当前房地产政策趋势

◎ 住房城乡建设部政策研究中心主任 秦虹

今年的房地产趋势是在去年12月份中央经济工作会议上确定的。谈今年的政策趋势离不开中央经济工作会议对今年房地产市场管理所定下的政策基调，这个政策基调是什么？第一，坚持房地产调控政策不动摇；第二，促进房价合理回归；第三，加快普通商品房建设；第四，扩大两限房建设；第五，促进房地产市场发展。中央经济工作会议已经把今年房地产要坚持的政策说的非常清楚。

培育以住户为核心的市场

第一，什么叫坚持房地产调控政策不动摇？为什么要坚持？我认为，坚持房地产调控政策不动摇和当前与长远的房地产市场的形势和发展关系密切。从当前来看，2010年国十条调控房地产市场持续将近两年，这两年房地产市场调控的成果正在显现，这个是什么成果呢？两个方面，第一个方面过去房价高涨得快，这个房价涨的快的这些40个特大城市或者副省级以上的城市投资和投机性需求已经被挤出市场，这些是一线城市和一些二线城市在去年住房成交量，限购城市的成交量比2010年负增长16%。为什么成交量会负增长？挤出去的是什么？主要是没有资格买房的，本市居民拥有两套住房以上的，外地居民第二套房，投资住房是没有资格买的，这是第一个成果。第二个成果是房价上涨趋势已经大大得到控制。这两个成果，经过将近两年的市场调控刚刚开始显现，从短期来看，调控结果需要巩固。

第二，市场为什么会有这样一个调控效果，是市场自动下调的结果吗？显然不是，如果没有房地产的调控政策，再加上以应对通胀为主要内容的货币政策对房地产市场施加的影响，今天的这个结果很难看到。特别是货币政策本身的调整，它本身不是针对房地产市场的，是针对通货膨胀，针对外汇市场。但是货币政策的调整对房地产市场的影响，甚至超过了房地产调控政策本身对市场的影响。这是我们看到的2006年以来房地产开发企业银行的资金来源里面的贷款是高度一致的，银行贷款的增速对房地产行业警惕度的影响，大到什么程度呢？大到甚至超过了销售预售款、定金款的一个变化。2006年国六条出台的时候，市场短期内急速的冻结，预付款、定金是负增长，但是在银行贷款增长的带动下，整个房地产行业是上升的，今年也出现这样一种情况。主要的影响因素是货币政策，特别是开发企业银行贷款急速下降。去年一到二月份，整个银行贷款增速是零，国内贷款里面其中国内银行贷款的增速是负的，要不是有房地产限购的政策，再加上收取准备金率的货币政策，同时对房地产市场增加影响，是很难实现的。长期来看，一定要把房地产市场培育成以住户为核心内容的市场，而不能把它培育成投资品市场。建立房地产市场的目的，并不是在资本市场之外再立一个资本市场进行投资和投机，长期来看控制投资需求也不会放松。

中国的经济结构的调整和加快经济转型，大力发展实体经济，也会使各行各业都投资房地产，所以长期看坚持房地产市场调控政策不动摇，长期看短期看都会不动摇。

完善制度建设

第三，什么叫促进房价合理回归？我个人的理解，房价的合理回归包括两方面：第一，过去被投资和投机推高的一些不合理的房价应该回归到合理房价。有没有这种情况？显然是有的。北京通州的房价有一段时间已经超过了北京市区，通州房价哪一项因素能够支撑它的房价比市区房价高呢？是基础配套还是地租，还是任何一个因素？没有。这本身就是不正常的，这种不正常的房价一定要回归。第二，很多地区房价并不高，不存在不合理的状况，怎么叫合理回归呢？第二个合理回归就是房价的涨幅要合理回归。过去一段时间里，我们看到很多地方，房价涨幅大大超过了人均可支配收入的增长速度，这个也是不正常的。所以推高了现在的房价，让更多的城镇居民买得起房一个很重要的办法就是让房价的涨幅低于收入的涨幅。

我们现在增加普通商品房的建设，是为了满足刚性需求，是缓解房价上涨和满足中低收入家庭更多的家庭住房。我们过去房价涨的快很大的原因是商品房供需总量不足。央行在前几天的会议上提出了两个支持，就是对中央经济工作会议这句话的一个有效的贯彻落实，一句话就是支持普通商品房开发建设的贷款，第二个是支持首次购房的购房贷款。这个很重要，房地产行业是要发展而不是倒退，这个发展什么？主要是发展满足真正自住需求。实现差别化的信贷政策也应该在针对普通商品房的建设和需求方面，加大差别化的对待。

最后一句话是促进市场健康发展，这里面更多的是涉及到房地产市场的长期制度建设。房地产市场这十年发展特别快，我们和市场体制相对应的建设远远不够，它是房地产市场长期的一项制度建设，目前土地制度、金融制度、税收制度改革完善方面，还有很大的空间。今年，房地产的政策是明确的，一方面继续要控制房地产的供应需求，解决或者减少影响房地产发展的不健康因素；另一方面还要支持鼓励普通商品房的购买和建设，满足百姓保障性住房所需。