江苏省房地产市场监测监管体系探索

◎ 江苏省住房和城乡建设厅住宅与房地产业促进中心副主任 吉同路

在国内，江苏省是一个发达省份，房地产行业整体信息化在全国也走在前面，在城市信息化有一定基础之后，省级层面如何借助信息技术实现政府能力的提高既是必然也是自然。但是，房地产行业行政管理体系不是垂直的，不能直接参照垂直管理体系做法，加之此前一些全国性系统推广未取得成功的因素制约，在行政管理模式趋于扁平化之时，省级房地产信息化面临窘境：理念是什么？定位是什么？切入点是什么？可操作性如何？持续性会怎样？

《中华人民共和国行政许可法》自2004年7月1日实施后，江苏省建设厅彭向峰副厅长即提出“寓监管于服务、籍服务促监管”创新工作理念，就如何实现房地产行业行政许可、行业监督及市场监测统计分析工作电子化目标组织开展研究工作。在充分分析国家、省、市有关房地产市场管理的职能及其工作定位后，明确省级房地产信息化建设策略是“推进管理、强化监管、突出监测、侧重分析”，部、省、市信息系统之间“错位建设、协同联动”定位原则， 根据法律、规章设定的事权，确定以行政许可作为切入点，既与国家法律实施进程相吻合，又与部、市无交叉无冲突，为系统建设赢得宽松环境。

针对可操作性、可持续性问题，明确一是从政策、规范入手，建立预期；二是坚持按部就班、稳步推进；三是建立信息化工作自身造血机制；四是坚持持续改进，巩固、深化成果与应用，防止半途而废或无疾而终。

2005年正式开始省级房地产信息系统的建设工作，全省房地产市场监管监测工作步入实施进程。

一、数据模型

数据是系统的基础，应用系统的建设核心是将关键数据进行有效管理，让数据发挥价值。经过长期应用实践的探索，初步建立了房地产市场关键要素之间关系模型，如图1中所示。

该模型的特点是：

图1 房地产市场关键要素关系模型（概念）

一是将人、地、房、户作为核心，将市场与住房保障进行结合；

二是人与户（此处为具体房屋）通过“权利”建立关系；

三是围绕人（个体）将 家庭、资产收入、住房公积金、户（具体房屋，住房）要素关联起来；

四是确定企业、项目、房、地的关系；

五是将“保障房”和“商品房”作为“房”的一部分来描述，“房”的抽象为扩展留下空间。如在此模型中，将来还可以将房演化为“建筑物”，从而对房的内涵进行缩小，实现外延延伸。

模型的要素粒度设计与划分相对平衡，在扩展中既留有深化余地，也为抽象信息展现建立了基准路线。

二、系统总体架构

此图分为三层，最上层为房地产市场、住房保障和公积金，参照目前行政管理体系进行划分；中间层为应用层，其中住房保障管理将划分为住房保障监督管理与住房保障管理；电子项目手册意将房地产企业的经营活动通过项目的方式进行管理，以手册方式进行活动内容记载；底层为信息层，主要包括6类信息：人、地、房、户、企业、项目，其关系已在图1所示的数据模型中描述。

三、应用系统介绍

江苏省住房和城乡建设厅抢抓机遇，不断推进房地产行业信息化工作向纵深和横向发展，经过1年多的准备，7年的建设、实施、完善，现已形成省级房地产市场监测监管系统的基本框架，取得了阶段性成果，应用系统正在由“构筑基础”向“提升能力”层次转变。

⑴房地产企业行政许可全面实现电子化

房地产企业行政许可综合服务系统2006年10月正式在全省使用，2008年8月1日起江苏省房地企业行政许可业务实现完全电子化，行政权力实现真正意义上的阳光下运行：在安全保障的情况下，全程在互联网运行。企业可以足不出户的完成资质有关业务的申报，全程、实时跟踪行政管理部门的审核、审批情况。行政管理部门人员做到真正的业务随身。实现了房地产行政管理部门对行政对象人的“非接触式”服务。

⑵房地产市场动态监测系统发挥基础性作用

省房地市场动态监测系统根据全省城市信息系统的推进情况分多阶段建设。第一阶段目标是在全省各地房地产交易备案信息系统基础上，通过标准的数据采集接口，实现各地房地产交易备案信息系统的交易数据的“按日自动上报”，实现自动汇总、分析，根据用户自定义的分析报告模板自动生成分析报告的“三自动”，从而实现对房地产交易市场变化情况的快速反应。图3为采集接口数据组织模型。

