基于格兰杰因果检验的长沙市房价与地价动态关系研究*

尹 卫，柯为民，黄 婕

(湖南师范大学资源与环境科学学院，湖南 长沙 410081)

基于格兰杰因果检验的长沙市房价与地价动态关系研究*

尹 卫，柯为民，黄 婕

(湖南师范大学资源与环境科学学院，湖南 长沙 410081)

研究目的:系统探讨房价与地价的动态关系。研究方法:计量经济学方法、文献法、比较法。研究结果:长沙市房价与地价存在协整关系，在短中期，房价与地价互为因果原因，相互影响;在长期，房价变动对地价变动的影响力更大。

房价;地价;格兰杰因果检验;长沙市

自国土资源部在2002年、2004年分别下发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》以来，土地使用权出让的“招拍挂”制度逐步正式实施，地价持续上涨，围绕地价是不是推动房价上涨的“罪魁祸首”，各界人士都有不同看法。对此国内外学者都进行过相关探讨，而主流的观点分为四类，一种观点认为地价决定房价，高额的土地成本是房价上涨的主要原因［1－4］。该观点的政策含义为要控制房价就必须降低地价。另一种观点认为房价决定地价，房价上涨增加了对土地的需求进而引起地价上涨［5－7］。该观点认为要控制房价就要调整市场供求关系。第三种观点认为房价与地价相互作用，房价与地价的关系是循环关联的［8－9］。第四种观点认为房价与地价没有必然联系，即两者相互独立。可以说，房价与地价这个好比“鸡生蛋”还是“蛋生鸡”的问题，引起了国内外一大批学者的探讨。这说明房地产市场的传导机制非常复杂，而不同利益集团又为房价飙升寻找借口，使得本来就不清楚的地价与房价显得更加模糊。本文运用计量经济分析方法对房地产价格进行因果分析，旨在通过实证分析研究房价与地价的确定关系。

一 研究方法与指标数据选择

(一)研究方法

对于地价与房价的关系，主要有三类典型研究。第一类研究是以Smith、O’Sullivan为代表的，从引致需求(derived demand)角度来研究地价与房价关系。第二类研究是以Alonso、Muth、况伟大为代表的，从空间经济学角度来研究地价与房价关系。第三类研究是以Davies、Raymond、高波、毛丰付为代表的，采用计量经济分析工具来研究地价与房价关系。本文从第三类研究入手，运用房价指数和地价指数的季度数据，在向量误差修正模型(ECM)框架下利用格兰杰因果检验(Granger－causality Test)对长沙市的地价与房价关系进行实证检验。

(二)数据来源

本文选取长沙市房屋价格销售指数和土地价格销售指数。数据来源于《中国经济景气月报》，样本区间为2001年第1季度至2010年第4季度，共40个季度。该原始指数为环比指数，以上年同季为基期(100)，各季度都有不同基期，存在季节因素的影响，因此，我们先把各季度数据按环比指数与定基指数的关系进行转换，调整为以2000年为基期的定基指数，以消除季节因素的影响。

表1 长沙市房地产季度价格指数

数据来源∶国家统计局各期的《中国经济景气月报》、国研网。

根据表1数据绘制房价与地价变化折线图，如图1所示∶

图1 长沙市地价指数与房价指数变化折线图

从图1可以看出，长沙市房价地价在2001年到2005年的样本区间内，上涨平缓，而2006年以后增速明显加快，房价指数与地价指数总体的变化趋势紧密。

二 实证分析

(一)单位根检验

Granger因果检验是建立在X、Y都是稳定序列的基础上，当使用非平稳序列进行回归时，会造成虚假回归。因此，在检验前必须对时间序列进行平稳性检验，而平稳性检验的判断方法主要是单位根检验，常用的方法有ADF检验、PP检验等。本文选用ADF检验，在进行检验时应注意截距项(intercept)、趋势项(trend)和滞后项(lag)的选择，滞后项的处理上要遵循AIC和SC准则，当两者矛盾是以AIC准则为主。在ADF检验中，单位根检验的回归方程为∶

利用Eview5.0对相关变量的原始序列、一阶差分序列、二阶差分序列进行ADF检验，检验结果如表2。

表2 地价与房价指数ADF检验

由表2可知，在原始序列和一阶差分条件下，HP、LP的ADF统计量大于1%、5%、10%显著水平下的临界值，时间序列含有单位根，是非平稳序列，在二阶差分条件下，HP、LP的ADF统计量小于1%、5%、10%显著水平下的临界值，是平稳序列，因此房价与地价均为二阶单整。

(二)协整检验

进行Granger因果关系检验之前，必须对时间序列进行协整检验，主要有Engle和Granger于1987年提出来的EG两步法和Johansen检验法。EG两步法适用于两个变量间的协整检验，Johansen检验适用于多个变量之间的协整检验。因此，本文选用EG两步法检验地价与房价之间是否存在长期关系。EG两步法首先利用OLS(普通最小二乘回归)对协整回归方程进行估计，第二步，提取模型估计残差序列，检验残差序列是否平稳。

