山东住房保障建设的考察和建议

◎ 山东财经大学教授、房地产研究所所长 郭松海山东财经大学社会保障研究员 邹 谧

2011年，山东省高度重视保障性安居工程建设工作，把保障性住房建设作为重要民生工程，结合山东实际，陆续出台了一系列鼓励和支持保障性住房建设的政策和措施，取得显著效果。山东省住房和城乡建设厅代表省政府与各市政府签订了目标责任书，把33.2万套保障性安居工程建设任务分解到各市，并落实到1073个具体项目。各级财政部门加大对保障性安居工程支持力度，各市县落实财政预算安排、住房公积金增值净收益和土地出让净收益提取的政策规定，多渠道筹集落实资金183亿元用于保障性安居工程建设。2011年山东省保障性安居工程建设任务已全部开工，开工率达到101.5%，成为全国为数不多的完成开工任务的省份之一。山东各地对保障性安居工程也高度重视，积极落实保障性住房政策，其效果显著。济南市今年已落实省里下达的新开工增2.6万套保障住房的任务，实际投入近22亿元，土地安排优化选址、供应，按照“分散布局、交通便利、配套完善、便于开发”的原则，统筹考虑中低收入群体的就业、教育、医疗和生活；并多次调高住房保障标准、降低准入门槛、扩大保障范围。青岛市今年已落实各类保障性住房23950套，纳入计划的33个项目全部开工建设，并按照住房城乡建设部和省政府要求，全部项目已于6月底前向社会进行了公示。青岛市保障性住房采用 “三级审核、两次公示”制度，通过街道受理初审、初次公示，区住房保障管理部门会同相关部门复审、二次公示，市住房保障管理部门审查备案，实现分配公平，让广大市民满意。济宁市保障住房建设质量，牢固树立精品意识，严格工程质量监管，把“质量第一”原则贯穿到勘察、设计、施工、监理和竣工验收的全过程，严格落实工程建设各方主体质量责任，把保障性安居工程建成质量过硬、群众满意、经得起历史检验的民心工程。淄博市保障性住房2011年开工44个项目，廉租住房完成144%，公租房完成147%，经适房完成101%，各项指标均已提前或超额完成全年的保障性住房建设任务。全省最大的公共租赁房项目在淄博市科技工业园开工建设，占地50亩，一期工程建3栋17层公寓，共1026套公租房。潍坊市2011年在建公租房9339套，占年度任务的155.7%。歌尔电子有限公司利用自有土地，建设1050套公租房，解决本企业新就业职工住房难问题。高新区公租房户型均在60平方米以下，除高新区常住人口中的低保人员、家庭困难人群、新就业职工等符合条件的个人或家庭可申请租住公租房外，在潍坊城区打工的务工人员符合条件的也可以申请。莱芜市建立了以“货币直补”为特点的经济适用房和廉租房救助机制，将政策优惠转化为货币补贴，直接补贴到困难户，实现了“建房市场化、租赁房自主化、补贴货币化、运作规范化”；该市在全省率先建立起覆盖城乡的住房保障体系，并将城中村居民及在该市工作满一定年限的农民工家庭纳入住房保障范围。

山东住房保障建设在取得很大成绩的同时，也存在一些问题：如保障性住房建设资金不足，分配机制不健全，各地保障性住房建设规模、比例结构有待调整，保障性住房后期物业管理有待加强，城乡住房保障体系有待全面覆盖，房地产市场交易中政府保障作用有待提高等问题。针对上述问题，经研究提出以下建议：

一、健全保障性住房投融资政策和运行机制。保障性住房建设和管理，存在前期投资大、管理时间长、资产分布广的特点，各地反映保障性住房建设资金不足，中央、省二级政府下拨资金比例偏小，地方政府匹配建设资金所占比例大，筹资有难度。为此，多元化的融资方式至关重要。首先，要发挥政府在保障性住房融资机制中的主导地位，建立长期稳定的保障性住房建设财政资金投入机制，将住房保障资金需求纳入公共财政预算支出之中；还要充分利用土地出让净收益中安排的资金、住房公积金闲置资金、保险资金、企业年金等长期资金用于保障房建设。其次，引导社会力量参与投资建设和运营，采取政府直接建设、政府与企业共建和企业独立建设保障房等三大模式，多渠道多方式筹集建设资金。再次，将房地产信托投资基金（Reits）引入公租房建设领域，利用社会化资金和商业化运作来帮助解决保障房的资金难题，完成公共产品和资本品的对接。

