智慧房产，离我们有多远？

◎ 浙江奥维智能系统集成有限公司董事、总经理 李建明

自IBM提出智慧城市这个概念，短短几年时间，神州大地智慧之潮风起云涌。近两年来，我国提出智慧城市的总数达154个，投资规模预计超1万亿元。而十二五规划或政府报告中提出建设智慧城市的地级以上城市共41个，其中副省级10个，直辖市中北京、上海、天津均提出了智慧城市建设。

让我们回顾一下近十年信息化技术的演进，至少，以下几点已经在生活中产生巨大影响：

1、通信网络。从2G到3G再到4G，无线网络速度一日千里，中国移动在杭州、厦门等城市进行4G网络的试商用，很多网友已体验了“飞一般”的移动4G网络。

2、移动互联网。智能机目前呈爆炸式增长，以苹果IPHONE为代表的智能手机集传统电话、相机、定位、重力、GPS传感器，实际已成为一个智能数据采集处理终端。苹果CEO蒂姆库克表示，苹果应用商店目前已经拥有70万个应用，用户下载总量达300亿次。在70万个应用中，其中90%的应用每周都会被用户下载，每个用户平均使用超过100个应用。

3、云存储。云存储是在云计算(cloud computing)概念上延伸和发展出来的一个新的概念，是指通过集群应用、网格技术或分布式文件系统等功能，将网络中大量各种不同类型的存储设备通过应用软件集合起来协同工作，共同对外提供数据存储和业务访问功能的一个系统。云存储的优势在于可以保持各种设备间的同步，这必将是未来流行的趋势。目前谷歌、苹果、腾讯及各大运营商都推出了云服务。

4、地理信息技术 移动应用，基于 LBS（(location based service,位 置服务，又称定位服务)、POI（Point of Interest，兴趣点）的应用需要地理信息技术支撑，而GPS与GIS的成熟应用，为移动互联网的应用建立了应用环境，目前谷歌、苹果、百度等已提供了覆盖全球、精度已达米级的地理信息服务。

因此，正由于以上四个方面应用技术突破，使得信息化应用可以空间维度全覆盖、时间维度全覆盖，你可以随时随地上网，也可以随时随地知道自已与他人的空间位置，而信息的核心参数是时间与空间，信息加上时空标签，其应用价值就充分体现出来。

一、关于智慧城市建设

尽管“智慧城市”风光旖旎，但抛弃种种恢宏的定义，也不过是新一轮信息技术的迅速发展和深入应用，如物联网、新一代移动宽带网络、下一代互联网、云计算，通俗一点讲，是信息管理的维度更全、精度更高、速度更快、容量更大。

“智慧地球”，是指在各行各业中充分应用新一代的IT技术，把感应器嵌入和装备到全球各个角落，将电网、铁路、桥梁、隧道、公路等各种物体普遍连接，形成“物联网”，再将“互联网”和“物联网”通过“云计算”融合起来，使人们能以更加精细和动态的方式管理生产和生活，实现全球的“智慧”状态。简之，“互联网+物联网+云计算=智慧地球”。

客观地讲，要在短期内将传感器布设在现实世界各个角落并能相互连接，这并不是一件很容易的事。如今“智慧城市”规划和建设如火如荼，如何正确地理解和践行智慧城市的理念和内涵，将智慧城市建设和运营落到实处，为民众创造和谐宜居的生活环境，为企业营造创新发展的良好氛围，为政府提供科学高效的管理手段是很值得讨论与思考的问题。

二、智慧城市建设商业模式

各行业、各领域专家借助“十二五规划”这个载体，通过对智慧城市不同方向和领域的理解和研究，产生了不同的解读，慢慢发展出多种版本，并为“智慧城市”赋予了更多的、更新的内涵和外延。

从智慧城市建设的内容，几乎无所不包，如智慧交通、智慧农业、智慧医疗等，但智慧城市并不仅是一幅美好蓝图，谁投入？谁收益？谁经营?

