中国楼市2012年走向

◎ 经济学家 易宪容

一、当前国内房地产市场基本态势

从2010年国十条起，政府出台一系列的房地产宏观调控政策，经过一年来房地产宏观调控，尽管房地产市场“量降价滞”的僵局持续较长时间，但国内房地产市场的调整已经开始。从2011年10月18日国家统计局公布的数据来看，从2011年的第三季度开始，国内房地产市场运行出现了一些积极的变化。比如房地产开发投资增长有所回落，1～9月份，房地产的开发投资增长是32%；房地产投机炒作需求在某种程度上得到遏制；房地产的价格上涨的势头开始转变；保障房的建设进度在快速推进等。或者说，经过近两年房地产宏观调控之后，国内房地产市场开始初见成效。

但是，从10月份之后，这种变化更是明显。比如，每年10月份都是房地产开发商所鼓吹的传统销售旺季“金九银十”，但2011年已褪色成“铜九铁十”。在11月，不仅全国的住宅销售面积下降1.7%，而且全国商品房销售额当月也下降1.2%。11月份，全国房地产开发景气指数为99.87，是近几年房地产景气指数下跌到100以下。尤其是一些早几年房价上涨较快的一二线城市，住房销售下降更是幅度大，如有不少一线城市的住房销售量下降50%，同时这些城市的住房价格下降也开始松动。比如中指院的数据显示，10月份全国100个城市住宅均价为8856元/平方米，环比下降0.23%。继9月份环比降0.03%后，已连续两月呈现下跌，且降幅有所扩大。再来看国家统计局的数据，10月份，全国70个大中城市中，价格下降的城市有34个，持平的城市有20个。也就是说，从10月份开始，全国不少城市的房价开始在下降。而北京、上海、杭州等十大城市的住宅平均价格为15720元/平方米，其价格已经跌至2011年3月来最低水平。

在住房销售快速下跌的情况下，房地产上市企业业绩也不容乐观。比如最近陆续公布的第三季度季报显示，144家房地产企业第三季合计营业收入及净利润都比上季度分别下跌了1成到3成。到2011年底，国内房地产企业存货总量可达1.22万亿元，按年涨42%。还有，不少国内房地产中小企业，由于资金的压力被迫出售旗下的项目逐渐增多。2011年在北京、上海、天津和重庆4大产权交易所挂牌交易房地产企业或项目超过600宗，高于2010年一倍以上。

房地产企业住房库存激增，开发商无奈降价出售，但又遭遇到前期业主砸楼维权，退房价潮掀起。也就是说，上海、杭州、北京等地不仅出现退房潮，还出现老业主因本区房价下降而找开发商补差价，甚至怒砸售楼处等“维权”事件。从这些事件来看，中国不少城市高企的房价，开始进入下降通道。而且正如最近温家宝总理所指出的那样，房价下降是国家的基本政策，从10月份起国内房地产的价格房价开始下降，房价下降已经成了国内房地产市场不可逆转的大势。

二、当前国内房地产市场最大风险

早些时候，温家宝总理指出，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固房地产宏观调控的成果。在12月9日的中央政治局会议公告中，同样把“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展”作为2012年经济工作的主要任务。

目前，政府把房地产的宏观调控工具主要放在加大保障性住房的建设上及增加商品的供应上，这在一定程度上解决城市低收入民众的住房问题，也可保证房地产对经济动力作用不减弱，但是，这样的思路能否保证国内房地产市场走上健康持续发展之路是相当不确定的。比如保障性住房的建设其地方政府财政投入，钱从何来？就当前的情况来看，不仅二三线城市的保障性住房存在严重的资金缺口，而且在一线城市保障性住房建设的资金也是同样严重不足。地方政府保障性住房建设没有钱，为了完成中央之计划，最后只好滥竽充数了。比如有些地方，为了完成上级下达的保障性住房建设的指标，只好把商品住房之外的住房建设都算作保障性住房来统计。