二、建立健全信息共享、社会监督、及时退出、依法惩处机制。当前，各地保障性住房分配机制不够健全，特别是退出机制难以启动。为此，各级部门应积极推动建立住房保障、房地产、民政、公安、税务、银行等部门的信息共享机制，建立居民经济状况核查系统，提供申请保障性住房的核查报告。各地政府在保障房分配公示申请人终审信息时，要做到信息透明，畅通社会监督渠道。要加大对虚假申报、骗购骗租、转租转售、闲置浪费保障房等行为的惩罚力度，追究法律责任。目前部分地方没有很好建立保障房退出机制，为此，要建立保障住房对象档案信息系统，引入社会征信机制，建立个人诚信申报、要约审核、社区评议、媒体公示等制度，适时、准确地动态核定家庭收入，作好保障性住房的“准入”和“退出”监管。

三、各地保障性住房建设规模、比例结构应由各市根据当地实际情况与省主管部门协商确定。全省各地社会经济发展、人口数量差距较大∶大城市住房价格高，住房困难群体大；一些中小城市住房自有率偏高，住房价格较低，对保障性住房需求偏少。因此，上级政府对各地保障性住房建设规模、结构应充分听取当地政府意见，协商确定。对廉租住房、公租房、经适房几类保障性住房比例结构，应尊重地方政府意见，对于资金紧张地方，保障住房可以租售并举方式缓解配套资金不足的困难。对保障性住房对象采取“共有产权”形式持有，可多几个地方试点，进而为实现廉租住房、公租房、经适房几类保障性住房并轨积累经验。对房租偏低的中小城市，要以发放住房补贴和租金核减为主，实物补贴为辅。

四、保障性住房后期物业管理可采取政府指导、自我管理方式。某些保障性安居小区建成后，在物业管理方面遇到困境。因物业收费超出了低收入家庭的经济承受能力，有部分物业业主拖欠、拒缴物业服务费，以致物业公司与业主发生矛盾冲突，由此导致社区出现治安和卫生混乱局面。为此建议∶ 一是对保障性住房小区前期的物业管理费用，政府要给予一定资金扶持。二是由社区所在的基层政府负责组织、协调，由社区组建物业公司，不以赢利为目的，采取补贴的方式维持物业公司运转。可将社区店面出租，把租金用于补贴物业管理费用。三是物业公司聘用本小区内的下岗失业人员，既解决这部分人的就业问题，也减轻小区居民和社会负担。

五、建立起覆盖全省城乡的住房保障体系。完善的住房保障制度要从城市延伸到农村，让农民的“安居梦”也能够通过政府的保障来实现，形成覆盖城乡一体的“安居网”。当前，我省部分地区危房改造资金缺口较大。烟台市危房改造多为贫困户，自筹改造资金困难，如每户补助2万元，依靠财政补助资金压力很大。在欠发达地区，部分群众建房资金筹集困难，因集体经济缺乏公共积累，住房建设各种配套设施也难以完善。为此，农村住房保障要加大各级政府财政支持，并继续通过“城中村”改造、旧村改造集中居住，农村进城务工人员住房困难家庭安置等多种途径，使广大农村居民的居住条件得到改善，逐步做到应保尽保。

六、政府应保障弱势群体的购房权益。在房地产市场交易中，市场信息是不对称的，即买主和卖主对商品房情况的了解和掌握程度不同，导致卖主对信息的绝对优势，而买主由于缺乏足够的信息而被迫承担风险。这种信息不对称现象的存在，极易产生职业道德问题，导致市场失灵，作为弱势群体的购房者，易于上当受骗，造成弱者的经济损失和精神损害，乃至危害社会安定。济南凤还阁院楼盘，截止2011年1月底，约有100多户购房者提交首付款，共计四千多万元，数月后售楼处关门大吉，开发商卷款而去，凤还阁成为空中楼阁。2010年，济南三联集团以“中国人居环境与新城镇发展推进工程金牌建设试点项目”的名义售房，项目至今未有续工迹象，集预售款近9亿元却不知去向。为此，除购房者要提高警惕，善于识破骗局外；更重要的是，政府在房地产市场中要履行好监管职能。政府在“社会管理”和“公共服务”两个方面要有所作为：⑴实施预售款担保制度。通过实施强制性制度，保障购房资金的安全，对商品房预售款实施监管，维护购房者合法权益。⑵ 对房地产企业要做出全面评判的信用记录。政府要扩大企业信用系统的覆盖面和影响力，购房者通过与商品房网上销售系统的链接，使其成为购房者决策的重要参考依据，并依此惩戒市场失信主体。⑶建立执行信用机制。建立和完善群众举报违法行为和信访投诉制度，高度重视新闻舆论监督;特别是对房地产市场中的弱势群体，要履行告知义务，实行听证制度，对群众所反映的问题要认真调查、核实，依法及时处理。建立健全行政执法主体资格制度，推行行政执法责任制，要及时追究执法过错。⑷对于损害群众利益的不法分子要从重处罚。人民法院对于人民的诉求应及时依序、依法受理，不得待慢。要及时申请查封犯罪人房产及相关财产，最大限度地挽回购房者损失。