关于商业地产开发企业财务控制方法的探讨

（西安建筑科技大学管理学院 陕西西安710055）

随着全国性房地产限贷限购政策的执行与开展，房地产行业进入了发展调整期，住宅房价不合理的过快增长得到遏制，但与此相悖的是，商业地产却“逆流而动”，展现出蓬勃生机，许多房地产企业大量投身到商业地产开发中。基于这种形势，本文分析了我国商业地产的现状和内涵，重点阐述了商业地产开发企业财务控制的方法，希望对商业地产开发过程中的风险规避提供一定帮助。

一、我国商业地产的现状及财务控制内涵

（一）商业地产的现状

2010年4月出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，标志着房地产紧缩型调控大幕的拉开。2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价。这些政策的出台给住宅的开发带来了重大影响，但是2010年以来，我国商业地产呈现出爆发式增长，商业营业用房和办公楼开发投资完成额、销售额都达到近年来最高水平，因此加强对商业地产开发企业的财务控制和监督、规避财务风险是当务之急。

（二）财务控制的内涵

财务控制是指对企业的资金投入及收益过程、结果进行衡量与校正，目的是确保企业目标以及为达到此目标所制定的财务计划得以实现。现代财务理论认为企业理财的目标是股东财富最大化，财务控制的总体目标是在确保法律法规和规章制度贯彻执行的基础上，优化企业整体资源综合配置效益，厘定资本保值和增值的委托责任目标与其他各项绩效考核标准来制定财务控制目标，是企业理财活动的关键环节，也是确保实现理财目标的根本保证，所以财务控制将服务于企业的理财目标。

二、商业地产开发企业财务控制的方法

（一）授权批准控制

授权批准控制指对单位内部部门或职员处理经济业务的权限控制，即单位内各个部门或员工在处理经济业务时，相应的职责权限必须得到授权。业务授权制度贯穿于整个财务风险防范体系的全过程，与业务流程紧密相连，对企业管理的控制方式和控制程度有直接影响。就商业地产开发企业而言，包括土地款的支付、现金借款、正常贷款本息以及税金的支付、固定资产的购置、维修、报废、罚款和违约金支付等都必须得到授权审批。授权批准控制的建立既保证了不同职能部门对各自职责范围内经济业务进行科学的把控，又能防止相关部门或个人滥用职权。

（二）货币资金控制

对于房地产企业来说，一个健全的货币资金控制体系可以降低资金风险，提高资金使用效率，为企业带来更大的收益。房地产企业实施货币资金控制时应根据现金流量预测对资金预算实际执行不断进行调整，从而找出适合企业自身规模的货币资金控制模式。现阶段，由于国家对房地产市场的宏观调控、银行等金融机构贷款利率的提升和放款额度下降等原因，货币资金控制应注重以下几点：

1.加强投资项目的风险分析和可行性分析。随着房价进入下行趋势，这给房地产开发企业带来了前所未有的压力，因此项目启动之前做足风险分析，确保当地金融环境和施工环境通畅，显得尤为重要。

2.建立良好银企关系，加快各项贷款下放和回流。商业地产之所以能顺利开展，得益于财务杠杆的运用。“银企一家”的说法在商业地产行业中得到了有力的证明，地产公司可以从银行获得项目施工阶段的开发贷款、销售阶段的按揭贷款、商业经营期的经营贷款，而银行每年也可以从开发商那里获得丰厚的利息收入。在目前房地产调控的特殊时期，商业地产企业已不再把追逐高额的利润率放在第一位，而是确保有充足的现金流，因此能否及时、足额地取得贷款，成为关系到项目能否顺利进行、本金及利息能否及时偿付、企业能否存活发展的关键因素。

3.积极关注政策与税收带来的资金风险。房地产开发项目耗资巨大，涉及的税种繁多，纳税金额往往以千万乃至亿计，它构成了房地产开发项目支出中不可忽视的一项内容。因此我们必须要关注当地的宏观经济政策和税收政策，在制度允许的范围内争取缓交或少交税。

（三）预算管理控制

商业地产公司多为集团公司统一管控，各项目公司是拥有独立法人资格的子公司的形式。因此各项目需根据各项经营预算以及经营指标编制下一年度的预算，预算的内容主要包括资金预算和盈利预测。在上报集团审批后，集团总部再与各企业沟通和综合平衡，将预算方案再反馈到各企业做出适当的修改，经多次反复，最终形成较合理的预算方案。在预算执行的过程中，各项目公司应严格按资金预算和盈利预测开展工作，财务负责人需全面监控、动态分析，找出实际执行与计划的差异和原因，及时向集团公司财务部以书面的形式预警，以便集团公司财务部统筹安排。在预算内各项支出，必须严格按照财务审批制度，履行支出审批。为确保预算顺利开展、切实有效达到其财务控制的目的提供了前提和保障，要成立预算管理委员会，预算管理委员会是预算管理的最高决策机构，直接隶属董事会管理。预算管理委员应由工程、成本、营销、内审、考评等部门负责人作为该机构的委员成员，专门负责全面预算管理的编制、执行、控制和考评等。