因此，要让国内房地产市场健康发展，并非仅是增加住房的建设与供给问题，最为重要的就是要弱化房地产作为宏观经济调控的工具的作用，就得要彻底去除住房作为一种赚钱工具。就当前国内房地产市场形势而言，楼市最大的风险就是房地产政策的不确定性。

比如说，就当前国内住房市场的特征来看，商品住宅市场为何会出现“量跌价滞”局面，即一方面全国各地的住房销售全面下降，甚至于有些地方住房销售下降60∽70%以上，另一方面住房销售的价格处于高位而不进行调整。这是因为，如果住房是消费品，当住房销售快速下降时，那么住房的价格快速下跌是必然。国内房地产市场的价格为何没有按照一般经济逻辑调整，问题就在于，当前国内房地产市场是一个以投机炒作为主导的市场。

而在一个以投资炒作主导的房地产市场，住房定价的基础、价格运作机制是与作为消费品住房是完全不一样的。这个市场的住房价格取决于投资者的市场预期，而投资者市场预期又取决政府政策及当前的信贷条件。我们可以看到，由于当前房地产政策的不确定（比如佛山限购令的半日新鲜、北京市政府的托市、最近银行按揭利率的变化等），一定程度上都会让房地产投资者以为当前中央政府房地产宏观调控政策都是暂时的。这些房地产宏观调控政策会随着国内住房销售下降及房价的下跌而突然间停止，因此，他们手中持有的住房在持有成本很低的情况下，并不会降价出售。可以说，为什么最近一二个月国内房地产市场价格开始下降，就在于温家宝总理最近指出，房价下降是国家的基本政策，就在于最近中央政府对房地产宏观调控态度坚决性。如果在此基础上能否把这种对房地产宏观调控态度坚决性并转化为相应的政策，那么2012年国内房地产市场价格的周期性调整就将真正开始。

而要降低当前国内房地产市场政策的不确定性，就得在2010年国十条对国内住房市场发展目标及宗旨十分明确的基础上，更重要的是运用成熟市场的以经济杠杆为主导的政策工具。如住房信贷政策、住房按揭贷款政策及税收政策地，减少政府行政权力对市场干预。因为，政府行政权力干预越多，市场会认为这些政策越是短期的。其次，加快改订国内房地产市场不少政策法律，把不少政府行政的政策固化为法律。比如，可创立《住宅法》、《住宅信贷法》、《住房税收法》等。当政府的行政权力固化为法律法规时，房地产市场的企业及投资炒作者的预期也就确定。未来国内房地产市场发展就有了既定的发展方向。这将是2012年房地产市场政策调整的重要方面。

三、国内房地产市场计划与市场争论的实质

2011年下半年以来，关于国内房地产市场计划与市场之争论十分激烈。在前两个月，在全国人大对城镇保障性住房建设和管理的询问会，吴晓灵认为，政府长期采取限购政策与市场配置资源的原则相悖，应该更多地运用税收手段调节。而住房城乡建设部部长姜伟新则认为，楼市限购政策是行政手段，是不得已而采取的办法。也就是说，对当前国内的房地产市场，有人认为是政府干预多（比如出台住房限购令和限价令），市场法则少了。因此，政府对市场管理，更多的要采取市场化的原则，取消城市住房限购令与限价令。也有人认为，当前房地产宏观调控不够，政府要对不规范市场更多干预。这样才能够保证国内房地产健康发展。其实，对于当前国内房地产的计划与市场之争论，如果不了解当前中国房地产市场实质，不把这种论争建立在现实的基础上，那么这种争论只能是无源之水、无本之木。

