国外房地产调控的经验与启示研究

■ 张 琪 陈铭新

国外房地产调控基本方式

1.法律方面

国外政府在房地产宏观调控上往往通过立法、制定相关法律、法规，出台有关政策，从制度上确保宏观调控得以顺利地实施。美国政府解决低收入居民住宅问题，调控房地产市场供给结构问题，先后出台了 《住宅法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住宅与城市发展法》和 《住宅自有者贷款法》等，扩大公共住房的供应，缓解低收入家庭的住房问题。瑞典政府调控房地产解决居民住房问题制定了一系列比较切实可行、具有连续性的住房政策和法规。德国的联邦法律规定，对于因经济收入低或孩子太多等原因导致找不到房屋的家庭，政府负责提供福利性公共住房供其租住。日本是人多地少的国家，住房历来紧张，尤其二战后面临严峻的住房短缺问题。日本政府在立法上进行了制度支持，如日本政府先后制定实施了 《住宅金融公库法》（1950年）、《公营住宅法》（1951年）、《日本住宅公团法》（1955年）、《城市住房计划法》（1966年）等，此后又陆续制定了一系列相关法规，逐步建立、健全住房保障的法律体系，确保房地产调控政策得以实施。

2.金融政策

国外有些国家往往通过调整银行信贷利率、政府为个人提供贷款担保等方式，为房地产开发企业和个人住房消费提供资金支持或抑制融资，达到调控房地产市场目的。

美国政府通过调整银行利率来干预房地产市场的作用尤为突出，经济遭受周期性衰退影响下，美联储从2001年初开始13次降息，并将住房贷款利率也降到30多年来的最低水平，由于极低利率大大地激发居民购房的激情，使美国在一段时间内商品房销售呈现出价升量涨的局面。2005年美国为了有效地控制通货膨胀，避免房地产市场出现泡沫现象，达到调控房地产市场目的，连续两年进行17次提息，使房地产市场很快地出现商品房销售量下降，价格回落，新房建设萎缩的局面。英国房价自从2001年起连续3年增速超过20%，为此，英格兰银行从2003年11月到2004年8月连续5次上调利率，从3.5%上调至4.75%，增加了购房者贷款成本，有效地抑制房地产市场过度上涨的势头，达到调控效果。

日本为了解决居民住房困难问题，1950年创建住宅金融公库，向普通居民提供长期低息的住宅消费贷款，其资金主要来源于国家的财政投资。德国为了解决住宅消费资金不足的问题，采取住房储蓄制度，即构建房筹资而形成的互助合作融资体系。其特点是：一是先储蓄、后贷款，二是贷款利率固定、低息互助，三是政府实行储蓄奖励。此外，政府对住宅价格的有效调控以及相应的住宅价格稳定，保证储蓄的住宅购买力不发生大的变化。英国为居民提供购房资金有自己特点。20世纪90年代中期之前，各地有众多的住房信贷合作社，为参加住房信贷储蓄的居民提供贷款。购房者通常可贷到房价90%的购房款，有的还能贷到100%购房款，贷款额为年工资的3-3.5倍；还款期一般为20-25年，特殊情况下可为30-35年；还款方式有固定利率，也有浮动利率。

3.财政政策

美国政府一直采取积极有效的措施，解决低收入者的住房问题，对廉价住房建设政府提供补贴，这包括地方政府建设的公共住房和私有营利或非营利机构建设的廉价住房，美国政府投资兴建公共住房，联邦住房与城市发展部每年会编制150亿美元的住房发展计划，向约400万户低收入家庭提供住房补贴和资助建设4400套左右的住房，对于住房补贴一般采取两种途径：一种是直接对低收入家庭提供低租金的公共住房，另一种是向低收入家庭发放住房券。德国政府对于解决低收入家庭住房问题，采取房租补贴制度，根据国家法律规定，德国公民凡家庭收入不足以租赁适当住房者，有权享受住房补贴，以保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担50%。日本政府采取财政补贴政策有两种：一种是政府财政拨款，主要用于低收入家庭的租房、购房补贴及资助公营住宅建设；另一种是政府财政投资性贷款，就是对住宅都市整合公团住房建设的投资贷款以及将资金贷给住房金融公库，再由金融公库用于建设公共住房和向低收入者发放住房贷款。

4.税收政策

当房地产市场价格节节攀升，市场出现严重投机现象时，各国一般采用以高额税率对房地产行业进行征税的手段，达到有效抑制房地产市场的投机行为。一是征收高额地皮税。如在法国，购房者除了需要交住房税或空房税外，还应缴纳高额地皮税，这样就抑制人们把购房作为财产投资和保值选择了。二是对房地产保有环节征收房地产税，如美国、英国、日本等。美国各州和地方政府房地产税率各不相同，大致为1%～3%，美国房地产税收入约占地方政府财政收入的85%～90%。日本固定资产税统一为1.4%，城市规划税税率最高不超过0.3%。三是对购置第二套以上房产实行高税率。美国对百姓购买第一套住房时实行免收房产税政策，从第二套住房起征收房产税，在购买第三套、四套住房时，房产税会有一个较大比例的增长。韩国政府对购买第二套住房者征收重税，将转让第二套以上住房的交易税从9%至36%提高到50%。

为了保障低收入住房需求，各国政府对低收入购房者采取税收优惠或补贴政策。美国中低收入家庭购买自用房时，可以享受三方面优惠：一是免交贷款利息税；二是免交所得税；三是减少财产税。对于低收入者拥有住房，美国政府采取更为优惠的税收减免政策：一是对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的家庭，在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出；二是对拥有自己住房的家庭，还可以减免所得税和财产税；三是对出租屋的家庭实行税收减免政策。

