养老地产探析

○ 吴 林

在老龄化形势严峻的当下，单靠政府行为显然已经无法解决养老的问题，而必须依靠社会化、商业化的解决途径。

在房地产行业专业化、细分化发展的趋势中，一些开发商也纷纷宣布进入养老地产领域的计划。

然而，对于养老地产的概念，目前业内并未形成共识，更无明确的界定。这也造成一些先行的养老地产项目，由于其项目性质和盈利的模式而备受非议。比如，用于销售的项目能否算养老项目，业内就有不同的说法。

如果说政府鼓励民间资本进入养老地产领域，若没有商业的驱动力，开发商或投资者为什么要介入养老地产的开发？如果说因为房地产调控、限购等形势，使得开发商需要寻找新的利润增长点的话，养老地产项目能获得某些程度的优惠或支持，那么，又该用怎样的标准对项目做出衡量和规约，以避免出现“挂羊头卖狗肉”的现象？这些问题都值得引发行业的思索。

概念辨析

如果借鉴商业地产、旅游地产等复合型地产的概念，顾名思义，养老地产应当是用以养老的地产。

而事实上，与之类似或是相关的概念还有很多，比如，老年住宅、老年公寓、养老公寓、介护机构、照料中心、养老产业、养老住区、适老住宅等。

因为在新兴的老年公寓出现之前，我国只有养老院和敬老院等面向“五保户”和“三无老人”的带有福利性质的养老机构，因此，目前社会上对养老地产还存在一些误区，如认为养老地产是福利或是慈善事业等，因此，一些定位于中高端，定价较高的养老项目也曾受到质疑。

对此，公办民营性质的北京汇晨老年公寓理事长马剑认为，应该分清其中的界限，出于福利保障目的的养老项目应该由政府去做，中高端的养老机构则更适合用市场的手段去切入。

全国工商联房地产商会会长聂梅生则更强调养老产业和养老住区的概念，认为养老产业有地产属性，包括住宅、普通商业地产、医疗保健等，而养老住区的开发则囊括了卫生医疗、服务业、咨询业、旅游产业、房地产业、金融业、保险业、老年设施、家政服务等产业链，是多种产业独立运作又无缝整合的全新产业。

模式探索

未来，我国将建立以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为支撑，资金保障与服务保障相匹配，基本服务与选择性服务相结合的养老社会服务体系。

在这一养老服务体系下，居家养老是基础，90%以上的老人将选择居家养老模式。由于养儿防老、家长处于主导地位、几代同堂等传统观念根深蒂固，这也是中国千百年来传统的养老模式。

但在新的社会形势下，居家养老已经显示出其局限性。现代社会的人际竞争加剧，生活节奏加快，工作负担加重，致使居家养老的人力成本剧增，一般家庭难以承受，赡养者疲惫不堪；加上“421型”家庭、空巢家庭的增多，居家养老这一传统养老方式也在逐渐瓦解。

正因如此，社区养老和机构养老模式才会随着我国老龄化形势的持续深入而得到长足的发展。

社区养老的基本做法是：在城市各个社区建立养老护理服务中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服务中心提供的营养和医疗护理以及心理咨询，并由服务中心派出经过训练的养老护理员按约定定时到老人家中为老人提供做饭、清扫、整理房间等家务服务和陪护老人、倾听老人诉说的亲情服务。所以，有人说，社区养老是一个无围墙的养老院。

机构养老则是指由专门的养老机构（包括福利院、养老院、托老所、老年公寓、临终关怀医院等等）将老人集中起来，进行全方位的照顾。正规的养老机构，其日常管理均要严格。

纵观目前诸多开发商的养老地产开发计划，大部分都以机构养老项目为主。但在实际的发展过程中，这几大模式均各自面临着发展的难题。

待解难题

虽然无论是从传统观念抑或是从现实形势而言，居家养老都是解决养老问题最为切实可行的途径。但是，种种因素却在制约着住宅成为老年人颐养天年的处所。

首先，狂热的房地产开发，连居住的功能性、舒适性都尚未来得及考虑，是否符合老年人身心的需求，更不在考虑范畴当中。新建住宅如此，更遑论旧有的建筑。

虽然有不少开发商提出进入养老地产的战略规划，但正如前面所述，开发商大多将目标对准了机构养老的领域，而并未考虑将适老化设计引入所有的普通住宅开发中，以满足现在及未来老年人的需求。