目前，国内房地产市场最大特征就是住房市场要素的非市场化及住房产品的市场化。所谓的住房市场要素的非市场化就是土地、资金、劳动力、城市规划等方面的不是以市场价格机制来运行，而且是通过政府权力来运行。比如，在土地公有制的情况下，2004年7月以前的土地交易基本上是通过政府与房地产开发商台下的协议来完成。在2004年7月之后尽管土地是通过所谓拍卖方式进行，但这其中土地拍卖规则都是地方政府设定条件下来进行的。所以绝大多数土地的交易同样没有通过有效的市场价格机制来完成。由于土地的交易既不能够在有效的市场方式下进行也不能够政府管制下进行，这就使得国有土地既无法真正的市场运作也无法让国有土地为改善绝大多数人的住房福利条件来服务。

同时，房地产是资金密集型产业，房地产信贷政策决定该市场能否繁荣关键。在中国金融市场严格的管制下，政府的不少信贷政策通过对资金的价格管制与数量管制，把社会稀缺的资金以低成本的方式流入房地产开发商及住房投机炒作者手中。比如说，近十年来的住房信贷政策，由于不是把住房的民生问题放在第一位，而是把住房市场作为经济增长的工具，从而用过度优惠的信贷政策鼓励住房投机炒作涌入，从而把全国各城市房价极力推高。这样，房地产市场繁荣了、各地方的GDP上去了、土地财政增长了、地方政府的业绩好了。但是这种繁荣是建立在政府对利率与信贷管制基础上。可见，国内房地产市场的要素基本上不是通过价格机制来运作，而更多的是通过政府权力的方式来交易。

不过，对于住房商品来说，住房商品又完全市场化。既国内商品住房，其定价基础、价格运作机制等方面又完全由市场来运行。这就为房地产开发商进行垄断性定价创造了条件。在这种情况下，住房市场的商品价格要真正建立以住房消费为基础的市场供求关系上是不可能的。

现在的问题是，取消当前各城市住房限购令是不是能够增加国内住房的市场化程度，政府是不是要鼓励国内住房市场居民的住房投资。可以说，对于当前国内房地产市场与计划之论争，并非是要取消当前住房市场限购令及限价令，让国内房地产市场重新回到2011年以前的市场、让国内房地产暴利持续、让房地产泡沫进一步吹大、让房地产投机炒作盛行，而是要加大国内房地产市场化改革步伐。不是用行政干预的方式来解决当前房地产市场问题，而是更多的要用成熟市场中通用的经济杠杆来化解房地产市场的问题。

比如，打击房地产投机炒作，既不需要住房限购令，更不需要等到个人住房信息体系确立，只要通过有效的信贷政策及税收政策足了。比如香港、新加坡及台湾等地，为了打击住房投机炒作，全面提高住房交易税、住房交易所得税就可以。可见，当前国内房地产计划与市场之论争并非是市场少了还是计划多了，而主要是利益之争问题，对于当前国内不成熟的房地产市场，就得强化市场化的制度改革，就是用成熟房地产市场中有效的经济杠杆来化解当前房地产市场问题，而不是强化政府对市场干预。

四、政治局的公告给2012年房地产市场发展定调

早在11月份，面对国内房地产市场价格开始调整，市场期望救市呼声又起，市场又以为国内房地产宏观调控又会出现大的逆转。不过，温家宝总理11月6日在俄罗斯圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。这不仅是温家宝总理一个月之内第3次谈及房地产宏观调控，而且这些讲话对房地产宏观调控的态度一次比一次都坚决。尤其是2011年12月9日政治局公告，即“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展”，不仅深化了温家宝总理的讲话内容，而且也给2012年国内房地产市场发展确定明确的基调。即房价下调不仅是国家坚定的政策，也是2012年的房地产宏观调控的目标与任务。

与以往不同的是，这次中央政府已经汲取以往几次房地产宏观调控半途而废的教训，不仅加大了保障性住房建设，以弥补房地产调控所面临的投资增长真空；而且，中央政府对国内房地产宏观调控态势坚决性从来就没有改变。

