浅析税收政策对房地产市场的调控

湖北财税职业学院 邱益林

近年来，我国的房地产市场持续升温，房地产价格走势倍受关注。如何合理利用税收政策，发挥经济杠杆作用，促进我国房地产市场健康持续发展，是本文将要讨论的主旨所在。

一、我国房地产价格上涨原因分析

从总体上看，房地产价格上涨是一种不可逆的发展趋势。影响房地产价格上升的主要因素包括：一是作为不可再生资源的土地减少，导致土地价格上扬；二是城市化建设进程加快，商品房的需求量相应增加，这已成为一个全球化趋势； 三是房地产投资和投机性力量拉动房地产价格上涨；四是建筑材料价格上涨和新建商品房品质提升；五是产业中各方力量的期待、炒作和有意抬升；六是其他因素，包括人口增加和政府政策改变等。

二、合理利用税收政策，促进房地产市场健康发展

税收利用杠杆原理，通过征税增加购房支出，抑制市场中对住房的投机和炒作行为，使房地产价格水平保持合理正常发展。

(一)统筹安排房地产各税种间的关系

站在税制结构调整的高度，对课税对象和征管方面进行全面统筹安排，建立一个规范、健全的房地产税收体系。

1、规范税费范围，改变税费不清的局面

根据税、费、租合理负担原则，从根本上避免政府部门通过其下属机构实施强制服务而变相收费，消除税费不规范、不合理的现状。首先，土地出让金实质上是地方政府以土地所有者的身份向受让人收取的租金，应该将其正名为“地租”。其次，按照《城市房地产管理法》的规定收取的“土地闲置费”，实质上是一种罚税，建议将其规范为“土地闲置税”。

2、完善房地产现行税种，促进房地产行业更好发展

首先，借鉴增值税的做法，调整房地产行业现行营业税的计税依据。现行建筑业营业税以收入全额作为计税依据，应调整为以收入总额进行各种税费扣除后的余额作为计税依据；销售不动产中，以各企业销售环节中实际取得的净收入计税，即以每个企业相应环节新增加的收入额作为计税依据。

其次，进一步改革土地增值税。现行土地增值税按增值率设计30%、40%、50%和60%共4 档税率，级距和税率均等上升，扣除系数则以较大幅度递增。应重新设计土地增值税税率，在级距上逐渐缩小，在税率上逐步提高。同时，借鉴国外的做法，对5年以下的短期持有和超过5年以上长期持有的房地产在税收上加以区别对待，以递减的形式根据年限分别规定不同的“年限系数”。计算出土地增值税应纳税额后，再乘以对应的年限系数，从而减少和消除房地产投机行为。

最后，开设遗产和赠与税等国际上通用的必要税种。国际上很多国家，在设定不动产相关的遗产和赠与税时，根据不动产的价值限额，对属于“豪宅”型的房产遗赠进行征税，或者对同一户主的房屋累计交易额和住房持有期限等因素登记备案，达到一定额度和期限进行征税，达到有效抑制短期投机行为的调控目的。

(二)税收政策对房地产不同环节的政策调控

一是适度调整房地产开发环节中的税收导向。我国目前的房地产市场是典型的卖方市场，税负向后转嫁，且转嫁性强。在开发环节中，应突出对高档住宅、别墅等豪华住宅的税收调控政策，相应开征消费税。国家制订出高档住宅的标准，将其和别墅纳入消费税的征收范围，按照当年的市场评估价格依5%至8%税率按年征收。

二是改革房地产保有环节的税收体系。首先，我国现行税制在房地产开发环节税种多、税负重，而房地产保有环节和转让环节税种少、税负轻，税负分布极度不均。应加大房地产保有环节的税负，增加持有成本将有效减少投资或投机性购房，从而引导房价健康发展。其次，我国现行的房产税按会计账面原值相应确定计税依据，城镇土地使用税根据土地等级实行定额税率，两税均不能准确、及时地反映不动产的真实价值和土地级差收益，房地产沉淀其中的时间价值更是被忽略，由此导致房地产税收收入与不动产的现有价值基本脱钩，阻碍了税收调节作用的发挥。最后，房产税和城镇土地使用税的征收范围狭窄，仅含城市、县城、建制镇和工矿区，没有随着时代变化而调整。随着城市化范围急剧扩大和乡镇企业的快速发展，一些发达地区和大型城市周边的农村与城镇的差别已大大缩小，有的甚至比城镇还发达，应该将这一类型的农村也纳入征税范围。

三是对房地产转让环节实行差别税收政策。房地产市场中的需求在税收上应区分为消费性和投机性两类。对两类消费实行差别税收政策，对房地产市场的调控重点体现在对投机需求的抑制和引导上。对消费性需求实行轻税负，对投机性需求实行重税负。同时区分有偿转让和无偿转让，并考虑实际占有权属时间长短，将这些因素纳入差别税收政策设计的制度之中，特别是在个人所得税和营业税的征收中体现出来，增加投机性需求的交易成本。

(三)严格执法、信息共享，加强房地产税收征管

首先，建立房地产三级市场交易基准价格制度。税务机关以该基准价格判断纳税人提供的交易价格是否明显偏低并有权据此核定相关各税的计税依据。其次，逐步完善房地产登记和评估机制，健全房地产市场信息发布制度，做好房地产市场信息化公开工作。再次，加强房地产税收的征收管理。税收征管部门大力联合街道办事处等社会组织，建立一张覆盖面广的社会协税网络，共同开展住房保有环节的税收征管工作，加强对不动产出租行为的税收监管，促使部分出租住房进入房地产二级市场流通，缓解城镇住房供应。

[1]汪光焘主编.2006年中国房地产年鉴,中国建设出版社.2007

[2]周振华主编.2006年中国经济分析,上海人民出版社.2007

[3]张晖明著.中国城市经济和谐发展,上海社科出版社.2006

[4]姜涛.我国房地产税收政策存在的问题及对策研究,经济研究导刊.2009年第14期