当前中国房地产成本管理控制的问题与对策

武筵茸

摘要：房地产行业是一个基础行业，对国民经济都有重要意义，因此管理和控制房地产开发造价也是一项民生问题。在论述了房地产开发造价控制的背景和意义的基础上，从投资决策阶段、设计阶段、投资阶段三个阶段对其内容进行了阐述，然后分析了目前市场上房地产开发造价控制的存在问题，最后针对其问题提出了相应的对策建议。

关键词：房地产；成本；造价；成本控制

中图分类号：F234.2文献标志码：A文章编号：1673-291X（2012）25-0086-02

房地产关系国计民生，事关千家万户的切身利益，受到各级政府的高度重视。房地产业是为工业化、城市化提供空间场所的部门，是为安居提供物质基础的产业，并且与上下游产业的关联度极强。中国是一个高储蓄率的国家，高储蓄率将来可能产生高投资率，房地产业作为保值增值的一种手段受到越来越多人的追捧。现阶段的高房价使得房地产行业是否存在暴利成为了争论的焦点，一方面，社会公众普遍认为房地产商定价过高，房地产行业存在暴利；另一方面，房地产商认为房地产业成本很高，高房价在很大程度上是为了抵消成本。那么，为调解这两方面的矛盾，国家出台了一些相关的对房地产业的相应控制法规和政策。随着新的发展形势，对房地产业的成本控制和管理水平提出了更新的要求，这就要求对新政策、新法规有深刻的理解，重视对房地产公司成本的控制管理，不断创新工作方法，以适应高速发展的市场需求。

一、房地产成本管理控制的基本内容

房地产成本管理是房地产公司生产经营及管理的重要组成部分，它的管理控制对象是成本，然后凭借管理会计的形式对成本信息进行管理的一种形式。企业进行成本管理的最终目的绝对不是单纯的为了节约，更不是刻意地降低成本，主要是为了提高房地产公司在同行业的激烈竞争中保持一定的竞争力而采用的一种管理措施。

房地产成本所涉及的基本内容主要有以下几个方面：

1.土地、建筑安装、设备成本。这是房地产开发成本中的主要部分，大致占总成本的80%，而土地的费用是开发成本中最主要的成本支出之一，占据着相当大的份额。同时土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本，以此来进行项目的可行性评估。建筑安装、设备成本是三线及以下城市房地产开发成本中最大的部分，约占开发楼盘成本的60%，在保证产品的品质和质量的前提下，降低成本就是重中之重的任务。

2.广告营销成本。当今任何一项商品的推广都离不开广告，房地产开发的后期就是广告营销的环节，也是房地产成本支出的重要部分。一般有户外的路牌、广告牌、道旗、横幅费用等；平面媒体的报纸、杂志等费用；网络平台的销售和推广以及电视广告的投放费用等，这些费用的支出就构成了广告营销成本，广告费用的支出在当今社会有着日益增加的趋势，在未来的时间里，广告效益的高低也将严重影响到房地产企业经营效益顺利实现，其竞争的趋势将更加激烈。

3.管理成本。房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对合理控制开发成本、体现经营成果，将起到非常重要的作用。

4.其他不可预见财务成本。根据对一些具体的房地产经营运行过程可以确定：获得土地使用权成本、管理成本在项目的开始阶段可基本上确定，而且成本的可变指数低；工程施工前期规划费用、工程施工运行成本、广告营销成本的可变性比较大；而其他不可预见成本不会占取总成本的多少比例，只是稍加关注即可。而工程施工前期规划费用、施工运行成本以及销售运营成本的可控制性占有相当大的比例，所以这部分成本是房地产业管理控制的重点部分。

二、当前中国房地产开发造价控制中的存在问题

中国的建设项目长期存在着决算超过预算的问题，严重影响了房地产市场秩序的建设以及行规的确立，损害了整个行业的信誉。本文从房地产开发的四个阶段分析工程造价控