智慧城市之智慧房管WHY、WHAT、HOW解析

◎ 东华软件股份公司副总经理 辛 鹏

一、城市化的进展

中国社会科学院2012年8月14日在北京发布《城市蓝皮书：中国城市发展报告NO.5》。蓝皮书介绍，2011年，中国城镇人口达到6.91亿，城镇化率达到了51.27%。人口城镇化率超过50%，这是中国社会结构的一个历史性变化，表明中国已经结束了以乡村型社会为主体的时代，开始进入到以城市型社会为主体的新的城市时代。蓝皮书还说，单纯从人口城镇化率看，目前中国已开始进入初级城市型社会。

城市化使得人民的生活水平得到了极大提高，但是城市的可持续发展却越来越受到各种因素的制约，需要改变传统的城市管理模式以解决可持续发展的问题。与此同时，信息化技术进入了新一轮的革命浪潮。物联网、云计算等新技术逐渐成熟并得到了越来越多的应用。在这样的背景下，“智慧城市”呼之而出。

二、智慧城市与智慧政府

智慧城市起源于智慧地球，而智慧地球的前身是“数字地球”。1998年1月，美国副总统戈尔在一次演讲中首次提出了“数字地球”的概念。“数字城市”是“数字地球”的重要组成部分，是“数字地球”在城市的具体体现。“数字地球”发展至今，经历了数字化、信息化、智能化三个阶段。实际上“数字地球”的第三个阶段，智能化阶段就演变为了“智慧地球”。

2008年底，IBM 推出了“智慧地球”发展战略。之后又提出了六大智慧领域，包括智慧城市领域，从而使数字城市开始走向智慧城市。

智慧城市 = 数字城市 + 物联网 +云计算。中国科学院、中国工程院院士李德仁教授曾给智慧城市下了如上定义。

由于智慧城市所具备的重大意义，因此很多城市都在“十二五”规划中将智慧城市的建设作为重点内容，例如：智慧北京、智慧天津、智慧西安等等。

政府是一个城市的“大脑”，“智慧城市”必须得先让“大脑”智慧起来，如果“大脑不智慧”则无从谈起“智慧城市”。因此建设“智慧城市”的首要任务就是建设“智慧政府”。“智慧政府”包括智慧规划、智慧国土、智慧建设、智慧住房、智慧交通、智慧应急、智慧电力等等。

三、全国个人住房信息联网

从国外城市发展历史和经验看，城市化进入加速期后，随着外来人口的大量涌入，不可避免地带来住房紧张问题。如何建立健全商品性住房体系和保障性住房体系，满足不同人群、不同家庭的住房需求，努力实现“居者有其屋”是摆在城市管理者面前的严峻考验。因此，政府的首要任务就是对房地产市场做好宏观调控及监管，为社会公众做好相关的服务。具体来讲就是智能业务办理、智能监管、智能服务、智能决策四个领域。

根据国务院政府工作报告有关要求，我国将加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。根据以上工作要求，住房和城乡建设部也从2010年就开始了全国个人住房信息联网的相关启动工作，这也更要求各个城市的住房管理部门加快房管信息化的升级建设，并最终实现智慧房管。

四、智慧房管之WHY、WHAT及HOW

目前，我国各省市房管信息化的发展很多都处在第三代“以图管房”及第四代“数字房管”阶段。只有极少的正在从数字房管向智慧房管过渡。但是随着智慧城市及智慧政府的建设，这种过渡将会变得越来越多。

4.1 智慧房管之WHY？为什么要智慧房管

（1）智慧城市需要智慧政府，“智慧政府”是“智慧城市”的“大脑”。智慧城市成为“十二五”城市发展的主要模式；智慧城市为智慧房管提供了很多可利用的基础设施（例如网络通信、宽带）和可接入的智慧领域（例如智慧国土、智慧规划、智慧建设等）；智慧房管可以为智慧城市提供基础，是智慧政府的重要体现，同时也作为智慧政府中其它智慧领域的对接对象。

（2）政府当前的工作重点—保民生需要智慧房管。

图1 政府当前的工作重点

如图1所示，政府当前的工作重点是四保：保民生、保就业、保稳定、保增长。其中非常重要的一个就是保民生。对于民生又包括食品安全、社保、住房、医疗、教育等方面。可以看到“住房”作为关系到国计民生的大事，占据了很重要的地位。住房问题是老百姓的头等重要大事，因此要实现保民生，就必须建设智慧房管。

（3）政府四大职能需要智慧房管来支撑。智能业务办理需要智慧房管：业务量和业务种类增幅很迅速，受理人员可能出现误判办理流程；业务越来越复杂和灵活，人工限制核查不全面，容易出错引起纠纷；受理前置条件多，全是人工判断，费时费力，易出错；审批路由多：并行，单选，多选路由等都需要智慧房管。智能监管需要智慧房管：自动设定各种房地产交易的预警指数、通过动态仪表盘、传感器、物联网进行实时监控，以实现智能监管。

智能服务需要智慧房管：通过互联网实现预申请、预受理服务；通过智能手机、智能ipad等推送技术，自动为社会公众、从业主体推送办事进度；通过与互联网微博、社交网络与社会公众形成良性互动。智能决策需要智慧房管：申请经适房、经济租赁房等的限制条件（收入约束等）需要对海量的数据进行全面深入地分析来辅助决策；保障房供应量，房地产价格等宏观调控，同样也需要对海量数据进行深入挖掘与分析，通过提供分析结果辅助领导决策。

4.2 智慧房管之WHAT？什么是智慧房管

智慧房管 = 数字房管 + 人工智能（AI）。智慧房管的智慧点有：基于合规的计算机辅助业务办理；基于物联网及预警规则的智能监管；基于智能流程、智能通信的智能服务；基于海量数据的智能分析与决策。

4.3 智慧房管之HOW？如何实现智慧房管

图2 实现智慧房管的步骤

如何实现智慧房管呢？笔者总结为以下三个关键的步骤：

从实现的角度来分析智慧房管：智慧房管 = 数字房管 + 人工智能（AI）（用物联网+云计算实现人工智能），因此整个实现步骤也分解为以下三步：（1）解决现状打好基础，实现数字房管。数字房管的特点是，基于BPM、GIS和MIS全面实现房管业务的精细化管理、跨部门的连通管理、图形化管理。其中MIS负责实现业务的信息化管理，GIS负责以图管房，BPM负责实现跨部门的连通。通过这三个实现，将为智慧房管打下最根本的底层基础。（2）更全面的互联互通。在数字房管阶段仅仅是实现了房管局内的跨部门的连通，但是在智慧房管阶段，需要与智慧政府、智慧城市全面融合，因此首先需要与智慧政府中的其它委办局实现业务流程意义上互联互通。借助于BPM及以服务为导向的SOA架构，真正实现智慧政府中各委办局间的连通。（3）更深入的智能化。在以上的两个基础之上，全面引入人工智能（AI），采用传感器动态监控房地产项目的实际建设情况、物业管理等情况并采用物联网与智慧房管互联互通，采用云计算对海量数据进行深入挖掘及分析。更深入地实现智能业务办理、智能监控、智能服务及智能决策。