该系统于2008年4月1日起投入使用，2009年1月已实现全省房地产市场交易数据“按日自动上报”，实现“任意时段、任意行政区域或其组合”的统计分析等阶段性工作目标。

2010年12月27日，该系统一期通过由部省专家组成的鉴定委员会的鉴定，获得“省级系统填补国内空白，总体水平国内领先”的评价。

图2 系统总体架构图

⑶房地产开发（电子）项目手册制度基本建立

为加强对房地产开发企业经营行为监管，借鉴并引入“非现场监管和现场检查”的风险监控理念，开发房地产开发（电子）项目手册，2007年开始试点，2009年9月1日在全省全面实施（除南京市外）。图4为房地产开项目要素关系图。

图3 商品房交易备案信息采集接口数据组织模型

房地产开发（电子）项目手册行政许可业务自动对接，同时具有 GIS的标注，2010年在省房地产开发企业经营行为检查中发挥重要作用，省政府明确其为“为摸清房地产开发企业实际情况，强化房地产市场监管奠定基础”。目前，房地产开发（电子）项目手册正逐步成为房地产开发项目的日常监督管理的工具。

⑷全省住房保障管理系统进入新阶段

以推进全省住房保障管理工作高效率和高透明为目标，实现科学化、标准化、规范化、网络化管理，2007年启动全省住房保障管理系统建设工作，2008年3月1日起投入使用。该系统覆盖了住房保障管理工作的所有方面，是一个全省范围内低收入家庭住房保障管理综合业务系统。当时是全国惟一全省集中统一使用的住房保障管理系统，实现了全省住房保障业务的网络化处理，推进了江苏省住房保障工作信息化水平的同步提高。

2012年，江苏省住房保障信息化水准整体有了新的提高，省级住房保障信息化工作从推进管理调整为加强监管，新的监管系统正在研发之中，2013年初将投入实施。

⑸个人住房信息系统稳步推进

根据住房和城乡建设部的要求，结合江苏省实际，江苏省个人住房信息系统的中省级系统已经基本建立，主要思路是整合完善省辖市范围的房屋登记信息平台，实现与相关行业的数据关联。同时在国家统一数据标准的基础上，形成江苏省的地方数据采集标准，既满足国家（部）要求，又适应江苏自身工作需求的目的。数据采集标准、数据接口规范等均已完成，将根据部住房信息系统建设进展情况和政策要求适时推出。

⑹诚信管理系统调整即将完成

在国家层面加强诚信社会建设的背景下，根据江苏省住房和城乡建设厅相关工作安排，现正在对《江苏省房地产企业信用档案管理系统》（2006年版）进行升级调整，主要参照是社会责任体系（ISO26000）、国家有关企业信用标准（如GB/T 22118-2008 企业信用信息采集、处理和提供规范）、国家、省现行政策等，实现以企业经营行为为核心、企业社会责任和经济状态为支撑的企业诚信公共管理与服务体系，建立企业信用评价模型，定期提供企业的信用评价报告，籍此推进房地产行业诚信的进步。

四、应用推进工作

⑴领导重视、专业担纲、团队作战

江苏省住建厅周岚厅长高度重视江苏省房地产市场动态监测监管系统建设。自2008年4月入职之初，即把信息化工作作为重中之重，亲自抓、亲自推动、亲自参与、亲自协调，强力持续推进不松懈。目前房地产市场监测监管系统的数据模型就凝聚周厅长的智慧，是她提出理念并亲自参与设计。彭厅长积年累月推动，八年不动摇，始终如一，是系统的诞生、实施、扎根有力的保证。

系统的具体技术规划、实现完全由专业人士、专业团队来进行，并连续8年维持基本稳定，奠定了系统质量、水准的基础。

⑵制度建设同步进行

技术是基础，制度是保证。整个系统建设过程中，江苏省住房和城乡建设厅十分注意配套制度的建设工作，共下发10多份文件，强调信息系统建设的重要性与必要性，加强信息系统建设与使用的规范化管理。

通过多年制度建设与潜移默化的工作，系统越来越得各级主管部门、行政相对人的理解与支持，从而进一步推进了系统的建设工作，扩大了系统使用的覆盖面，提升了系统的使用水平。