智慧城市建设投入巨大，收益缓慢，涉及国家战略和重大民生的基础项目。从目前各地规划定位，智慧城市纳入城市基础建设范畴，一般由政府引导，由国企如移动、电信、联通三大运营商作主力军，加上一些大型企业参与，采用BOO、BOT等模式进行运作。

除了这些重大的关系国家战略的项目外，政府的主要职责应更侧重在规划和引导，而不是建设和运营，毕竟这不是政府的强项，而且还有与企业争利的嫌疑。

大部分的智慧城市项目，可持续投入和发展的前提必然是引入市场机制。而市场机制模式下，企业如何保障投入资产的安全性？假如一个厂商投入巨资布设了传感器网络，但在企业经营发生困难时，这些投资建设的网络可否用于贷款融资。而这前提是如何确定标的物的所有权，也就是凭什么说这物件是你的？

三、不动产登记与智慧城市

1、不动产登记

不动产：根据物权法的规定,不动产中主要是建筑物，还包括了耕地、草原、滩涂、矿产等自然资源，也包括道路、通讯、电力、天然气等基础设施，还包括住房、学校、医院、博物馆、图书馆等建筑物。

从经济学角度，不动产是指不能移动或如移动即会损害其经济效用和经济价值的物，如土地及固定在土地上的建筑物、桥梁、树木等。与动产相对，在民事实体法上，不动产权利的取得、变更，如以不动产为买卖或设立抵押权的标的物时，必须经一定登记的公示手续，否则不发生效力。

目前由于登记机构的业务设置及登记机构的业务范围限定，只是土地、森林、房屋开展了权属登记，而根据物权法，所有不动产都可依申请登记产权。

因此，智慧城市建设，其中相当的基础投入涉及不动产的范畴，也符合物权法登记的要件，根据物权法，所有权人可以依法申请不动产登记取得合法产权，有了产权，就可以进行质押贷款等金融服务。

或许，在轰轰烈烈的智慧城市建设中，有了不动产登记来保驾护航，保护投资者的合法权益，也让建设者更有安全感。

2、智慧城市

经过改革开放以来30 多年的发展，中国城市化步伐不断加快，每年有1500万人口进入城市。到2025年，中国将会有近三分之二的人口居住在城市，中国正目处在一个高速的城市化进程之中。

智慧政府是智慧城市建设的核心，而智慧城市的建设终极目标是提供高效的管理与服务。因此，对于城市核心资产的管理而言，智慧房产的建设必然成为智慧政府建设的重中之中。

3、智慧房产

智慧房产是以《物权法》为法律依据，通过GIS、GPS、RS 等技术，对不动产权属边界及空间状态进行数字化定义，并在此基础上对房地产规划、建设、交易、登记进行整个生命周期的信息化管理，从而形成基于地、楼、房的房屋数据库及对应的权属所有权登记及他项权利数据库，并以不动产登记簿数据库的形式提供公共服务。

智慧房产利用现代信息技术，通过数据挖掘、智能分析、模型研究，为房地产估价、税收征收提供基础数据服务，为政府及相关机构提供房地产市场预警预告及宏观调控科学手段。

智慧房产将通过建设宽带多媒体信息网络、地理信息系统等基础设施平台，整合房地产信息资源，为市民提供无处不在的公共服务，为政府公共管理、居民财产经营提供高效而有竞争力的手段，为政府提升工作效率，增强服务能力，最终使城市在信息化时代的竞争中立于不败之地。

四、智慧房产现状与未来

传统的以房地产产权交易与登记为核心的房地产市场管理，其技术和管理方法已经难以提供有效的政府分析与决策手段。必须研究如何创新性地使用新一代息技术、知识和智能技术手段来重新审视房地产管理的本质、城市房地产发展目标的定位、城市房地产金融功能的培育、如何解决城市结构的合理调整、提供公平、公正的住房保障等一系列现代城市发展中的关键问题，解决房产管理平台的关键技术，构建新一代智慧房产系统。

