关于住房保障供后管理工作的思考

■ 施风蕾 Shi Fenglei

住房保障供后管理是指保障性住房供应分配后一系列管理工作的统称，包括保障对象的资格管理、保障对象入住后的社区管理、保障房小区的物业管理、保障对象的退出管理等一系列管理工作。住房保障供后管理工作具有管理主体多元化、管理内容复杂化、管理手段综合化等特点。随着各级政府部门住房保障工作力度的加强，随之产生的供后管理问题亦日益凸显。

1 当前住房保障供后管理工作的现状及主要问题

据对已入住保障性住房小区开展的实地调研发现，现阶段住房保障供后管理工作存在重视程度不够、管理机制不顺、管理难度较大和管理手段缺乏等突出问题。

1.1 重视程度不够

当前，各级政府纷纷从稳增长、促转型、惠民生的角度，高度重视保障性住房的建设和供应工作，并积累了一定的工作经验和有效做法。如各地一般均能足额、及时地完成保障性住房建设任务指标，也大多将公平分配视作保障性住房的“生命线”，普遍建立了分级审核、多次公示的工作机制，较好地实现了分配过程的公开、公平和公正。相比较而言，住房保障的供后管理工作相对较为滞后，这固然与住房保障工作起步较晚，目前处于保障性住房集中建设供应阶段不无关系，但在客观上也反映了社会各界，尤其是有关职能部门对住房保障供后管理工作认识不够、重视程度有待增强等问题。

1.2 管理难度较大

住房保障供后管理工作较一般社会管理工作而言，管理难度大大提高，主要是因为其具有管理周期较长、管理内容较多、管理对象特殊、社会关注度高等特点。

住房保障供后管理工作贯穿于保障对象享受住房保障政策的全过程，管理周期较长。以经济适用住房为例，住房保障对象购房入住后，资格管理、物业管理等工作要贯穿于住房保障对象居住使用的全过程。这客观上拉长了管理周期，给供后管理工作带来一定的挑战。

住房保障类型较为多样，既有租赁型的保障性住房，也有出售型的保障性住房，不同类型的保障性住房的供后管理要求也不尽相同。在管理内容方面，住房保障供后管理工作既涉及对物的管理，如对保障性住房小区、保障性住房房屋质量及维修等的管理；也涉及对人的管理，如对住房保障对象的资格管理、日常巡查、退出管理等等；同时还涉及综合管理，如保障性住房小区的社区管理和服务等内容。纷繁复杂的管理内容，客观上增加了住房保障供后管理工作的难度。

住房保障供后管理对象较为特殊，多数为社会中低收入群体，其文化程度和综合素质有待提高；部分对象还有残疾、重大疾病等特殊困难，需要政府部门进行针对性的帮扶和救助；甚至部分对象也存在人户分离现象。这客观上要求住房保障管理部门在管理手段和方式上进行必要的创新。

社会各界高度关注住房保障供后管理工作。当前部分住房保障对象存在违规出租、转租、出售保障性住房等现象，若不能对这些违规行为进行及时查处，不但影响住房保障工作秩序，而且还会在一定程度上引发其他社会群体对住房保障制度和政策的质疑。

1.3 管理机制不顺

住房保障供后管理工作是一项综合性较强的工作，根据管理职责或者内容需要，涉及众多管理部门，如保障对象原所在区域和属地化区域的政府部门、物业公司、专业管理机构等部门。各部门管理职责如何划分，尤其是在部门职责有所交叉或者交集的情势下，如何有针对性地开展协调和配合工作，成为影响住房保障供后管理工作有效开展的重要方面。

我国香港和新加坡等地的管理经验表明，有效开展住房保障售后管理工作，需要建立一支专业稳定的供后管理人员队伍。但目前住房保障工作却面临着人员队伍缺乏、人员结构不合理、经费不落实、编制无保证、缺乏相应工作经验等诸多问题。

1.4 管理手段缺乏

国家层面尚在积极探索开展住房保障相关立法工作，目前作为执法依据的多为单项的政府规章、政府规范性文件等。管理依据的缺失，造成相关管理手段单一，目前多集中于以民事法律责任为主，对违规行为，尤其是恶意违规行为，缺乏有效的行政处罚和司法处置等手段，客观上造成违法成本较低、守法成本偏高等不合理现象，不利于引导诚实守信氛围的形成。

2 关于住房保障供后管理工作的几点建议

住房保障供后管理工作需要经历一个从无到有、逐步完善的过程。当前，较为紧迫的是要结合住房保障售后管理工作的特点，有针对性地开展相关工作，逐渐形成完备的住房保障供后管理制度安排。

2.1 加强相关立法工作

随着住房保障分配供应工作的深入推进，应当抓紧解决住房保障立法的“裸奔”问题。一方面，国家层面要加大对住房保障基本制度立法工作的推进力度，在条件许可的情况下，可以考虑先进行住房保障售后管理工作的专项立法，为各地进行相应配套安排提供依据；另一方面，各地可在《立法法》许可的范围内，结合本地住房保障工作实际，积极进行地方立法的探索，如制订地方性法规、政府规章等，从而为国家层面进行统一立法提供有益经验。同时，要通过提升立法等级，改变当前住房保障供后处理手段过于单一的现状，结合不断完善的信用制度和体系，形成对违规行为查处的高压态势，坚决查处骗购骗租、变相福利分房、利用职权侵占以及违规转租、转售保障房等违规行为。

