整体倾斜多层住宅的检测鉴定及处理方法

■ 代红超 Dai Fangchao 陈利展 Chen Lizhan

0 引言

上海、宁波、温州、天津、连云港、福州等沿海软土地区，由于地基承载力较低、变形较大，如果建筑物采用天然地基上的浅基础，地基易出现不均匀沉降，导致房屋出现整体倾斜。

以上海为例，该地区是典型的软土地区，其浅层土厚约150～400m，属第四纪沉积，是在反复的寒冷与温暖气候中，海侵与海退作用下，由河流、湖泊与海洋应力相互作用形成的；而20世纪70～90年代建造的多层住宅，普遍采用天然地基，由于房屋上部结构类型、地基基础等原因，个别房屋在使用过程中产生整体倾斜现象。居民和房屋主管部门出于安全考虑，一般会提出对整体倾斜房屋进行房屋危险性鉴定，并根据鉴定结果提出处理建议。

1 整体倾斜房屋的结构类型及倾斜原因

出现整体倾斜的房屋一般为建于软土地基上的房屋，建造年代多为20世纪70～90年代。该类多层住宅多为5～6层的砌体结构房屋，每幢房屋均包含多个单元，一梯三～四户，房屋建筑平面呈长条形。

房屋竖向主要由纵横砌体承重，预制多孔板楼（屋）盖，部分房屋设有圈梁和构造柱；房屋基础为钢筋混凝土条形基础或筏板基础，基础持力层一般位于粉质粘土等承载力相对较高的天然地基上。

造成房屋出现整体倾斜的原因主要为地基不均匀沉降。一方面，房屋附近地基荷载变化造成房屋下方地基产生不同的附加应力，主要类型为：①建筑物邻近有基础施工或其它机械设备振动，地基因震动而产生压缩变形，局部下沉；②建筑物邻近有基坑等大开挖工程，水土流失，造成地基滑移或沉陷；③建筑物邻近地面大量堆积重物，使得土层压密变形，带动地基沉降；④建筑物邻近交通要道，地基常年受到车辆振动而引起振密变形。另一方面，房屋建筑平面布局及上部结构荷载不均匀分布亦会造成房屋整体倾斜；当房屋修建在淤泥土质或软塑状态的粘性土上时，由于土的强度低、压缩性大，房屋的绝对沉降量和相对不均匀沉降量可能都比较大，若房屋长高比较大、整体刚度差或上部结构荷载存在偏心分布时，易出现不均匀沉降。另外，设计、勘察等环节的疏忽也可能导致地基不均匀沉降，如地质勘察时未发现暗浜等。

2 整体倾斜房屋的检测鉴定

根据委托方和居民的要求，对整体倾斜房屋的检测一般包括房屋危险性鉴定。针对检测内容，现场检测一般包括房屋基本情况调查、房屋建筑结构图纸复核测绘、房屋完损检测、材料强度检测、建筑变形测量，并应调查房屋所在场地的岩土工程情况，必要时应对场地岩土工程进行重新勘察。根据现场检测结果和承载力验算结果，按照《危险房屋鉴定标准》(JGJ 125-99 2004 年版)对被检测房屋进行危险性鉴定。

住宅楼是居民生活休息的重要场所，考虑到其特殊性，房屋完损检测在注重结构损坏的前提下，还应对建筑装饰完损、设备完损进行全面检测。在鉴定报告撰写过程中需综合考虑房屋正常使用性和适修性，从而给出一个科学、合理的鉴定结果。

2.1 鉴定中考虑房屋正常使用性

对于整体倾斜的房屋，若房屋整体性较好，即使上部结构倾斜比较明显，房屋结构损坏仍可能较少，上部结构危险点很少甚至没有危险点，根据《危险房屋鉴定标准》(JGJ 125-99 2004 年版)对房屋危险性鉴定结果为A级或B级。

