房地产优化发展

◎ 北京大学不动产研究鉴定中心主任 冯长春

一、优化发展的原因——市场不均衡

目前，我国房地产市场发展不均衡，表现形式为：一是静态不均衡，表现在国家或者一个地区住房总的数量和家庭的需求不平衡。静态不平衡主要体现在数量和需求，市场的需要和需求有两方面，需要是按照总的家庭的人口确定市场，需求由市场价格和支付能力决定；二是动态不平衡，市场供给和需求随着时间的推移存在着不平衡；三是空间不均衡；四是质量的不均衡。所谓质量的不均衡，就是高收入和低收入之间住房质量存在差异，低收入住房质量不高，比如住房的功能不完备，缺少附属设施和基础设施。

如何改变房地产市场发展不均衡状态，达到相对均衡的状态，各国政府有一些值得借鉴的做法，主要有三方面：一是介入社会住房市场。介入住房市场有多种方式，目的是使得房价价格不要过快上涨，使消费者能够得到需要的房子，比如，国家投入大量资金，建设保障性住房；还有制定一些标准，比如租金标准，通过租金标准调控市场。二是修改现行的政策漏洞。使得住房能够改善，像美国前总统克林顿通过政策修订解决15%低收入者的住房问题。三是以上两种措施并用。现在我们中低收入人群占的比重比较大，解决起来更困难，应两种措施并用。

二、优化发展的推力——城镇化

最近，李克强副总理几次讲话中都提到城镇化是带动内需、促进工业化、农业现代化三化协调发展的重要力量，在今后二三十年里，城镇化是主要发展动力。美国一位诺贝尔奖获得者认为，21世纪推动世界经济的有两件事：一个是美国的高科技，另一个是中国的城镇化。按照叶嘉安院士的说法，现在城镇化进入了第四波发展的高峰期。城镇化的发展推动了房地产的发展，首先是城市功能的转变促进城市的发展，过去简单地城市功能到现在复杂的城市功能，能够增加住房的需求。

根据城镇化不同发育阶段的特征，现代城镇化的基本内涵可以表达为：现代城镇化是一个人类社会活动及生产要素从农村地区向城镇地区转移的过程。

现代城市化的内涵应该由4个基本部分所组成：第一，人口；第二，资源要素投入；第三，产出；第四，社会服务。换言之，现代城市化的内涵由人口城市化、经济城市化、土地城镇化和社会城镇化所组成。

根据联合国相关数据，未来10年乃至20年，我国城市化水平仍将稳步提升，到2030年将超过70%，未来20年新增城镇人口总量超过3亿。未来十年，我国城市化率将以年均 1.2 个百分点的速度提升，每年新增城镇人口接近2000万人，新增城镇人口将至少带来52亿平方米的住房需求，加上现有人口约 68 亿平方米的潜在改善性需求（不考虑拆迁带来的需求），共计120亿平方米，相当于2011年全国商品住宅销售面积的12倍以上。从区域来看，仍有约47%的城镇人口集中在东部地区，中部和西南占比均显著提升，累计接近40%，这些地区的房地产市场需求将十分旺盛。

城镇化率按年均增长1个百分点预测，2020年将达到57%，城镇总人口8.28亿。将有2.89亿农村人口向城市人口转化，年均增加城镇人口1811万人。按照城镇化水平年均提高1个百分点预测，年均需要新增就业岗位830万个，住房3～4亿平方米，建设用地1800平方公里，生活用水14亿立方米，建筑耗能64亿千瓦时，以及土地开发资金2700～3600亿元。此外，年均新增产出生活垃圾1000万吨，排放污水11.4亿立方米。可以预见，城镇化使就业等各方面需求与供给之间的矛盾会长期存在。

三、优化发展的策略

要使房产业行业优化发展，可以通过以下策略：

1、企业优化发展——提高企业集中化程度。目前我们的房地产企业很多，但是真正形成具有竞争力的大的集团企业很少，在国外，像美国几家大的房地产公司可以形成市场优势。大城市的价格比较高，成本也比较高，大企业在提高社会效益和经济效益方面有优势，对我国来说要集中发展。

2、空间优化发展——城市群地区、农村城镇化。从空间优化来讲包括两个区域：一个是城市密集的区域，我们叫城市群，国外叫大都市城市带密集区，形成大中小协调的区域。从经济社会发展和城市化协调发展来讲，现在城市化模式多样，比如有些地方是农村城市化的，对于农村城市化，农村人口进入大城市比较困难，进入中小城市，既保障了就业，又保障了社会保障，包括医疗保险、养老保险等等，在这些都可以满足的情况下，就把农村的村庄进行合并，形成新型的社区，这样就可以向城市迈进，生活方式也转变了，也带动了房地产的优化发展。在农村城镇化过程中，应该让中小企业发挥相应的作用，像河南，都是六层或者三层小楼，有些还带电梯，发展的很快。

房地产业未来增长弹性及占国内生产总值的份额

3、结构优化发展——加大保障房建设。在结构上的优化发展，这两年我国加大了保障性住房建设的比重，但是模式比较单一。在开发的过程中怎么发挥社会资金和开发企业的力量，目前在这些方面我们进展还是慢了一点。我们低收入者的比重比较大，北京超过了50%，结构优化以后，政府只要把保障做好了，房地产市场就会相对平稳、健康的发展。

4、类型优化发展——提升高端功能、满足基本功能。在城市化的模式过程当中，人口、就业都集中在大城市，导致年轻人买房压力增大，如果受教育程度比较高的这些年轻人到中小城市发展，即可以带动中小城市发展，又可以使住房压力变小，还可以促进大中小城市协调发展。从大城市来讲，产业结构的调整，第三产业的发展要加重，这样可以补充大城市劳动力的缺失状况，促进城市化和住房的协调发展。从住宅的类型上来讲，发展到现阶段，要提高高端房地产智慧能力，要利用信息技术；另外，发展低碳、绿色的高端住宅，这也是目前的趋势。在高端层面，这些人收入比较高，希望住的更好、更舒适，他们会走高端渠道，低碳、绿色和智能化。低端或者中低端的满足基本功能，根据不同收入和不同人群需要解决住房问题，主要是提高住房面积，在房屋功能上、质量上要有超前的看法，比如增加附属设施，满足不同人群的不同需求。

1964～2010年五次人口普查的城市化率及新增城镇人口