（1）“智慧房产”作为城市管理的一部分，实现管理与运营的协同发展智慧房产公共服务平台建设，通过整合先进信息技术与先进管理理念，旨在实现城市房地产管理、城市房地产服务、城市房地产市场运营的多赢。智慧房产在建设思路上，要充分发挥政府的主导与协调作用，以确保智慧房产的健康有序发展，从而实现让房地产信息成为运营城市的新资源。

（2）智慧房产的基础建设内容是基于楼盘表的城市房屋空间数据库的建设和基于产权交易登记的房地产权属管理信息库。因此，把开发支撑城市运转的房地产信息资源作为首要任务，重点建设智慧房产公共服务平台，使政府及社会的数据、信息、知识、能力、应用、服务等进行有机整合，实现城市发展和竞争中，掌握信息化的先机与主动权。

（3）房地产信息服务将成为一个新的服务业增长点。包括租赁、交易、测绘、评估、税收、抵押、拍卖等会带动一大批信息服务商，房地产信息技术与城市管理有机融合，可发展基于城市信息化的应用服务体系，探索投资小、产出高、可持续发展的城市公共服务平台建设与增值运营市场化运作模式，在政府管理、调、监督下，形成良好的产业链与循环经济圈，实现智慧房产建设与智慧城市信息服务业的良性互动。

奥维解决方案

（4）房地产税目前已有多个城市试点，国家税务总局也在规划部署大力推进。但正如专家指出，现在大规模推广条件并不成熟，其重要原因之一房产信息化工作滞后，全国范围内，不同地区、不同部门，数据没有联网共享，信息尚处在“孤立”状态，此问题急需解决。

（5）智慧房产项目为城市的未来战略投资提供基础数据

智慧房产的建设，其基础性的应用成果就是摸清家底，搞清数据。长期以来对城市房屋的存量、增量、动态变化，登记数量与交易数据的粗放式管理将提升地、楼（幢）、户的精准描述与统计。有了智慧房产，房地产价值评估就能精准化、直观可视化，这为城市功能定位、产业布局、历史文化遗产保护等城市未来战略规划提供基础性数据，通过与智慧社区的联网，将政府信息化与社会信息化、企业信息化、家庭信息化等结合起来可，实现城市数字化与管理、运营的有机融合。

基于“智慧＋互联＋协同”智慧房产概念的提出，是推进先进信息技术应用与全新城市运营理念的融合，从而推动城市房地产建设上台阶，城市公共服务上水平，为创新城市运营模式提出新方法、新思路。

与其它行业相比，房产信息化管理的现状与智慧房产的远景差距很大，主要表现在：

1、重要性没得到体现。从早期金关、金税等十金工程，到现在智慧城市框架建设方案，似乎都没有智慧房产的一席之地。

2、现状信息化程度偏底。从房地产宏观调控、预警预报，到现今房地产限购令及40城市房产信息联网，整体房产信息化建设成效不明显。

3、登记机构体制问题。房产登记机构是属地化管理，一度设置比较混乱，经过几年整改及规范化达标考核后，有所改进，但信息化基础薄弱，专业技术人员配置不到位。

4、历史包袱沉重，欠账较多。房产登记经历了房改、商品房等几个阶段，机构也从交易与登记合并，房产历史档案复杂，数据不准，家底不清。因此，目前各地正投入房产档案整理建库工程。但这仅仅是已登记的房产信息，大量未登记的、集体土地的房产都需要投入巨资进行信息化。

综合上述，我们距智慧房产还很遥远，但这并不妨碍我们向这美好目标进军，因为随着现代信息技术的发展，以往传统的、花费巨大的数据采集工作可用简便快捷的新技术来解决，并且随着智慧城市建设的不断深入，智慧房产的重要性会逐步体现，更重要的是房地产税收的应用驱动会大大推进数字房产及智慧房产建设的进程。