开春伊始探今年住房保障(下)——访住房和城乡建设部住房保障司副司长张学勤

○ 本刊记者 凤鸣

（接上期）

本刊记者：请您介绍一下保障性住房在土地利用方面的情况。

张学勤：截止到去年底，保障性住房用地确实做到了应保尽保。举个例子，比如说去年，1000万套保障性住房，平均单套面积60平米左右，就需要6亿平方米建筑面积。按照一般的容积率1.5计算，那就需要4亿平米土地，也就是4万公顷，如果按照容积率是2考虑，那就需要3万公顷。我们按照4万公顷来说，去年国土部门对保障性住房的供地，按照国土部门统计的数据大约是4.8万公顷。

我们对各地国土资源部门的要求是土地的规划要科学编制，要求土地供应规划要优先供应保障性住房。第二个，土地要形成实际性供应。土地供应是需要一个过程的，我们要求新增土地、政府收回的土地都要优先供应保障房。这个工作我们与国务院相关部门一直协调得很好，正在积极推进。

本刊记者：从保障性住房的土地供应情况看，一些重点地区，尤其是一线城市存在土地比较紧张的情况，怎么解决这个问题？

张学勤：一些经济发达，土地资源比较紧张，房价又高的地区，大概有以下几种方式解决土地问题：这些城市的工业园区可以分出一部分建设用地来建保障性住房。第二，允许部分其他企业利用自用土地，在满足若干条件下，建设保障性住房。去年有一个探索性的文件，允许直辖市和部分计划单列市等土地用地紧张的地区，可以指定方案，如果通过国土部门的审核，可以探索在集体建设用地上建设保障性住房。

本刊记者：在一些有大量外来人口的城市，外来人员必须满足一定条件之后才可以申请保障性住房，但是大多数城市相关文件的细则还没有出来，是不是因为在实施上有困难？住房和城乡建设部对这类政策有没有一个倾向性态度？

张学勤：从中央的角度讲，对地方的一种引导。北京就已经开始了这个工作。北京的公共租赁住房政策是2010年6月出来的，到现在也就是1年多的时间，公共租赁房的类型实际上很多。比如工业园区建农民工公寓，也是公租房的一种。那些公租房有的是政府建的，有的是工业园区建的，还有工业园区中的企业自己建的，这些都是公租房的一种，这样的房子大多数面对的是有相对稳定职业的农民工。

像北京市这种纯粹由政府组织建设的公租房还是很少的。由于各地经济社会发展状况不一样，政府能够提供的资源有一定差异。但总体上，我们还是倡导有条件的地方，逐步把有稳定职业的农民工，纳入到住房保障制度里。在这一点上，北京市已经做到了将一部分农民工纳入保障制度。

本刊记者：近期，江西提出要停建经济适用房，只建公共租赁住房，实行3房合一，将来居民可以对房子的全部或部分产权进行回购，东北和重庆的一些地方也在做，他们提出5年或10年以后可以把房子回购，让居民享受全部或部分的产权。您对于地方上在保障性住房制度层面的这些探索怎么看？

张学勤：保障性安居工程一共有9个品种，但具体到某一个地区，甚至某一个市县，我觉得不一定需要这么多品种，要更多地从当地的经济社会发展状况、住房的实际情况和住房的矛盾等特点来看，有选择地建设。比如，对于北京这样的大城市，现阶段某一个单一的保障房品种，不足以解决面临的各种问题。但是对一个县来说，假如商品房卖2000元，就没有必要搞1980的限价商品房，也没有必要搞1800的经济适用房，因此，不一定所有的地区都需要搞9种保障房。但是廉租房是所有地区都必须搞的。因为任何社会发展阶段，任何地区，总会有一部分低收入群体确实无法通过个人的努力解决住房问题，需要政府的兜底式救助。所以，有些地方可以根据实际情况，不搞经济适用房或限价房，但廉租房是必须搞的。地方政府的这些探索有积极的方面，可以满足低收入家庭的多元住房需求：有些人希望可以向亲戚朋友借一些钱，也有一定的能力购买产权。有些地方也通过购买产权的方式，回笼一部分资金，接着把这部分资金继续投在廉租住房上。这种资金的周转可以把保障性住房制度做大，使更多的人受益。老百姓通过购买产权，也可以享受更稳定的居住环境。

但是，地方政府在探索的时候，我们也有基本的原则要求。第一，探索共有产权廉租住房模式不能改变分配机制，要坚持谁最困难、谁先申请谁优先享受廉租住房，这是基本的原则，不能谁出的钱多谁先住。第二，实现共有产权，必须坚持老百姓自愿原则，不能强迫。第三，不能因为房子的产权卖了，政府需要履行的职责就缺失了。现阶段，各地的发展差异比较大，老百姓对于住房的需求也是多元化的，在这个背景下，既能满足老百姓的需求也能把这个制度做大，目前就可以允许地方做一些新的探索。下一步，地方政府在探索的基础上可以进一步规范，但大的原则不能改变。

