“地楼房一体化”的房地产业务全生命周期管理

2012-09-07东软集团股份有限公司东软住房城乡建设行业资深咨询顾问梁定强

中国建设信息化 2012年21期

◎ 东软集团股份有限公司东软住房城乡建设行业资深咨询顾问梁定强

现实催生“地楼房一体化”

随着我国城镇住房制度的改革，我国的房地产市场得到了蓬勃的房展，城镇居民的居住环境得到了根本的改善。但与此同时，房地产市场在建设和发展过程中也暴露出了诸多的问题。其中较为突出的问题有：一房多售、楼盘惜售的情况时有发生，给权属管理带来混乱；房屋质量发生问题，无法追溯问题的根源和相关责任单位；违章用地时有发生，如何监管成为难题；土地资源日益匮乏，如何保证土地资源的合理规划和使用，使土地适用于房地产的需求达到有效的平衡。

造成上述问题的原因很多，但仅业务管理模式和信息化建设的角度来看，应该尽量避免土地资源管理、房产管理、工程管理的各自为政，避免各业务环节衔接稀疏，甚至存在断层的现象。为此建议建立“地楼房一体化的房地产业务全生命周期管理”的业务模型和信息化管理系统。

从房产来讲，房产既是一种商品，同时也是民生基本保障，即具备房屋的物理特征，也具备权属的相关属性。房地产业务的“全生命周期”管理是房屋权属有效管理的基本保障。项目过程也是全生命周期过程，包括项目的产生，项目的建设，最后项目交付、项目竣工。如果没有全生命周期管理，房屋质量问题就得不到解决，出现问题以后也找不到责任单位。在土地管理方面，土地管理也有生命周期，一个完整的生命周期链对每一个环节进行监管，保证土地拨付过程合理、规范。除此以外，房产、项目、土地之间如果管理分散，在拨付土地资源时，就不知道这个城市对房产的需求的数量、需求的结构，会给我们的管理带来了新的问题。如何保证土地资源的供给和房地产的需求能够吻合，以及低保家庭对保障房的需求，怎么合理的把土地资源拨付给他们，面对这样的问题，必须进行房地产、土地、项目一体化管理。

进行房地产、土地、项目一体化管理，能够实现土地资源的开发利用与房地产需求之间的平衡；房、地产的权属得到充分的保障；房产地项目的质量得到充分的监管和保障；项目的问题能够被追溯。

为此，我们首先需要根据建设行业土地、项目、房产管理的业务模型建立“地、项目、房屋一体化”管理，并实现“地、项目、房屋”全业务生命周期管理的数据模型。

如何构建“地楼房一体化”

房地产业务的全生命周期管理，首先以房屋核心信息、楼盘信息为基础，然后对整个房屋全生命周期各个环节进行关联。使我们的房屋从最开始的测绘开始到预售许可——商品房——运营分析——商品房的交付和房屋拆迁，政府环节围绕楼盘表进行展开，让每个环节没有缺失，保证权属每个环节都可追溯，从而实现房屋信息能够有效的对外进行服务。在与外部交易过程中，无论是商品房的交易，还是存量房交易，实现信息发布的及时性。在业务监管过程中，保证业务监管的及时性，没有重叠和不一致的资源，对整个房屋全生命周期进行管理。基于楼盘表，如果做了工程抵押后进行交易，在系统中就要受到相应的管制。如果商品房做了抵押，或者已经在商品房交易过程中做了预告登记，也不能进行转移登记。交易信息中可以查询档案信息、从业主体单位信息以及其它各方面相关信息，在整个管理体系中，整个信息链、业务链是完整的，信息是全面的，无论业务追溯还是全面监管，都在完整的生命周期里。

在项目全生命周期管理内，从项目立项开始到施工、竣工各个环节的审批结果、相关工程档案、质量报告能够及时调取，保证整个工程全生命周期信息的完整，如果发生问题，可以进行追溯，然后发现问题所在。

国家土地管理模式有规划、审批、利用和登记补充，以及对土地应用的执法监察，我们希望对全生命周期信息的汇集能够对土地管理全生命周期进行监管，这种监管模式有什么好处呢？如果把信息能够作为一种集合，在一张图上叠加，通过对比，可以发现未批先用的信息或者供了而不用的信息，能够把整个城市或者整个省里土地资源的违法情况、不合法情况及时发现。

如何管理“地楼房一体化”

实现地楼房一体化体现在数据源上，首先要实现几个业务之间的关联，构建业务系统，实现一体化管理。在一体化管理过程中，在一个载体上，我们可以以图管地、以图管房、以图管楼盘、管项目。当我们点击某个楼盘后，可以看到这个楼盘相应的信息，包括这个楼盘是在哪一个地块上进行建设；从这个地块的规划到审批、到使用以及耕地补偿各环节的情况是怎样的。如果查看一个环节，我们可以看到相关的档案信息、业务信息和其它的历史资料信息，还可以看到房屋或者项目全生命周期管理。以图管项目，房的楼盘表信息怎样，楼盘表信息有没有违规情况，哪些是可以售的，哪些是不能售的，可以查看交易情况、变更情况。

国家正在开展房地产市场监管，整个房屋资源的配置情况在整个民生工程中很受关注，房地产市场监管的作用是监管房屋价格以及房屋结构能不能满足百姓要求。我们先从整个业务系统中把我们需要监管的项目信息、国土信息、房地产信息抽取出来，然后根据数据模型构建完整的全生命周期住户，然后对需要监管和分析的信息构建数据仓库，在数据仓库基础上，构建需要分析和查询的相关分析模型和数据模型。展现详细的信息，看整个城市或者整个辖区内房源情况、项目情况、可以拨付土地资源的情况，以及房价是否超高了，包括土地资源拨付是否有违规情况的出现，相应的信息可以通过报表体现出来，报表格式可以根据需求进行定制。

通过对土地及项目资源储备情况分析，可售房源情况的统计分析，在不同区域、不同时间内我们提供的项目数量、项目结构情况，市场上到底需要别墅，还是需要90平方米以下的房子，亦或70平方米以下的房子，整个市场对于房产需求的数量和结构是怎样的，通过交易统计情况能够有所展示。最关键的是通过房产交易及需求情况统计分析，知道交易需求和资源之间是怎样的情况，到底把多少资源给保障房，把多少资源给别墅，能够给土地管理、房地产管理、项目管理提供一些精准的信息资源。