住宅产业化发展的系统动力学分析

李红兵，韩昕林

0 前言

住宅产业的概念于上世纪60年代末由日本通产省提出的，范围是与住宅有关的各行业的总和。住宅产业化概念的提出与当时住宅建造量的持续增长和建筑工业化的不断发展密切相关，李忠富认为其核心内容包括五个方面：①住宅体系标准化。采用标准化的设计和建筑体系形成系列化的住宅产品；②住宅部品化。将住宅产品分解为独立的部品分别进行专业化生产，然后通过部品组合形成不同类型的住宅；③住宅产业生产工业化。实现部品的大规模工厂制造；④住宅生产经营一体化。住宅产业链上有密切关系的企业形成产业集群；⑤住宅协作服务社会化。用大规模的社会生产方式取代传统的个体生产方式。

住宅产业的生产方式兼备制造业与建筑业二者的特点，既要实现大规模工业化生产，又必须满足消费者对住宅的个性化需求，因此住宅生产适合采用大规模定制方式[1]。我国住宅产业目前的生产方式仍为粗放型，资源消耗大、污染严重。发展住宅产业化，有利于通过生产要素的统一配置实现住宅生产的集约化，通过工业化的生产方式提高劳动生产率，最终实现住宅质量的提升。因此住宅产业化将完成传统住宅产业的加速改造，代表了住宅建设先进生产力，是住宅建设的必然趋势。

1 国内外研究现状

从现有研究可看出，国外发达国家的住宅产业化市场机制已充分建立，更多的研究集中在如何进一步提高住宅的质量和劳动生产率，实现住宅需求的差异化与生产的标准化之间的协调统一，即实现住宅的大规模定制生产。因此诸多研究集中于模数化、协调设计和信息系统的开发方面。Barlow认为，大规模定制生产模式应用于住宅产业，既能满足顾客的个性化需求，又能够降低产品的多样化成本[2]。Yoonseok等开发了用于住宅装修大规模定制的信息系统，以节省现场的人工和管理费用[3]。Jose P.Duarte探讨了一种用户需求识别的辅助算法，用于大规模定制住宅的设计[4]。González-Uriel等开发了产业化住宅平面设计的知识系统[5]。Matsumura认为，通过开发商供应链网络化和整合行业资源，可降低住宅生产成本并缩短生产周期[6]。

我国学者对国外成功模式、国内现状分析以及推广政策等方面都做了较详尽的探讨，对住宅产业化是必然趋势已达成共识[7～10]。在住宅产业化发展路径方面，部分学者运用产业发展理论，认为住宅产业的发展将经历准备期、初步发展期、快速发展期和成熟期，按照当前的发展现状，我国的住宅产业化处于快速发展期。在与传统住宅对比方面，产业化住宅的发展将从质量高价格高阶段逐渐过渡到质量高性价比高阶段。在住宅产业化影响因素方面，众多学者分别从政策、经济、技术标准、市场环境等方面进行了分析，认为阻碍我国住宅产业化推广的因素可以概括为：①政策规范方面，缺乏产业政策引导和相应的法律法规保障；②经济成本方面，产业化住宅的规模经济不足，研发投入过高；③技术方面，尚未实现标准化的设计，技术集成度不高，限制了部品化和工业化的发展；④市场环境方面，没有形成产业化住宅生产的主导企业，市场认同度低。对于如何快速促进住宅产业化的实现，目前尚未得出系统的切实可行的实施方案。由于住宅产业的发展是一个长期的过程，从政府干预与市场机制的关系来看，政府会在发展初期采用行政手段强力推进，到中期运用各种激励措施促进市场的进一步发展，而最终实现市场的自主运行。另外，住宅产业是一个复杂的系统，住宅产业化发展涉及到政策、经济、法律、技术等多方面的因素。因此，有必要运用综合的分析方法，揭示市场运作的内部机理，从而预测在不同政策组合作用下市场的变化情况，以便对政策的有效性做出预先评价。系统动力学（System Dynamics）方法是解决这类问题很好的选择，它借助计算机仿真技术，研究处理复杂系统动态特性或行为，被称为“社会经济系统的实验室”。

