房企全面谋求转型

◎ 中国房地产研究会副会长兼秘书长、中国房地产业协会秘书长 苗乐如

对房地产市场，从国家统计局公布的2011年及2012年一月份地产指标看，可以概括为“一个符合三个特点”。即全国房地产市场的运行符合国家房地产调控的方向，成效明显；同时具有三个特点：一是调控持续，特别是开发投资、施工和新开工面积、土地购置面积，成交量跌价松；二是调控促进调整，去年一千万套保障房全面开工，今年新开工七百万套，住房供应结构将得到有效改善，商业包括旅游、养老、体育、休闲、工业产业园等地产业态多元化发展迅速，三四线及城镇等偏僻地区发展加速，企业转型加快，资金压力持续增大，行业集中度提高，企业竞争门槛提升；三是企业形势日趋严峻，库存增加，这些因素对明后年市场供应和上下游产业链的潜在影响都需高度关注。

房企谋划措施必要性

面对当下的房地产发展趋势，房地产企业谋划措施、变被动为主动有很大的必要性，归结起来有以下几点：

第一，房地产业是民生产业，基础产业，是客观存在的。市场供给与保障房配置高低，城乡统筹发展目标显著差异，以及与之相关联的城市和经济区域或政府财力对产业发展的需要与支持力度，与之相关联产业发展中的不平衡，不协调，不可持续等方面形成的复杂性，这些因素对于国家调控和产业政策应该认真考虑和落实。房地产业防过热，健康发展的长期要求，住房市场要坚持居住功能，保障与市场双轨进行协调，房价回归理性水平后的常态运行，房地产与国民经济协调发展，这些问题不仅一线、二线城市，三四线城镇建设乃至全产业都需要正确认识调整。可以说，国家持续实施的宏观调控为此提供了思考和调整的界限。

第二，房地产业快速发展，在改善城镇居民住房条件，改变城市面貌，拉动经济发展方面立下了汗马功劳。面对房价过高的问题，2008年受全球金融危机影响，今天美国经济复苏缓慢，欧洲国债危机持续，房地产调控实行差别化措施，扼制投机，抑制投资，有些地方个人贷款得不到保障，房价下降的实惠购房者没有享受到。去年末央行下调存款准备金率，这也是针对宏观经济，针对中小微企业和实体经济，但这些领域经济的好转，必然会提升这些人员的收入，所以房地产业主动也好，被动也好，同样要强调居住性、基础性、民生性产业的影响，同时也要勇敢承担相应的责任。

第三，以积极态度面对房地产业调控。万科集团北京公司总经理毛大庆曾表示“开发商要学会当农民”，言外之意无论天好天坏都要种好自己的地。企业要创新，要提升内部管理。过去十年房地产业发展规模落后调控，实力雄厚的房地产企业是否永远固守一二线城市？总结房地产发展、深入反省发展中的问题隐患，顺应形势的要求，以积极的态度贯彻宏观调控，以稳中求进的精神做好2012年的工作，赢得发展的主动权，对当前的工作和产业的持续健康发展十分重要。

2012稳中求进

如何研判2012年的房地产大势？稳中求进是宏观经济，也是房地产业、房地产市场的大势。扩大内需是长远助推宏观经济平稳较快发展的要素，房地产业既是拉动上下游产业发展的动力，也是扩大住房消费，推动商业、旅游、休闲等消费的动力。特别是我国城镇化进程中，房地产业坚持宏观调控不放松，实现稳中求进，首先就要求坚持宏观调控不放松，要巩固来之不易的成果，坚持扼制投机，抑制投资，引导住宅市场的功能。二是落实保障性住房任务，增加中小套型普通商品房的供给，解决夹心层的问题。三是加快房地产企业的转型，业态的发展，支持新农村建设，促进城乡统筹发展，实现房地产健康持续的发展。应该看到，收缩过度流动性的必要性，措施实施过程中的细化要求，行政手段转变为市场手段的长期性。

目前，房地产发展不平衡，不协调，不可持续，我们应该坚持宏观调控，对于暴露出来的问题给予针对性的事实的解决、调整、完善，这是宏观调控实行差别化政策的重要内容。因此，首次购房利率已调为基准利率，一些城市按照规定的标准调整普通住房的价格标准。当前，还有一些政策应该关注，如现有一套住房或两套住房的家庭，想改善住房，现在价格回低时机甚好，按常规应该先买新房再卖旧房，买新卖旧税收如何办理，信贷如何支持，如何与不同城市地区保障性住房相衔接等等，这些并不是放松房地产调控，也没有通过改变限购、限价、限贷、限卖，而是满足改善性住房家庭的合理需要，也有利于避免市场的大起大落。

对贯彻宏观调控措施的细化，社会各界应有共识，不应简单操作造成社会误解。为此，企业和地方政府需要紧密结合所在地区的情况，企业的条件、能力、项目坐落的区域，周边的环境，坚持宏观调控下政策的研判形势，积极稳妥的做好计划，注重资金流畅，优化应对措施。要因城市、地区、项目、形势、企业而拿捏时机，把握尺度，面对房地产调控的持续，以坚韧的信心走过2012年。(根据“第十二届中国房地产发展年会”录音整理)