本刊记者：完善退出制度，要以经济手段引导退出，有些地方说要引入立法，用法律进行惩戒。利用经济手段引导退出是出于怎样的考虑？

张学勤：退出分为几种情况。

第一，前期申报的过程中没有履行诚实信用的原则，或者有其他骗购骗租的行为。如果是不符合条件进入的，就必须退出，对这种不诚实、违规的行为要追究相关人员的责任。

第二，在实际使用的过程中，如果已经取得住房了，之前已经取得的保障性住房就要退出。

第三，在使用过程中没有按规定用途使用的，如果转租或擅自改变保障房用途的，没有正当理由和解释的都要退出。

第四，家庭人口和收入水平的变化。目前已经不符合条件的，都需要退出。对于这部分人要按照刚性的制度，人性化的管理。对于低收入群体，例如老弱病残群体，在短时期内大幅度改变自己的收入状况实际上是比较难的。其中有一个重要的原因，那就是相当一部分人年收入是不稳定的。因此，我们在执行的时候需要采取更多的人性化管理。群众可以不退出保障房，但要退出那个制度，适当提高房租，当收入很高的时候就需要交和市场一样的租金了。此外，还有家庭人口变更问题。例如原来很困难的家庭，有孩子去上大学了，或者老人突然去世了，人均面积不符合条件了就要搬出去吗？其实不是的。保障性住房是一件好事，在执行过程中就要以满足老百姓的居住安全为条件，实行人性化的管理，把好事办好。

本刊记者：请您介绍一下保障房可持续发展的有关机制。

保障性住房是一件好事

张学勤：从投资运营的角度讲，保障性住房更多的是短期的，长期可持续发展运营更多的是说公租房。保障性住房里面公租房是重点，去年1000万套保障性住房里面，公租房占到237万。公租房如何实现可持续运营，45号文件提到了，公租房办法也提到了，无论是政府主导还是政策支持，都有一个重要的理念。那就是在制度设计上，通过合理的租金收入，能够覆盖投资。由于整个住房的建设成本低，假定租售比是合理的，租金应该也比市场租金要低，这些的实现主要在政府的优惠政策上。通过这样的市场化运作，建设资金可以正常地回来，社会资金才会被吸引进来。为了让这一项目能达到老百姓住得起的目的，我们想实行的分层补贴的政策。不管房子是谁建的，房子本身都是一个合理的投资，只要没有暴利，那就是一个合理的资金回笼渠道，这样就可以实现房子的可持续投资运营。

本刊记者：关于保障性住房社区的管理，特别是公租房的社区管理，是按照市场化的模式，还是请物业公司来管理？在物业费方面，保障性住房肯定会低一些，怎么处理这种矛盾？

张学勤：保障房的管理分为两块，一部分是资产的管理，产权人既有产权的权利，也有产权的义务。商品房其实是一样的，为什么请物业管理，虽然很多是投资人自己管理的，但大量的公共建筑，多数地方是委托一家运营公司管理，它并不是一个物业公司，而是一个资产管理型的单位。比如房屋的维修责任，包括出租的房子。一般房屋的维修责任应该属于产权人，这部分管理应该说是谁投资谁负责管理。这部分管理对大部分中等以上城市来说，都会有一个非营利的机构来负责管理。另一部分是社区里的物业服务管理，和我们租房不一样。你的房子租给别人了，有的时候是你交，有的是他交，这里面我个人认为应该是谁享受这个服务谁交。比如说垃圾处理费。但物业费中有一些是不好区分的，比如说绿化，这些管理有两个好处，产权人和使用人都受益，居住的环境好了，房子的资产所有人也受益了。

物业费一旦涉及到低收入群体，一方面我们要鼓励也承担相应的责任，另一方面政府如果在管理上投入不足的话，政府可能在这方面给支持。还有一个后期物业管理，鼓励社区的自我管理。现有一些地方就在做，比如湖南的常州，还有重庆等若干地方，可能鼓励老百姓的自我管理，有利于增强老百姓的归属感，增强他们的责任意识，也有利于社区的和谐。还有一个管理，是社会公共服务。包括大型社区的社会治安管理、公共医疗卫生管理、残疾人服务设施、医疗服务设施、社区警务室等管理。如果再广义一点，还包括商业、公交等一些基础设施的管理。

本刊记者：在投入使用5年以后，保障性住房也开始进入需要维修的阶段，这方面的责任归属是怎么规定的？公共租赁房的产权比较特殊，又是怎么样规定的？

张学勤：维护保养房子的是产权人的责任，使用人也是有责任的。保障性住房从长远来看，和普通商品房面临的维修责任是一样的。商品房有维修基金，而维修基金的建立是因为产权人是分散的，公共租赁房的政策我们正在研究，但我认为应该是产权人的责任，这也要求使用人必须合理使用、爱护住房。

本刊记者：请谈一谈住房保障房立法目前的进展。

张学勤：现在关于住房的法制建设我们一直在进行，我们现在正在准备出台一些政府令，也就是一些部门规章，属于广义的法律。同时，我们已经把基本住房法列入国务院今年的立法计划里面，部里可能也会出一些部门规章。■