完善抑制投机的长效机制

郑明彬

摘要：住房是人们生存发展的必需品，而承载住房的房产市场在前一阶段时间却是投机火爆。房产市场投机火爆，直接妨碍了居民主动消费，也损害房地产业自身的发展，还将掏空基础产业资本，侵蚀、动摇国家的根基。因此，应通过完善抑制房地产投机的长效机制，实现对房地产市场的有效治理。

关键词：房产市场；投机；危害；治理

中图分类号：F293.3文献标识码：Adoi:10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2012.03.08文章编号：1672-3309（2012）03-17-03

住房问题是我国社会民生的重大现实问题，承载住房的房地产市场牵涉着多方的利益，扯动着多方的博弈，对宏观经济影响重大。中央关切，地方关切，民众关切。目前国家正在加大力度调控房地产市场。

一、目前的房产市场

我国住房商品化，与福利房改革是同步进行的，并逐步形成房产市场，形成房地产业。房地产业对我国城市发展、城市的基础建设、国民经济的拉动所发挥的贡献是巨大的。但由于种种原因,一段时间，房产市场秩序混乱，房价逐年大幅飙升，住房供应结构不合理。据社科院的《房地产蓝皮书》显示，仅2009年的商品房价格就增长了23.6%，房价的增长远超居民人均可支配收入9.8%的增速。而《北京蓝皮书》更显示，北京市2009年房价收入比已经超过23:1，超过国际标准5倍。

（一）大量上市公司涉足房地产

华西都市报2010年4月30日报道，年报显示，2009年约有1/3的四川上市公司涉足房产，房产业务成了上市公司盈利的支柱。从四川长虹的年报中不难看出，房产业务将有望成为其新的利润增长点。成发科技、友利控股在房地产方面都有不菲的业绩。

2010年12月8日，由中国社会科学院财政与贸易经济研究所、社会科学文献出版社联合主办的2011年《住房绿皮书》指出，近年来，房地产市场呈现出爆发式增长的势头，A股上市公司中，涉及房地产业务的公司数量直线上升。通过股权投资和关联企业方式，直接涉足房地产业务的上市公司(含房地产业上市公司)已达802家，占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司的60.53%；上市公司参与房地产业务的另一种方式是持有物业，通过物业出租收入或物业增值后出售获取收益。截至2009年，上市公司共持有账面价值1597.7亿元的物业。

（二）民间资本“炒房”

2009年6月8日，经济观察报在《温州“炒房团”南征北战》中报道了温州民间资本在全国各地如上海、杭州、南京等地，选择那些地段好、品质佳、抗跌性强的标杆楼盘排号抢购。报道还引述观察人士的评论，目前热销楼盘至少一半以上为投资投机购房。事实上，全国也不只是温州“炒房团”才投机购房，很多民间资本都参与了这一资产性投资投机。连境外的民间资本都来中国投机购房。江苏商报2009年10月30日在《韩国炒房客上海集体赚钱》、《境外客加紧入市》中报道，在上海古北区，不仅是韩国人，其他境外人士也在加紧入市，单价每平方3万元—4万元、总价300万元—500万元、面积在110—140平方米的住宅是该群体的主要选择方向。

可见，一段时间以来，房产市场被扭曲了，成为了脱离供求关系的投机火爆的场所。

二、房产市场投机火爆的危害

住房是人们生存发展的必需品，因而房产业具有民生的属性。房产业不可能一枝独秀地支撑经济增长，房产业再强盛，也不能使国家强盛，房产市场投机火爆只能是危害极大。

（一）危害基础产业发展

从上面房产市场现状的资料我们可以看到，大部分上市公司包括工业企业、科技企业都涉足房产市场。投资房产市场，还成了有些上市公司盈利的支柱。有公开年报、公开资料可查的上市公司尚且于主业不顾，没有上市的，同样是大企业家投资房地产，小企业主买房子囤积赚快钱。这样，谁来发展工业制造业、科技产业、服务产业等基础产业？企业热衷扎堆暴利的房产业，制造业等行业投资下降，或不愿投资，或从实业经济领域撤走投资，长此以往必然造成基础产业空心化，科技发展白纸化，那么国家离泡沫经济也就不远了。因此，房产市场投机火爆，危害着基础产业发展，影响着产业竞争力的提升，危害宏观经济的长期、稳定、持续、健康发展，侵蚀、动摇着国家的根基。