国外房地产调控经验及启示

1.必须建立起比较完善房地产法律体系

美国、德国、日本、瑞典等国家通过法律形式明确以居住为导向的住房制度设计，建立起比较完善抑制投资投机性需求的长效机制。借鉴国外经验，我国应该尽快出台 《住房保障法》、 《住宅法》 和 《住房租赁法》 等相关法律，建立起完善房地产法律体系。在法律上首先明确住房的居住属性，加强对投机性需求和开发商 “囤地”、 “囤房”扰乱房地产市场秩序行为的法律约束和惩处。此外，要建立租户和购房者利益维护机制。对于房东和房地产开发商在短期内过快提高租金和房价的行为，法律上要有较为严厉处罚规定和实施措施，通过法律手段抑制房价暴涨行为。建立起房地产价格评估机制，对于不同区域、不同地段和不同类型房屋定期制定基准价格的标准。

2.利用利率、税收杠杆抑制投机需求

从国外房地产市场发展过程中，住房贷款首付比例和房贷利率变化对购房者的购房欲望影响很大。当首付比例降低和利率调低时，容易刺激人们购买住房热情，投机性性需求就会增加，市场出现供不应求情况，房价就会出现暴涨；反之，就会控制人们购房欲望和热情，购房成本就会增加，投机性需求会得到有效的抑制。因此，建议我国房地产有关管理部门了解和掌握利率变化对房价影响辩证关系，学会用利率杠杆来调控房市。应该加强税收调控手段，目前，我国房产税征收试点工作在上海和重庆城市开展才一年多。试点推广工作还没有在全国展开，房地产开发和交易环节税负较重，而房地产保有环节涉及税种较少，税负较轻，这就降低了持有房产的成本，在客观上增加了投机性需求。所以，我国应该积极借鉴国际经验，在房地产保有环节统一征收房地产税，按房地产面积计税，实行按年征收，还应在房地产开发环节开展征收消费税，对于购置别墅、高级住宅和高档公寓者征收消费税，抑制过度消费和投机性需求。

3.加强对市场监管力度

国外市场经济比较发达的国家，对于市场操纵和欺诈等违规、违法行为，惩罚是非常严厉的。如美国早在20世纪30年代就制定相关法规，禁止市场操纵和欺诈。 《1936年商品交易法》中关于欺诈和操纵明确规定，认为这是一种犯罪。美国商品交易委员会 （CFTC）将操纵定义为：任何有预谋的，能引起或保持人为价格的操作、交易等行为。我国房地产市场操纵和欺诈现象较为常见。如有的开发商采取花钱雇人排队买自己开发的商品房，造成人满为患抢购买房的假象，哄抬房价，传递虚假信息，诱导消费者上当受骗；在房价外另行收取水电、燃气、通信、有线电视等建设费用，变相提高房价；商品房交易的中介服务费收取不规范，经营者强制或串通有关部门，随意或变相收取各种名目的中介服务费。所以，我国应该借鉴国外的经验，尽快制度出相关法律法规，同时，政府相关部门应该加强对市场监管力度，对于操纵市场和欺诈消费者的行为要严惩不贷。

4.要培育健康资本市场

由于我国资本市场起步比较晚，发展还不够成熟，不够稳定，风险比较高，股票暴涨暴跌，起伏不定，赔多赚少；艺术品投资，鉴别真伪十分困难风险很大；钱存银行利息又太低，大量的民间资本找不到好的投资方向，只好涌向房地产市场，购房、置地。而国外资本市场发达国家，资本投资回报率是比较高的，并且投资渠道是很多的，如美国在过去100年间，股票的平均投资回报率达到9.7%，这个数字超过了同期国债、黄金、艺术品和房地产投资回报率。在最近20年里，美国股票年投资回报率更是平均达到13%。因此，我国应该积极地培育健康资本市场，为我国经济高速发展所带来的大量的财富积累找到更多投资渠道，以减低对房地产的投资和投机性冲动。

5.增加保障房建设，改善供求关系

由于我国居民收入调查及信用体系不完善，政府财力有限，经济适用房、廉租房建设相对滞后，不能很好解决低收入者住房问题，随着大量农村人口向城市转移和大批年轻人到了结婚年龄，加之工薪阶层想改善居住条件，对住房刚性需求是非常巨大的，这就要求市场提供大量保障性住房。我国与其他国家相比有较大差距。目前我国的住房保障体系中，由政府提供实物型的公共住房主要有廉租房、经济适用房两种，由于这种实物型住房保障需要的一次性投入非常大，将会给地方政府带来巨大的压力，现阶段住房保障应以最低收入家庭为主，随经济的发展再将保障的对象逐步扩大到中低收入家庭，保障标准也应根据经济发展的水平逐步提高。建议对适用于廉租住房制度的最低收入家庭，采取以租金补贴为主的手段，实物配租只能在满足特定条件的情况下才能进行，如军、烈属、残疾人等；对适用于经济适用房的中低收入家庭，则采取出售为主、租售并举的原则，为市场提供更多房源，改善住房供求关系。

参考资料

1.文林峰编著.城镇住房保障[M].北京：中国发展出版社.2007.

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3.刘昊.国外利用税收手段调控房地产市场的经验与借鉴 [J].财会研究.2007，（5）.

4.周中元.国外房地产宏观调控政策借鉴与启示[J].特区经济.2007，（1）.