但对于房屋整体倾斜较大，导致楼面严重倾斜、下水管道堵塞等损坏现象，影响居民正常使用的房屋，若仅根据房屋危险性鉴定结果判定不需要对房屋进行处理，则鉴定结果有失全面性，从而激化居民与政府部门或检测单位间的矛盾，以致于不能从本质上解决问题。

因此，对该类房屋的检测鉴定应该以人为本，站在居民角度全面考虑问题，从房屋安全性和正常使用性综合分析、判断，给出合理的鉴定结论和处理建议。

相关检测鉴定案例如下：

上海市某小区居民住宅楼建于20世纪90年代，近期居民反映房屋出现整体倾斜现象，为确保房屋安全正常使用，根据居民和政府部门的委托，对该幢房屋进行房屋危险性检测鉴定。

经调查，房屋为5层砌体结构，基础为钢筋混凝土筏板基础，筏板厚度为400mm、双层双向配筋。经完损检测，房屋上部结构损坏较少，主要为个别墙体出现温度裂缝或窗角裂缝，上部结构未见危险点；经沉降监测，虽然房屋整体倾斜明显，但目前房屋沉降速率较小，地基未达到危险状态；经验算，房屋墙体受压承载力和高厚比满足要求，地基承载力基本满足要求。按照《危险房屋鉴定标准》(JGJ 125-99 2004 年版)进行房屋危险性鉴定，地基基础、上部承重结构、围护结构中危险构件百分数均为0%，房屋A级的隶属度最大，房屋危险性等级综合判断结果为A级。

但由于房屋地基不均匀沉降导致房屋整体向西倾斜率平均值约13‰，楼面倾斜明显；房屋阳台落水口位于阳台东侧，房屋倾斜造成楼面东高西低，阳台废水无法排除，出现积水现象(图1)；房屋沉降造成下水管道变形，出现排水不畅、倒泛水等损坏现象，一层住户自行设置简易管道直接把废水通过外墙排出(图2)。

为全面反映问题，按照中华人民共和国标准《民用建筑可靠性鉴定标准》(GB 50292-1999)对房屋正常使用性进行评级。屋整体向西倾斜严重，影响正常居住，且阳台、厨房间和卫生间下水管道排水不畅甚至不能使用，房屋正常使用性评级为Css级。根据《民用建筑可靠性鉴定标准》(GB 50292-1999)第3.3.2条的规定，应采取措施进行处理。

2.2 鉴定中考虑房屋适修性

图1 房屋阳台楼面东高西低、楼面积水

图2 房屋下水管道变形，一层住户自行设置简易管道排水

房屋出现整体倾斜的主要原因为地基基础的不均匀沉降，由于地基基础沉降，造成房屋室内外高差较小甚至出现小于0的情况。若上部结构危险点不多，根据《危险房屋鉴定标准》(JGJ 125-99 2004 年版)进行危险性鉴定评定为整幢危房的可能性一般较小，主管部门根据鉴定结果对房屋进行处理的时候，往往会偏向于纠偏加固处理方法。

但由于房屋沉降较为明显，一层室内标高较低，采用抬升法进行纠偏的可能性比较小，特别是对于钢筋混凝土条形基础的房屋抬升法纠偏难度更大；若采用迫降法纠偏会造成房屋进一步下沉，从而很难解决一层室内外高差小、排水不畅等问题。另外，由于发生倾斜的房屋建造年代久远，房屋建造标准较低，可能需要对上部结构或基础进行局部的加固处理，进行纠偏加固工作量较大。

若鉴定报告综合考虑房屋安全性和适修性，在适修性方面给出一个客观评价，则在房屋主管部门决策方面起到更好的作用。

相关检测鉴定案例如下：

上海市徐汇区某住宅小区一幢居民楼建于20世纪90年代，建筑平面呈长条形，东西向6单元组合，一梯三户。房屋为6层砌体结构，基础为钢筋混凝土条形基础，基底宽度主要为3200mm、3400mm。在房屋平改坡时，发现房屋存在整体向北倾斜现象，为此，委托检测单位对上述房屋进行安全性鉴定。