（二）损害房产业自身发展

房产业具有民生的属性，应该是基于真实的供求，以消费需求为主的相对平稳市场。但此前却成为了投机火爆的场所。投机炒作直接推高了房价，破坏了其价值规律，脱离了基本的供求关系，成为了非理性、不正常的无效市场，也由此引发国家在引导发展和严厉调控之间循环往复。住房脱离了其本质的居住属性，严重损害着房产市场自身的健康发展。

（三）妨碍居民主动消费

作为人们生存发展必需品的住房，其价格逐年大幅飙升，如前面所引用的社科院关于房地产的《北京蓝皮书》数据，北京市2009年房价收入比已经超过23:1，超过国际标准5倍。而且大部分城市的房价收入比也远远高于国际通行的标准。住房不是一棵白菜，其价值量相对于一般工薪家庭来说非常巨大。在高房价下，迫使许多家庭不得不将越来越多的收入投入到这里，普通工薪阶层为了住房这个基本生存需要，他们不仅要拿出家庭的所有积蓄，还要通过银行贷款来透支未来几十年的劳动，被形象称为“房奴”。许多家庭还贷压力之大，基本上已经到了极限而不得不节衣缩食，直接抑制了这部分购房者的衣食行、教育、医疗、养老等其他正常消费。妨碍了居民的主动消费，进而又抑制消费产业链上所有产业的发展，更谈不上通过内需来拉动经济长期的增长和经济发展方式的转变。

房产市场投机火爆还会引发金融危机，高房价下还会诱发社会矛盾等诸多危害，长此以往，它离绑架中国的经济社会也就不远了。

三、房产市场投机火爆的根源

那么，此前房产市场为什么会出现如此火爆的投机？这有着多方面的原因，主要的是：

（一）地方政府土地财政推波助澜

税收是财政收入的主要来源，但是通过税收来增加财政收入来得很慢，而且税源渠道有限。地产市场与房产市场相辅相成，地价的拉升直接拉升房价，房价的火爆引发地价的抬升。地产由政府提供一级市场，土地出让拍卖，其金额大、来得快，是地方政府预算外收入的主要来源，是增加地方财政收入的快捷途径。据国土资源部资料，2009年全年土地出让总价款是1.59万亿，同比增长63.4%，占全年财政收入的23.2%，占GDP的4.7%。《人民日报》2010年12月27日指出,2009年，全国土地出让金收入相当于同期地方财政总收入的46%左右。在有些县市，土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%，有些甚至占80%以上。

一些地方政府行政长官热衷于政绩工程但又苦于财政资金的拮据，就盯着脚上的土地。为了使地价攀升，他们或者通过大规模城市拆迁，来扩大住房需求而拉升地价；或者实施非饱和适度供应，保持买方市场的供地政策，来推升地价；或者不惜利用舆论工具诱导市场需求来助推地价。即使是中央政府要对房地产宏观调控，地方政府仍然有强烈的愿望让炒高的房价不下降，以保持土地的需求热度，为房产市场投机火爆添加助燃剂。

（二）投机没有节制

对于开发商，他们可以在没有真实需求的情况下，自己买自己的房子来推高房价，以实现比正常销售更好的暴利。

对于“炒房团”，他们可以通过互换销售来推高房价达到盈利。即在原始价购房后，再抬高价，通过银行按揭互相销售给对方。在上述情况下，如果有实际需求的接棒者，就由实际需求者承担最后的风险；没有实际需求者接棒，最后的风险会由银行来承担，由国家来买单。

对于各种投机炒作行为，国家没有明确的法规来惩处，使得投机成为可能。对于企业，财政部有《企业会计准则第3号—投资性房地产》，也就是允许企业购买物业包括住房进行投资。在这个问题上，投资与投机难以区分。

（三）城市扩张过度

以城市为中心的向外扩张过度。部分地方政府把主要的精力用在发展城市、建设城区，忽略了农村的发展，加大了城乡差别；大城市的过度扩张，中小城市发展相对滞后，大城市较高的收入水平、较多的就业机会、优越的公共服务设施，形成了城市之间差距的扩大。由于城乡差别扩大，为了后代有更好的教育等原因，人们选择了搬向城市；由于城市之间差距扩大，为了更好的发展等原因，人们选择了从小城市涌到大城市。城乡差别和城市差距的扩大造成的人口单向大量流动。因此，城市人口大量增加，从而也加大了住房的刚性需求，为房产市场投机炒作提供了机会。

四、治理房产市场的对策

毋容置疑，房地产业对我国的经济建设具有重大的拉动作用，但房产市场的火爆投机偏离了它的民生属性，并产生侵蚀动摇着国家的根基等重大危害。为避免这样的现象循环重复发生，有必要对房产市场进行有效的治理，并形成长效机制。