2 住宅产业链主体行为分析

2.1 住宅产业链构成

典型的住宅产业链节点由以下部分构成：①由房地产企业和房地产融资机构等构成的房地产投资业；②由施工企业、建筑材料供应商、建筑设备及部品供应商构成的生产企业；③由设计院、监理公司、造价咨询公司等构成的咨询行业；④由企业销售部门、销售代理公司、房地产估价所、中介服务机构及建材设备部品等的销售商等构成的房地产流通业；⑤由物业管理公司、家政服务公司等构成的房地产消费服务业。在住宅整个产业链体系中，住宅开发企业是连接需求与供给的纽带，是整个供应链的核心企业，在住宅产业化发展的起主导作用。

2.2 产业链上主体行为分析

住宅开发商是否从事产业化住宅的开发主要由住宅售价、土地成本、建安成本、税费标准以及面临的风险等因素决定。作为追逐“利益最大化”的企业，住宅开发商自然会选择成本较低的生产方式。以目前的生产水平，工业化住宅生产方式的成本远远高于传统住宅生产方式。由于缺乏政府有效激励，这部分成本增量只能通过提高住宅的销售价格来收回，但提高房价必将增加开发商的风险。因此在没有得到消费者普遍认可的情况下，开发商没有生产产业化住宅的主动力。

消费者在选择住宅产品时影响其决策的因素主要有住宅售价、使用成本、转让价格、税赋情况以及贷款利率。但目前我国的消费者购买住宅产品时通常考虑的是购买价格，并没有综合考虑使用成本以及在全寿命期内考虑住宅的综合费用。另外，产业化住宅开发的成本增量通过住宅销售价格的提高，最终由消费者承担。意味着产业化住宅带来了社会效益，而消费者要承担部分或全部的成本，这必然削弱消费者购买产业化住宅的积极性。

当开发商和消费者都只追求短期利益最大化时，是不愿意为产业化住宅的长期效益承担更多成本的，所以，住宅产业化具有正外部性。按经济学的观点，外部性的存在使得市场经济机制不能很好地进行资源的优化配置，而解决外部性的基本思路是“让外部性内部化”，必不可少的是政府干预。

2.3 政府促进住宅产业化的手段

政府在住宅产业化的进程中，应该通过制度安排将生产者和消费者的经济活动所形成的社会收益或社会成本，转化为私人收益或私人成本，促使其在住宅产业化的模式下追求自身利益最大化。因此政府干预的主要目的是在规范企业市场行为的同时，使得生产者追求利润的目标不与住宅产业化的发展相矛盾。政府促进住宅产业化的手段包括制定产业发展政策，建立标准建筑体系，推动科技进步以及引导消费观念。

3 住宅产业化发展的系统动力学模型

住宅产业化是一个长期的发展过程，最终还是要依靠市场机制起作用。按照经济学的定义，市场是买者和卖者相互作用并共同决定商品或劳务的价格和交易数量的机制。在产业化住宅市场，消费者的需求是原动力。当消费者决定其需求时，会关注住宅产品的品质和价格；而当住宅开发企业决定其供给时，也会关注住宅产品的品质和价格。因此文章建立的住宅市场系统由3个子系统构成，如图1所示，包括产品子系统、开发商子系统和消费者子系统，系统中变量的含义见表1。

图1 住宅市场的系统动力学栈流模型

表1 住宅市场系统动力学模型重要变量及含义

（1）产品子系统

产品子系统中主要考虑的栈为“产业化住宅量”，即按照产业化生产方式建造的住宅，其衡量标准可以是“平方米”或“套”。随着生产水平和和消费者需求标准的不断提高，产业化住宅的判别标准在不同阶段会有所不同。在住宅产业化推广的初期，标准较低；随着住宅产业化的不断发展，标准会逐步提高。改变“产业化住宅数量”的流有2个，一是“产业化住宅新建量”，一是“产业化住宅减少量”。在实际运用中，可根据需要将其细分，如分为“别墅”、“公寓”、“保障房”等，影响其变化的流也可进行相应的调整。

