基于GIS技术的房地产估价研究

王成元 龚永超 李华

[提要] 本文分析房地产估价行业的特点和存在的问题，研究探讨以GIS技术为基础建设房地产估价系统的可行性、必要性，提出以GIS技术建设房地产估价系统的建设目标和总体设计。

关键词：GIS；房地产估价；估价系统；辅助估价

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2012年9月14日

近年来，房地产业已经成为社会关注的焦点，国家每年在房地产业投入大量的人力、物力和财力，房地产估价行业在房地产业的发展中起着重要的作用。然而，房地产估价效率低、方法不完善等阻碍着估价行业的发展。如何在房地产估价中减少人为因素干扰的同时又充分发挥估价师的经验智慧，使房地产估价行业走上科学化、信息化的道路，这就需要在估价中引入GIS技术。

一、房地产估价中引入GIS的可行性和必要性

（一）房地产估价行业本身的特点

1、影响因素众多。影响房地产价格的因素众多，按影响因素的范围来分可分为：个别因素、区域因素、一般因素；按影响因素的性质来分可分为：自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。在不同地区、不同时期，各种因素影响房地产价格变动的方向和幅度是不尽相同的。这些因素对估价对象的影响，主要靠估价人员对其进行定性分析后再做出量的判断。

2、具有明显的空间性。房地产评估对房地产价格产生影响的大量空间数据，如物业的坐落位置；各种公共服务设施的分布；各种基础配套设施的分布；城市人口的密度、分布等，都具有空间属性，随着地域的不同变化很大，评估时必须充分考虑其空间特性。

（二）房地产估价行业存在的问题。①不主动收集信息，或者是收集信息的方式落后，或者是信息的质量并不高；②整理数据的方式落后使信息缺乏系统性、统一性；③信息的管理方式落后，效率不高，花费的成本较高；④信息传播不及时、资源信息不能共享等；⑤人为因素干涉太多，缺乏客观公正性，评估报告说服力不够。

上述因素的存在严重影响了估价业的科学性和严谨性，阻碍了房地产估价业的良性发展。由于以上两大特点，在房地产估价中引入GIS，使得估价系统能动态地处理、分析强大的空间和属性数据，实现空间信息和属性信息的集成管理，实现图文并茂的可视化分析，使房地产估价从手工作业到电子化、程序化、信息化的飞跃，使房地产估价工作真正做到公正、合理、科学、适用。

二、GIS技术和估价系统的结合点

（一）GIS为估价系统提供数据采集和管理。GIS的数据资源非常丰富，采集数据时可以是现有的图形资料、数字数据、统计调查的文字等，也可以运用全球定位系统、惯性测量系统等获取野外测量数据、摄影测量和遥感图像数据。数据管理必须利用数据库技术来管理庞大的地学数据系统中涉及到的大量统计、建筑、经济、土地、规划等信息，从而有效解决估价信息来源广、数量大、种类多且格式不统一带来的问题，以达到快速查找和有效利用的目的。

（二）GIS为估价系统提供信息查询。在估价过程中，GIS技术能够方便地为估价人员提供大量的数据查询：可以按图查询或按属性查询，也可以结合图形和属性条件进行综合查询。查询完成时，用图形和属性数据形式将查询结果显示出来，按照属性数据字段内容不一样使用不同的颜色展现查询到的图形，如用不同的颜色高亮显示不同的价格区间。可以通过点取想查阅详细信息的房地产，来显示该房屋的各种文字信息、图片、动画、录像、估价报告、文档等内容。

（三）GIS为估价系统提供模型集成。GIS与专业模型的集成、结合一直是GIS领域的一个重要研究方向。由于GIS具有强大的多源信息管理和空间分析能力，使得GIS能够为房地产估价模型中涉及的大量空间数据和属性数据的处理提供支持，同时也可以利用GIS的分析功能和其他一些数学方法来改进房地产估价模型，提高估价工作的准确性和公正性。

（四）GIS为估价系统提供空间分析。GIS具有强大的空间分析功能，其中可用于房地产估价的模型如叠加分析、缓冲区分析、路径分析等。例如，分析某商场对周边房地产价格的影响程度，根据影响范围的大小产生不同的缓冲区，通过分析缓冲区内的价格变化来检验对房地产价格的影响程度。再如，根据GIS的点、线、面缓冲区分析功能，可以得到某房地产一定范围内的周边信息，如商业、学校、医院、银行、交通等服务配套信息，充分利用房地产数据的空间特性，根据其对估价过程及结果的影响辅助估价师进行分析；此外，在各种数据库已经建好的基础上进行空间叠加、提取方式制作专题图，每一个专题图层都可以由一项房地产价格的影响因素构成，如社会服务设施图、城市基础设施分布图、环境质量评价图等。