（一）发展多元经济，摒弃官本位主义

改革开放以来，我国的综合国力不断增强，不需要单由房地产业作为主引擎拉动经济发展，而且房地产业拉动的经济也是不可持续的，只能是危险的泡沫。只有通过不断的技术进步、科技创新，通过科学引导消费而发展的多元化经济才能实现可持续的良性的经济增长、社会进步。那种急功近利的官本位主义是与我们共产党的宗旨和社会主义制度格格不入、背道而驰的东西。地方政府行政长官应该摒弃官本位主义，从发展整体的多元经济、可持续经济里要GDP、要财政收入的慢钱，不要盯着脚下的土地要GDP、要财政收入的快钱，更不能伸手要落入自己腰包的黑钱。要以执政为民的理念赢得民心，不要以形象工程、政绩工程作为向上爬的资本，让土地市场按照其本身的价值规律发展，而不是人为地助长它的价格拉升，从而为房产市场的正常发展提供前置条件。

（二）完善投资环境，疏导投资结构

目前社会上有大量的富余资金需要寻找财富积累的途径，由于投资环境的不熟悉和投资渠道的狭窄，对不动产——房产的投资成了最能让其放心的品种，而形成自然流向。治理房产市场的火爆投机，不能靠堵这些资金的流向，而应该疏导引导其良性增值。这就需要完善投资环境疏导投资结构，减少行政审批事项，简化行政审批程序。工商营业执照的审批要减少审批环节，缩短审批时间，剿灭暗箱操作、潜规则等现象，拓宽行业投资渠道，减低行业进入门槛，降低高管制的一些行业的投资门槛。在疏导投资结构上，重点引导投向具有广阔空间的农业产业、农村经济，以及旅游产业，服务行业。还可以在城市建设方面的公用事业、基础设施建设、金融产业等加以开放。在金融产品上增开投资外汇市场、投资国外证券市场窗口。通过完善投资环境疏导投资结构，让这些富余资金、民间资本在农业产业等实体行业中，在国际金融市场上获利、增值。

（三）扩张城市，而不是城市扩张

城市扩张和扩张城市两个词虽然只是词序的变动，但意义却是天壤之别。城市扩张是以城市为中心从城市向外延伸。扩张城市是由城市外部向城市连接。城市扩张，生活服务教育文化交通设施集中在城市，使得乡村人口向城市单向流动，城市扩张，城市的空间被动发展，使得建设成本不断翻升。扩张城市也就是乡镇城市化，生活服务教育设施发散，使得城乡之间这些设施相对均衡、相趋均衡，使得乡村与城市人口之间互动，扩张城市，城市的空间由外部主动向城市连接，使得建设成本节省。因此，我们的经济社会发展规划应该是扩张城市，而不是城市扩张。在保证城乡整体发展规划严肃性的前提下，加大农村、乡镇、城市之间的交通网络连接投入，加快乡镇建设，提高乡镇生活服务教育文化设施的保有量和水平，实现城乡一体化，从而减轻城市人口压力和对城市住房的刚性需求，促进中心城市的可持续发展。

（四）完善抑制投机长效机制

回顾我国房产市场的发展历史，总是在“引导发展——过热调控——引导发展——过热调控”这样循环，就是因为没有抑制投机的长效机制。基于房产业具有民生属性，为了保障民生，政府对于房产市场实施严格规范是必要的，必须建立和完善抑制投机的长效机制。

首先，在土地方面。商住用地必须完全成熟。政府要出让拍卖的土地必须在土地使用规划、周边相邻关系、“三通一平”等问题上完全成熟，毫无争议，以免成交后开发商以存在矛盾为由不开发，囤积土地；规定土地开发起止时间。规定通过拍卖成交的政府供地，在成交后的开始开发时间和最后完成时间。拍卖前收取的按金包括开工按金和完工按金。超过一定时间未能开发的，收回宗地没收按金；商住用地不能再转让。通过拍卖成交的政府提供的商住用地，不能再转让，违规转让的无条件收回宗地，并没收按金没收非法所得；高档豪宅远离市区。市区的住宅是方便一般市民工作、生活的，不是豪宅所在地，高档豪宅规定在远离市区之外开发。

其次，在住房方面。加快完成住房信息全国联网，继续完善并细化同城户籍购房和异地户籍购房条件，即“限购”并成为常态长期实施；界定投机行为，建立举报制度，制定相应措施，对经查实实施住房投机的开发商、购房者处以重罚；修改财政部颁发的《企业会计准则第3号——投资性房地产》，不允许非房地产开发企业投资住房。

上述机制，必要时，可通过立法程序来加以规范。