亦可获得赔偿但应有相关证据证明该类损失。在个案中，类似间接损失包括缺陷存续期间买方租住临时住所及往返搬迁费用或未使用有缺陷住宅的损失费用，以及为修正缺陷或寻求救济而委托律师、建筑师等专业人士处理纠纷所支出的合理费用。

六、对中国的启示

美国住宅缺陷的默示担保责任制度在有效解决住宅质量缺陷纠纷方面效用明显，特别是对作为消费者的买方及其后手权利人利益的保护更是不遗余力。虽然法律体系和法治发达程度有一定的差异，但美国住宅缺陷的默示担保责任制度仍可为我国完善此类纠纷解决机制提供有益的启示：

第一，立法理念上应突出体现消费者权益之保障。美国住宅缺陷默示担保制度之所以能够发挥效用，与其根源于加强消费者保护的立法理念有重要关系。上世纪60年代是美国民权运动的高潮时期，在商业领域亦掀起了消费者保护的浪潮。立法者重视民众对消费者权益保护的诉求，消费者权益受特别保护的理念对传统的合同相对性原则等不利于消费者保护的内容形成了冲击并取代其地位。正确的立法理念决定了法律制度出发点的合理性，顺应了社会发展的趋势，因而得到各方的支持。在我国社会主义市场经济基本建立的今天，应进一步深化消费者权益保障的立法理念，这是社会主义法治理念的基本要求和市场经济发展的重要趋势。

第二，深化、细化立法，制定专门适用于住宅缺陷的特别法。美国作为当今世界的法制发达国家，其法律制度并非一蹴而就，经历了从体系构建到丰富细化的转变。美国住宅缺陷默示担保制度建立在一般货物买卖法的基础上，并通过制定专门适用于住宅缺陷的法律如《新售住宅担保法》等特别法加以细化，明确规定住宅强制性质量标准、责任承担等内容，以特别法强制开发商重视住宅质量，提供简明的解决机制。我国社会主义法律体系已经初步建成，接下来的任务是进一步细化丰富法律制度。在住宅质量倍受关注的今天，制定专门适用于住宅质量的特别法既有必要，也具备较成熟的条件。

第三，通过司法实践完善我国合同法上的瑕疵担保责任制度。美国的默示担保制度与我国合同法上的瑕疵担保责任制度具有相似的功能，其核心均在于保障买方不受标的物质量缺陷的困扰。美国是传统的判例法国家，其司法机构的主观能动性较强，在住宅缺陷默示担保制度的完善上发挥了重要作用。在我国司法改革中，能动司法的理念要求人民法院积极主动发现审判实践中的新问题并认真总结妥善解决，在实践中深化完善纠纷解决机制。面对越来越多且趋于复杂的住宅质量缺陷诉讼，人民法院应坚持推进能动司法，探索发现住宅缺陷纠纷的特点以不断完善瑕疵担保责任制度，形成更为合理有效的住宅纠纷解决机制。

［1］梁慧星.论出卖人的瑕疵担保责任［J］.比较法研究，1991，（03）.

［2］［7］Shu－Chi Chen，Implied Warranty Protection For Consumers A-gainst Construction Defects In The Sale Of New Homes Under U.S.Law，［J］.台北大学法学论丛，Vol.75.

［3］Linda Seay Robertson，Brevorka v.Wolfe Construction，Inc.：Did I Just Waive My Rights to The Implied Warranty of Workmanlike Construction？26 N.C.Cent.L.J.59 （2003）.

［4］Timothy R.Pack，Better Late Than Never——Implied Warranties of Workmanlike Manner and Habitability Now Available in Utah，Utah Bar Journal，23－Apr Utah B.J.30（2010）.

［5］Timothy Davis，the Illusive Warranty of Workmanlike Performance Constructing A Conceptual Framework，72 NEB.L.Rev.981，（1993）.

［6］Roger L.Price，M.Ryan Pinkston，the Implied Warranty of Habitability In Illinois：A Critical Review，98 Ill.B.J.92（2010）.

（责任编辑：黄小育）

U.S.Implied Warranty System against New Home Defects and its Enlightenment to China

Zhang Mengxun

The dispute arises from defects of new sale homes is very common around the world.Most countries settle this kind of problems through the system of contract law.In the U.S.，the implied warranty system shows its vitality in handling these disputes.This paper mainly focuses on the implied warranty system under U.S.law against the defects in new homes transaction.By analyzing the key points of the system，such as its development，the basic structure，the liable party，the determining standards and the remedies，this paper opens out the enlightenment from the US.implied warranty system to China.

U.S.；premise defects；implied warranty

D923.2

A

1007－8207（2012）04－0110－05

2012－01－20

张梦珣（1978—），女，广东汕头人，复旦大学法学院博士研究生，研究方向为民商法学。