三、系统功能研究

（一）系统建设目标。建立房地产估价系统的目标是以房地产信息及相关的社会经济要素为研究对象，综合运用各种科学方法和手段，以房地产评估为主要目标的综合性区域信息系统。要求房地产估价GIS信息系统需要实现的功能有：（1）为了更好地管理房地产价格信息，使信息资源有效积累和共享，系统需要构建一个包含房地产区域信息和社会经济信息在内的房地产价格基础空间数据库；（2）为了更好地查询、检索、分析、预测、处理和输出房地产及相关社会经济信息，使得到的数据完整、正确、及时，保证系统的安全性和开放性，系统需要建立一个具有数据采集、编辑、数据库管理和制图等功能的软件；（3）为了更好地辅助房地产估价师估价，系统需要在房地产价格理论的基础上采集、整理、分析相关的图文数据资料，构建估价的数学模型；（4）为了提高房地产估价的准确性，系统需要使GIS和专业模型充分地结合，改进现在的专业估价模型；（5）为了改变目前估价作业方式落后的现状，减少主观随意性，提高工作效率，系统需要实现估价作业的计算机化；（6）为了实现各种估价模型的有机集成和估价流程的计算机化，使GIS成为房产估价系统真正意义上的数据管理的平台、模型集成的平台、功能操作的平台，系统需要以GIS为平台，实现空间数据与属性数据的统一管理；（7）能够为土地使用权出让、房地产转让、租赁、抵押、典当等提供估价辅助分析；（8）系统操作便捷，用户界面友好，具有灵活性与通用性。

该系统并不能取代专业的估价人员智慧，它仅仅是辅助估价人员更好地做出决策。所以，在设计过程中，要使系统界面友好、易于操作，同时系统还应该给估价人员留下选择操作的空间，估价人员能够根据实际情况在许可的情况下调整模型参数，使系统在注重模型的客观性的同时，也能考虑到估价人员的经验对估价结果的准确性至关重要，从而使估价结果更为可靠。总之，系统的开发是为了更好地为估价人员服务，应该尊重估价人员的经验和智慧，给估价人员留下思考和判断的空间，而不是利用该系统取代估价人员。

（二）系统总体设计

1、基础数据获取。房地产估价地理信息系统的数据来源于1∶10000基础地形图、数字化城市路网图、房屋及房屋用地专题图、基准地价、城规、房产数据等。

2、数据更新、管理。数据信息讲究时效性，必须及时更新。目前，数据更新维护的方式主要有两种：①从系统外的渠道获取的信息一般采用批量的方式更新；②将从系统内获取的数据分成历史库和现势库，建立实时动态数据更新体系，本系统将这两种方式结合起来兼顾系统内外的信息，同时又使得系统数据库具备时间维特性。

3、GIS辅助估价。利用GIS的数据管理、空间查询、空间分析、可视化等技术手段实现辅助房地产估价，具体可以从以下方面分析：

（1）GIS具有信息查询管理、空间分析的能力外，还具有可视化性能。GIS平台可以可视化地表达空间信息，还可以通过专题图将属性信息以二维或三维的方式可视化地表达。如以专题图的形式实现可视化的统计分析。

（2）估价流程管理。完整规范的估价业务流程为获取估价业务、明确估价事项、签订估价合同、拟定估价方案、收集和整理估价材料、实地勘察估价对象、选择估价方法及估算、撰写及审核估价报告、出具估价报告、估价资料归档。用GIS平台建立固定的估价流程系统，能够实现日常事务的自动化、完善地处理，使处理的效率大大提高。

（3）撰写估价报告。利用GIS中的空间属性信息进行空间查询和分析自动生成估价报告中的区位描述和所需的图片。在估价师根据自己的估价经验和智慧进行修正后自动生成估价报告。

（4）房地产咨询服务。对于从事房地产投资顾问业务的估价机构，引入GIS技术能显著提高企业的业务能力。例如，面对一个新的开发项目时，利用GIS的强大功能和其他的一些信息辅助公司进行决策。同时，GIS平台还能够持续地跟踪评估和决策。

四、结束语

在房地产估价系统中引入GIS技术，对我国的房地产估价程序走向规范化具有重要影响，同时能够极大地促进房地产市场的发展。房地产估价集科学与艺术于一身。GIS技术凭借其强大的信息查询、存储、管理、分析、跟踪、显示等功能，使其在房地产估价等领域中发展前景广阔。

主要参考文献：

[1]柴强.房地产估价理论与方法[M].北京：中国物价出版社，2001.4.

[2]张延辉，姜亚莉.GIS技术在房地产估价中的实践与应用[J].北京测绘，2011.2.

[3]王森林，朱大明，童春芽等.基于GIS的房地产估价系统的研究[J].云南测绘，2006.22.

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