表3 残差序列e的ADF检验

由表3可知，ADF检验值为－1.986422，小于显著性水平5%、10%时的临界值，因此可认为估计的残差序列为平稳序列，HP、LP之间存在协整关系，即两者之间存在长期均衡关系。

(三)格兰杰因果关系检验

协整检验说明变量之间存在长期均衡关系，但是否构成因果关系，还需要进一步检验。如果变量X有助于预测Y，即根据Y的过去值对Y进行回归时，如果再加上X的过去值，能够显著地增强回归的解释能力，则称X是Y的Granger原因，否则称为非Granger原因。Granger进一步指出，若非平稳变量间存在协整关系，使用传统的VAR模型做因果检验可能会有错误的推论。所以，选择在向量误差修正模型(ECM)框架下进行格兰杰因果检验。点击Quick键，选择Estimate－VAR功能，在 VARtype中选择VectorErrorCorrection，得到长沙向量误差修正模型关系如下∶

d(HP)=0.1*(LP( －1) －2.43*HP( －1)+147.89)－0.15*d(LP( －1))+0.05*d(LP( －2))+0.1*d(HP( －1))+0.14*d(HP( －2))+1.19

d(LP)= －0.65*(LP( －1) －2.4*HP( －1)+147.89) －0.13*d(LP( －1)) －0.24*d(LP( －2)) －1.3*d(HP( －1))+2.81*d(HP( －2))+2.57

对长沙市选取不同的滞后期做Granger因果关系检验结果如表4。

表4 不同滞后期长沙市Granger因果关系检验

通过向量误差模型和Granger因果关系检验可以发现∶长沙市房价与地价因为协整而存在长期均衡关系，两者相互影响，在长期内具有Granger意义上的因果关系;短期内，在滞后期为1时房价是地价的Granger原因，地价不是房价的Granger原因。滞后期2～4时，房价与地价互为Granger原因，滞后期＞5时，房价是地价的Granger原因，而不是相反。

三 结论

通过对长沙市2001年第一季度到2010年第四季度的房屋销售价格指数和土地交易价格指数的因果关系检验，客观上反映了长沙市房价与地价的关系。现实情况中，对于长沙市房价上涨的原因，比较公认的说法是因为土地价格受到经营性用地实行招标挂牌出让方式的影响。在现实操作中，绝大部分的房地产开发项目的土地取得是通过招标拍卖挂牌，由于开发商对长沙经济发展与区位优势的良好预期，地价、房价均具有较大的上涨空间，造成最后的成交地价高出挂牌或起拍价的程度不尽相同，从而造成商品房价格水涨船高。对于这种说法，不能否认其合理性。但是通过对房价与地价数据的实证检验可以看出，从短中期来看，长沙市的房价和地价之间是相互影响的;长期来看房价对地价的影响显著，地价对房价则没有显著影响。

本研究认为从短期看，土地的供给在一定程度上可以调节，因此房价和地价之间的相互影响可通过彼此相互关联的供给关系来相互作用。从中长期来看，土地需求作为一种引致需求，其产品也就是房屋的价格对其需求的影响是比较显著的。所以中长期的房价对地价存在显著的影响。从更远的长期来看，土地经济供给的无弹性趋势必对地价产生显著的影响，这时候即使房价的变化产生了使地价变化的促因，但受土地供给本身的限制，房价的变化最终只能影响其本身的供求关系，而对土地市场的供求关系影响甚小，从而使两者各由各自的供求关系决定。

［1］Evans A.Housing prices and land prices in the South East［M］.London:The House Builders Federation，1987.

［2］徐艳.北京房价过高的原因和房价控制［J］.城市问题，2002，(1).

［3］杨慎.客观看待房价上涨问题［J］.中国房地信息，2003，(2).

［4］建设部政策研究中心课题组.怎样认识当前房地产市场形式［N］.中国经营报，2004－10－18.

［5］Grigson W S.House prices in perspective:A review of South East evidence［R］.London:London and South East Regional Planning Conference，1986.

［6］刘琳，刘洪玉.地价与房价的经济学分析［J］.数量经济技术经济研究，2003，(7).

［7］文言.2001 年房地产业八大焦点［J］.中国经济信息，2002，(3).

［8］高晓慧.地价和房价的基本关系［J］.中外房地产导报，2001，(6).

［9］宋勃，高波.房价与地价关系的因果检验:1998－2006［J］.当代经济科学，2007，(1).

(责任编校:简子)

F293.3

A

1008－4681(2012)01－0013－03

2011－11－26

尹卫(1987－)，男，湖南衡阳人，湖南师范大学资源与环境科学学院硕士生。研究方向∶土地评价与土地经营。