房地产税的改革方向

◎ 财政部财政科学研究所所长 贾康

房产税：完善税体系

目前中国税收是不是存在着税收痛苦问题？我觉得应该正面考虑，确实存在税收痛苦。理论上税收虽然是取之于民用之于民，不是这个税从哪个纳税人交来以后原封不动的再回到这个纳税人手里，这有一个再分配，即所谓“抽肥补瘦”的再分配。整个中国社会大众的税收痛苦其实不在于宏观税负明显过高，而在于中国的税制结构里面实际税的比例偏低。

我们的收入来源是以间接税形成的国库收到的现金流，老百姓的纳税意识增强以后，他们知道馒头里有税，月饼也有税，所有的消费品里面或多或少在中国都有税。恰恰我们已经形成了一种70%甚至更高比重的财政收入主要靠这些间接税，由消费大众作为主要的贡献者形成国库收入的这种格局。消费大众里面相当大的部分是恩格尔系数比较高的中低收入阶层，随着纳税意识提高对于税收痛苦会越来越敏感，越来越直白的表达自己的感受。政府部门采用什么样的政策解决这个问题？所以就发展直接税，直接税的发展面对十二五乃至更长的时期里，其它的切入点都没有房产税所带来的切入点的操作性高。十二五期间也是抓住这样一个切点不放的原因，政府采取房产税的改革也是为了发展地方税体系，加强直接税的比重，优化财产收入效应。

制度建设

怎样理解保有环节？我认为主要认清供需的状况。住房是不动产，不动产的前提就是土地一定是自然垄断的，无论是公共部门的垄断还是私人部门的垄断，不改变这种自然垄断的性质，就无法解决土地的问题。在中国特定的性质下，现在的土地都是国有或者集体的，而且集体土地转为可以开发的城镇区域的国有土地有严格的程序，这个程序里面有很多隐含着过去不太突出，但是现在非常突出非常尖锐的问题。这样的一种土地自然垄断条件之下，我们只有通过需求方面，怎样使它的结构合理化，在供给方面怎样通过制度建设尽量的释放，尽量使供需双方相对好的实现对接。

不可能存在着的这样一个前景：充分的把土地供应出来，大家完全按照一个简单的竞争市场来理解房地产市场的供需问题。有人说960万平方公里按照13亿人算，这个地方绰绰有余，但是房地产业用的土地一定是中心区域，中心区域逐渐往周边扩散的，在全部国土里面很有限的比重。这个保有环节没有税，使大家都争夺的资源在它的配制过程当中炒作的成分由投资入手而带来的。实际上投资和投机不能很明确区分带来的问题，所以保有阶段来说，一定是供需双方可能的更良化一些，使现在的拥有比例到70～80之间稳定下来，这样这个“供需曲线”会降下来的状态。我们可以尽可能的通过制度因素避免这个曲线大上大下的因素，大上大下对社会生活是有害的，要通过制度建设加以尽可能的抑制。

信息披露

中国渐进改革已经取得了良好的绩效。住房方面，过去商品化的改革很早就在实施，所谓的房改很局部的实验一步一步发展起来。我们现在发展了住房商品化，走到一定程度以后矛盾凸现，这几年要加快提供保障房的供给，保障房相对充足了之后商品房的房价随行就市，它的房价高一点低一点就没有那么大的杀伤力了。这样的前景需要有制度条件配套，这个制度条件的配套上海和重庆正在试行。怎么样认识上海、重庆两地的房产税的改革实验？管理部门要总结两城市试点经验的基础上，应该适当披露相关的信息。你可以不透露相关的预测的数据，但应该跟公众介绍一下这个改革方案是怎么样的一个大体框架。比如按照制造业用地、商业用地和住房住宅用地分成三大类，在试点区域地方辖区所有的不动产确权丈量清楚相关信息以后，把公示里面的具体参数输入到有软件化的计算程序，每一个确权之后的不动产应该在模拟情况下形成什么样的税基，软件处理之后自然生成。有一些特定问题大家可以讨论怎么样做校正，这样一些信息披露以后可以回答大家的疑惑。

另外政府应该把未来改革的一些基本考虑做出必要的信息披露，社会公众在吃下定心丸后才会考虑怎么进一步做探索。重庆在改革当中看起来比上海更激进一些，它已经涵盖了存量房，辖区内几千套独立的别墅都被作为试点改革覆盖。180平方米是界限，超过180平方米的部分才有纳税问题，这是一个很好的基本框架。以后其他的试点无论怎么考虑怎么设计，都要给中国各阶层人员一个基本住房保障的空间。这样对全社会有一个相对清晰的认识，可以减少社会上对于这种税制改革的疑虑。

总之，通过一种制度建设，实现所有的人，都进入一个共赢过程里面。在今天来说，适当的“抽肥补瘦”的一个过程，同时所有成员都可以承担这样一个合理的税制，会使房地产业的发展更加健康，更加有可持续性，可以使中国的地方税体系，分级财政体制这样一个财政机制和市场配套更加优化。