那么当前过高的房价为何要下降或为何要回到合理水平？一是房价过高，房地产泡沫过大，并非是住房消费者的供求关系紧张推高的，而是住房投机炒作者炒高的。如果住房市场是一个投机炒作盛行的市场，不仅不利于国家经济的健康发展，也会损害广大民众的利益。因此，当前房地产市场调控就是让回归到它的基本的居住功能，就是让住房的价格回归理性。二是什么是住房的价格合理水平。住房基本功能是居住。这是现代人类文明社会的基本常识。因此，把住房界定为消费市场是住房价格回归理性水平的基础。住房作为一个消费市场，理性的价格就是绝大多数人可打接受及有支付能力购买的价格。这个市场的住房不是少数人赚钱的工具，而是保证全体居民住房条件不断改善的市场。这就如温家宝总理所说的，住房价格调整要让绝大多数居民可接受，有支付能力购买。对此，未来国内房地产市场如何调整，价格到什么水平就有了清楚的答案。

此外，温家宝总理所说的“房价下降是国家的基本政策”的基本含义不仅在于让住房市场回归本性、回归到居住功能，让住房市场转变为一个消费市场，还在于让住房市场成为一个真正通过市场价格机制运作市场。早几年，房地产市场一股逆流，主张中国住房市场价格只涨不跌，只要购买住房就可以赚钱，因此，他们一直在鼓励纵容全国人民都去炒作住房，把中国的房地产市场炒翻天，把房地产泡沫吹得巨大，因为这样更容易让全国人民的财富短期内流入少数人口袋里。但实际上无论是消费市场还是投资市场，没有只涨不跌的价格，也没有只跌不涨价格，市场的价格永远是在涨跌波动的，否则，就无市场可言。

因此，政治局的公告就是向房地产发出一个明确的信号：只要承认中国房地产有市场，那么该市场价格涨跌是正常的。早几年国内房地产市场价格只涨不跌快速飚升，那么国内房地产市场价格下跌，甚至大幅度的下跌也是正常的。因此，如果国内房地产市场由投机炒作为主导市场向消费为主导市场转变，那么国内房地产市场价格出现周期性调整也是正常。可以说，只有出现这种市场主体的重大转变，只有国内房地产市场价格出现周期性调整，才能遏制住房地产市场投机炒作的狂热，才能去除房地产赚钱效应，才能挤出房地产市场巨大泡沫，才能让国内房地产走向健康发展之路。这就是政治局公布所主张的房地产市场健康发展的基本含义所在。

可见，政治局公告关于房地产的阐述，就是给国内房地产市场特别是2012年的国内房地产市场一个清楚的信号：即当前房地产市场价格下跌是政府当前房地产宏观调控的基本目标。而房价下跌的水平或房价回归理性就在于绝大多数居民可接受及有支付能力购买为基准。如果这样，不仅在于国内住房市场的价格水平逐渐下移，而且国内房地产市场将出现重大的转型及房地产的价格将出现周期性调整。这样才能保证中国房地产市场健康发展以及中国经济持续稳定发展。也就是说，如果国内房地产发展目标一旦确定，其出台的房地产宏观调控政策也就十分明确了。即国内房地产政策未来走势基本上会围绕着打击房地产投机炒作并让房地产由投机炒作为主导的市场向消费为主导的市场转型而变化。

而且这种转型的主要政策储备，主要在于房地产信贷政策进一步调整及优化，房地产税收政策对住房投机炒作更是会严厉。市场传言，房地产财产税是2012年房地产新政策的重点。不过，在当前基础条件不充分的情况下，仓促地推出房地产财产税，那么要创立一种公正公平的房地产财产税并非易事。如果不是这样，房地产财产税的推出的意义不大。因此，在遏制住房市场的投机炒作，要在住房按揭贷款利率及首付比例上下功夫，在住房交易税及交易所得税上下功夫等。为让国内房地产市场的价格回归到理性水平，估计2012年在这些方面有新的政策出台。