2.2 建立有效的工作机制

2.2.1 建立有效的管理机制

当前，最为迫切的是要明确住房保障供后管理工作各类主体及其职责分工，形成工作合力。重点处理好住房保障对象原所属区域和保障性住房小区所在区域政府管理部门的关系，建立专门的协调机构，落实属地化管理机制的职责，形成不同部门之间有效的协作和配合机制。

2.2.2 建立动态的监管机制

要及时发现和查处住房保障对象违规行为，形成日常管理和动态监管相结合的工作机制。一方面，建章立制，从制度层面要求住房保障对象诚信申报，享受住房保障政策期间，保障对象有足以影响资格的重大情况发生变化时，应当主动及时向住房保障管理部门申报，并定期向住房保障对象申报家庭情况，配合住房保障机构依法开展的资格复核等工作；另一方面，要借鉴其他国家和地区的工作经验，建立专门的供后管理执法工作队伍，如考虑采取政府购买服务的方式，针对一定数量的保障对象，配备一名专职管理人员，充实完善管理执法工作队伍。

2.2.3 建立符合实际的退出机制

一是要强化住房保障对象不符合条件应当主动及时退出保障性住房的要求，对于应当退出而不退出的对象通过民事、行政、司法等手段进行严肃查处，提高违规行为成本。二是要建立柔性和有梯度的退出机制，做好相关保障性住房政策的衔接，当住房保障对象不符合相关申请条件，但仍然可以享受其他住房保障政策时，通过一定的方式转化为其他住房保障的受益对象；对于部分确有正当理由暂时无法退出的对象，给与一定的过渡和宽限期，期满后仍无法退出并愿意承担市场租金的，在房源充足时候亦可以允许继续使用保障性住房。

2.2.4 建立针对性的帮扶机制

加强供后管理的最终目的是为了提高管理服务质量，更好地服从、服务于住房保障对象的需求，提高住房保障对象的满意度。相关政府部门，尤其是属地化的政府部门应当针对住房保障对象的特点，加强保障性住房小区公共服务职能，不断提高服务水平，努力实现公共服务的均等化，增强住房保障对象的归属感。如针对住房保障对象和保障房小区的不同特点，建立促进就业、老年人关怀、残疾人帮扶、文化培训机制等，重点解决好就业、医疗、教育、购物等基本工作和生活需求，帮助住房保障对象实现安居乐业。

2.3 创新管理方式方法

实践证明，传统的管理方式方法已经难以适应住房保障供后管理工作实际，现阶段有必要及时创新供后管理工作的方式和方法。

(1)充分发挥物业公司、居委会等专业机构的职能，发挥专业社会组织的独特作用。要完善物业服务企业的选择、评价和退出机制，选择信誉度好、责任感强的企业从事保障房小区物业服务工作，并加大对物业服务企业的监督考核，要求物业服务企业配齐人员，提高服务质量，并对物业服务企业引入淘汰机制。同时，物业服务企业等专业组织在获取住房保障对象的第一手信息和动态方面具有无可比拟的优势，住房保障机构和专业巡查机构等可以将一定的辅助管理职能委托物业服务企业等实施，由被委托对象定期向住房保障机构和专业巡查机构报告住房保障对象的相关情况等有偿服务。

(2)给与必要的财政补贴，保证住房保障供后管理工作的可持续发展。住房保障工作是政府的民生工作，同时，住房保障对象的支付能力相对较差，为更好地体现住房保障工作的公益性，应当不断加大政府对住房保障工作的投入力度。一是给与物业服务企业必要的补贴，保证物业服务企业的正常运营，不断提高服务质量；二是加大对外围配套等的投入力度，重点解决公共服务的均等化问题，增强保障性住房小区的生活便利度，提高入住率；三是建立有效的财政转移支付办法，提高保障性住房小区属地化管理部门的积极性，实现权责利相统一。

(3)完善住房保障信息系统，实现信息共享。要利用信息技术，整合房地产开发建设、供应分配、交易登记、后期管理等各环节基础数据，搭建和整合相关管理信息平台，并实现与其他政府部门信息的共享，提升预警提示能力，努力实现保障性住房和住房保障对象信息的全覆盖、动态更新和有效利用。

2.4 引入社会监督

住房保障供后管理的有效开展，离不开相关信息的公开，更离不开社会各方面的广泛参与。应当充分发挥广大人民群众、新闻媒体的监督作用，畅通举报投诉渠道，拓宽住房保障对象违规行为的发现渠道，建立有效的纠错机制，及时把不符合条件的住房保障对象及时清退出住房保障体系；住房保障管理部门应当主动将住房保障对象违规行为及其查处情况向社会公开，接受社会监督，并引导诚实守信的社会氛围。此外，还要充分发挥居民委员会、业主委员会等居民自治组织的作用，引导建立住房保障对象的志愿者服务组织，提高住房保障对象参与供后管理工作的积极性和主动性，提升住房保障对象自我管理和自我服务的水平。

3 结语

住房保障供后管理工作是住房保障工作的最后一环，也是极为重要的一个方面。做好住房保障供后管理工作，不断提高住房保障供后管理工作的规范化程度，有利于提升住房保障整体工作水平，增强住房保障对象的归属感；有利于建立严格的退出机制，保证保障性住房这一社会公共资源得以公平分配，维护社会公平正义。从一定程度上说，住房保障供后管理工作开展的成效如何，关系到住房保障工作能否持续健康发展。