（2）消费者子系统

作为市场的重要主体，消费者的行为是市场分析中必不可少的一环。在消费者子系统中，作者选择了“消费者偏好”作为栈。在其它因素不变的情况下，消费者的偏好是消费者做出消费行为的决定性因素，消费者消费某种商品的动机在于对某种商品有特殊的偏好，不同消费习惯的形成，是因为不同的消费偏好。消费者偏好的形成受多种因素影响，在本模型中选择了2个主要影响因素，一是消费者在消费产业化住宅时可能获得的收益，另一个是消费者对产业化住宅的认知程度。

（3）开发商子系统

通过前面的论述可以发现，开发商是住宅产品的提供者，在住宅产业链上处于核心地位。因此如何提高开发商开发产业化住宅的动力是至关重要的问题。在开发商子系统中，“开发商意愿”，即采用产业化建造方式的意愿，作为主要考虑的栈。影响“开发商意愿”的主要因素是利润和“消费者偏好”，当建造产业化住宅可带来较大的利润，或消费者对产业化住宅有较强的偏好时，开发商的开发热情自然会提高，反之则会降低。

（4）系统整体描述

住宅市场系统由产品子系统、消费者子系统和开发商子系统构成，3个子系统之间相互作用、相互影响。开发商的开发意愿直接影响到产业化住宅的开发数量；产业化住宅数量的增加会提高消费者对产业化住宅的认知程度，进而影响其购买产业化住宅的偏好；而消费者对产业化住宅的认可，能够进一步提升开发商开发产业化住宅的意愿。在本模型中，政府的作用体现在政策引起的一些参数变化，如政府在土地费用、税赋方面的优惠政策可以降低开发商的成本；在贷款利率方面的优惠政策可以增大消费者获得的效益；在住宅产业化方面的宣传可以提高公众对产业化住宅的认知程度。

4 结论与建议

本文在分析住宅市场产业链、市场主体行为的基础上，阐述了住宅产业化发展的动力机制，构建了住宅市场机制的系统动力学模型。该模型为基础模型，是系统动力学方法在住宅产业化发展问题上的初步尝试。在实际运用中可根据需要，针对不同住宅产品分别建立及整合。进一步的研究深化包括：

（1）针对某地域的房地产市场，分别建立别墅、公寓和保障房市场子系统；（2）结合具体调研，量化模型中变量之间的相互作用；（3）运用模型模拟不同政策组合作用下的市场反应，从而分析政策的合理性和有效性。

[1]李忠富，张蕊.面向大规模定制的住宅产业敏捷生产体系[J].土木工程学报，2004,37(10).

[2]J.Barlow,P.Childerhouse,D.Gann,S.Hong-Minh,M.Nailm,R.Ozaki.Choice and Delivery in House Building:Lessons from Japan for UK House Builders[J].Building Research&Information,2003,31(2).

[3]Yoonseok Shin,Sung-Hoon An,Hun-Hee Cho,Gwang-Hee Kim,Kyung-In Kang.Application of Information Technology for Mass Cus⁃tomization in the Housing Construction Industry in Korea[J].Automa⁃tion in Construction,2008,17(7).

[4]Jose P.Duarte.A Discursive Grammar for Customizing Mass Housing:the Case of Siza’s Houses at Malagueira[J].Automation in Construc⁃tion,2005,(14).

[5]Ana González-Uriel,Eugenio Roanes-Lozano.A Knowledge-Based System for House Layout Selection[J].Mathematics and Computers in Simulation,2004,(66).

[6]J.Matsumura.Recent House-Building Technology R&D and the Re⁃lating Education in Japan[J].International Journal Housing Science and its Applications,2001,(4).

[7]吕鹏.我国住宅产业化发展的影响因素研究[D].重庆大学，2008.

[8]罗淼麟．成品住宅是产业化的必由之路[J].住宅产业，2008,（1）.

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[10]万克淑.住宅产业化的推进政策分析——基于系统动力学视角[J].人民论坛，2011,2（中）.