（四）成本控制

成本支出是商业地产开发企业的最大支出，对于成本的控制是企业的核心工作。现阶段，房价受到严格控制，因此那些借助抬高房价来获得超额利润的房地产企业已经几乎没有机会可寻。准确预测开发项目成本、减少并改进不必要的管理层级、严格控制成本支出才是商业地产开发企业的工作重点。房地产开发各阶段的成本控制重点是：

第一，立项阶段。该阶段受制于国家法规政策，运作灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。成本控制的主体是工程部。企业应充分考虑各种制约因素，做好项目成本收益预算，并考虑投资过程中可能会出现的风险。做好项目可行性研究工作，对可能存在的风险进行预测和评估，并制定相应的措施。在设计开始实施前，设计部门与公司领导拟定该设计项目的关键节点计划，在关键节点，可组织各部门参与研讨会，碰到不确定性问题时应及时征询规划部门意见，尽早发现问题，提前解决问题。设计管理部门应制定详细的设计要求和设计目标，对设计方的设计和施工方案从合理性、安全性和经济性等方面进行全面评估与审核。这样不仅避免了不必要开支，还能缩短设计时间，保证设计方案有效进行。完善和严格执行招投标的各项制度，房地产企业应对投标、议标、开标的每个环节、每个过程都严格把关，加强对工程建设招投标的监督管理，公开招标的建设工程项目，招标人要按照示范文本进行招标，对中标工程项目要加强跟踪监督。

第二，施工阶段。施工阶段可能发生设计图样更正、施工进度和施工条件变更等问题，企业要预先对施工图进行审查，以免在变更中出现额外费用。在工程项目中，要对工程成本进行控制，对工程项目变更要实行有效控制，工程的施工一般都是以施工图纸和相关承包合同为依据。企业应与承包商在合同中明确双方的权利与义务。项目经理要详细地编制好施工组织设计。

第三，竣工结算阶段。房产开发商成本管理人员对竣工结算进行审查，这是竣工结算阶段的一项重要工作，应重视竣工结算的审核把关。只有符合合同规定要求，并已验收合格的工程才能列入竣工结算计划。应有设计变更单和设计图纸，设计、校审人员签字并盖公章，经甲方和监理工程师审查同意、签证；有重大设计变更的还应经原审批部门审批，否则不应列入结算。结算工程量应依据竣工图、设计变更单和现场签证单等进行核算，并按规定的计算规则计算工程量。

（五）财务报告内部控制

由于代理关系的存在，道德风险和逆向选择的问题随之而来。代理人为了个人利益最大化，可能隐瞒企业相关信息，而这些信息有可能给委托人的利益和企业的长远发展埋下隐患。因此为了确保企业出具的财务报告真实反映企业的财务状况和经营成果、符合会计准则编报要求，企业的高层管理者必须制定实施相关措施和程序来进行监督。财务报告内部控制的方法一般情况下有如下几种：

1.董事会领导内部审计对财务组织监督。由董事会直接领导企业内部审计，赋予审计部门较大的权力，提高了审计的独立性，有利于审计职能的发挥、改善监控效果。由董事会直接领导内部审计可以对整个企业财务决策、会计行为进行审计。

2.董事会委派财务总监对财务组织监督。由董事会决定财务总监人选，委派的财务总监对董事会负责，仍然是内部委派制下的监控体系。这与股东委派的财务总监有所不同，股东委派的财务总监由外部进入企业，独立性更强。

3.董事会设立专职财务董事对财务组织监督。在董事会设立财务董事，以财务董事为主，组织专门人员对经营者主导的财务组织实时监控，利用绩效评价指标体系对经营者绩效进行考核与评价，在较高层次上实施监督控制。

4.董事会授权财务总监领导内部审计对财务组织监控。董事会可以授权财务总监领导企业内部审计，以加强对财务组织的监督控制。财务总监领导的内部审计必须与经营者主导的财务组织独立，这是董事会实施监督控制的基本前提。

5.董事会所属并由独立董事组成审计委员会监控。审计委员会是董事会下设的监督机构，向董事会负责报告工作，代表董事会监督财务报告过程和内部控制的有效性，保证财务报告的可靠性和企业经营活动的合法性。

总之，通过建立授权批准控制、预算控制、成本控制、财务报告内部控制、货币资金控制等，使商业地产公司建立较为完善的财务控制体系，降低企业运营中的风险、提高财务控制能力。然而财务控制的一切方法和手段都紧密围绕企业的财务目标而制定，在不同的时期由于财务目标的不同，财务控制的方法和手段也应有差异。