此外，虽然已有企业看到老龄化社会带来的商机，但目前适合老人使用的家居用品市场尚未成气候。极度热衷于老年人行业的恐怕是保健品，但这一行业凸显的问题，内里存在的种种欺骗行为，使其前景蒙上一层阴影。

如果考虑到老人的照料问题，则必须依赖社区养老的模式，也可以说，社区养老与居家养老密不可分。但目前社区养老服务所面临的困境，也给其发展前景蒙上了一层阴影。

目前，各地方在规划养老事业的发展时，纷纷提出大力建设社区托老所，或曰老人日间照料中心。如北京市政府就已经提出，北京市城镇的每一个社区都要建立一个托老所，都要有一个老年人活动的场所和中心，有日托有全托，并在“十二五”期间全部覆盖。天津市也提出，要加快完善养老服务体系建设，今年将新增社区老年日间照料服务中心100个。

不仅仅是地方政府，开发商也投入了社区养老服务的建设中。万科北京首个养老地产项目房山窦店“万科幸福汇”在开发普通住宅的基础上，试点配建老年公寓，配套医疗服务站、心理咨询、老年学校、图书馆、健身房等设施及24小时呼叫护理服务、送餐、果蔬超市等送货上门、收费代缴等服务。

事实上，类似的托老所或日间照料中心在几年前就已出现，但其发展却并不尽如人意。

以哈尔滨市首家社区托老所为例。它于2008年6月20日正式投入运营。时隔不到两年时间，这个具有一定福利性质的托老所却因资金不足等诸多原因陷入了生存困境，严重的设施老化和条件不足，使得养老人数越来越少。

有分析观点认为，规模小，投入不足，服务不到位，导致了老年人对社区托老所的接受程度不高。由于多数老年人都很节俭，平时一分钱也舍不得花，如果活动场所的收费与服务不匹配，他们就会感觉“不划算”；另一方面，社区老人活动场所多是公益性质的，社区管理人员缺乏积极性，管理人员难免出现“爱来不来，不来更好”态度，难以留住老年人。来活动的老人减少后，为了提高场地的利用率，有的地方便将部分闲置空间向外出租，办一些讲座、培训之类的活动，以谋取收入，而有的社区干脆将老人活动场所挪作他用。

就机构养老而言，由于前期成本较高，投资回报周期较长，行业发展尚未有产业政策支持，目前也只是处于探索之中，尚未形成气候。

据清华规划院养老产业研究所所长陈首春测算，商业型养老机构，前期投入分摊到每个床位上约为2000元～3000元/月，后续运营成本也需要2000元～3000元/月，照此计算，一张床位的收费要达到4000元～6000元/月才能勉强运营。养老项目要想盈利十分困难，目前养老项目的发展可以用叫好不叫座来形容，面临不少现实问题。

又由于在城市规划领域没有养老产业用地这一土地用途，多数养老项目只能选择以招拍挂方式获得的居住用地、商业用地、医疗用地方面，这样前期土地成本会非常高。

有专家认为，养老地产的融资也是个难题。养老地产是一个投资回报周期长的行业，投资后获得回报少则七八年，多则一二十年，全部用自有资金而不允许销售的话，则发展很难。目前如果以养老项目向银行融资，银行担心如果项目出现资金链问题，是不可以把老人从作为抵押物的房子中赶走的。因此银行不愿意给养老地产项目贷款。

“因此，无论是融资、拿地还是盈利模式，养老地产还需要探索新的解决途径。”一位专家表示。■