经强度检测，房屋砌筑砖和砂浆强度较低，未达到原设计强度等级要求。经完损检测，房屋主要存在墙体开裂、梁墙交接处开裂、局部混凝土构件浇捣质量差等结构损坏现象及墙面粉刷大面积龟裂、墙面瓷砖空鼓开裂、平顶与梁墙阴角开裂、平顶预制板拼接缝等建筑装饰损坏现象；墙体裂缝主要为不均匀沉降裂缝，梁墙交接处裂缝为温度收缩裂缝，其余损坏基本为建筑装饰损坏。对基础进行开挖检测，部分墙下条形基础存在混凝土酥松、浇捣质量差等损坏现象(图 3)。经变形测量，房屋地基基础有严重不均匀沉降现象，房屋平均向北倾斜率约20‰，超出《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-99 2004版)规定的限值10‰ ；入口处地坪与室外地面高差介于-100.35～+40.55mm，小于《住宅设计规范》（GB 50096-1999 2003版）规定的限值+0.10m；单元门厅净高介于1.934～1.975m，小于《住宅设计规范》(GB 50096-1999 2003 版)规定的限值2.0m。

图3 房屋局部区域基础混凝土芯样照片（混凝土酥松、浇捣质量差）

根据现场检测结果和承载力验算结果，按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99 2004 版）综合评定，房屋的危险等级评定为C级。

考虑到房屋下沉较为明显，且局部条基混凝土质量较差，按照中华人民共和国标准《民用建筑可靠性鉴定标准》(GB 50292-1999)第10节对房屋进行适修性评估。房屋地基基础有严重不均匀沉降现象，房屋整体向北倾斜严重超标，室内外高差和单元门厅净高不满足规范要求，上述问题难以修复。另外，房屋部分基础混凝土酥松，局部区域混凝土强度低于C15，加固有一定的难度。

对房屋纠偏加固修复费用和新建房屋费用分别进行了估算（表1，费用估算均参照检测鉴定报告出具时的费用估算标准），加固以及修复费用为新建造价的52%（均为土建费用）。

综上，不但需要对房屋纠偏，地基、基础加固，上部结构承载力不足的构件进行加固，而且还需处理由于房屋下沉导致的门厅净高不足、污水管倒泛水等相关问题，加固以及修复直接费用为新建造价的52%，房屋适修性评级为Cr级，适修性较差。

3 整体倾斜房屋的处理方法

对房屋出现的整体倾斜现象，应根据房屋沉降发展速率、倾斜率大小、房屋完损情况等因素全面分析、判断，并应综合考虑房屋正常使用性和适修性。

当采用纠偏加固进行处理时，可根据房屋基础类型采用迫降法或抬升法进行处理，由于整体倾斜房屋沉降较为明显，对于基础整体刚度较好的房屋建议尽可能采取抬升法进行纠偏加固。

当房屋整体倾斜率远大于《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-99 2004 版)规定的限值10‰，房屋危险性评级为C级，且适修性评级为C～D级，或房屋危险性评级为D级时，可采用落架大修、拆除重建等措施进行处理(表2)。

表1 费用估算表

表2 房屋整体倾斜处理方法

4 结语

在对整体倾斜房屋进行检测鉴定过程中，应从房屋安全性、正常使用性及适修性等方面进行全面分析、鉴定。出现整体倾斜的多层住宅建造年代较久，房屋一般为砌体结构、天然软土地基，发生倾斜的原因主要为房屋邻近区域地表荷载变化、房屋上部荷载分布不均匀等引起的地基不均匀沉降；整体倾斜房屋的完损检测在注重结构损坏的前提下，还应对建筑装饰完损、设备完损进行全面检测。在鉴定报告撰写过程中需综合考虑房屋正常使用性和适修性，从而给出一个科学、合理的鉴定结果；对房屋出现的整体倾斜现象，应根据房屋沉降发展速率、倾斜率大小、房屋完损情况等因素全面分析、判断，并应综合考虑房屋正常使用性和适修性，提出合理的处理建议。