我国房地产高价原因博弈分析

2012-08-15黄飞英

合作经济与科技 2012年5期

□文/黄飞英

（包头市第四中学内蒙古·包头）

一、研究背景

近十多年来，我国的房地产市场不断升温。自1998年以来，我国房地产市场进入新一轮的景气周期，房地产市场上的商品房房价一直处在一个快速上涨的通道之中。近几年来，“房价过高”、“房价超过老百姓承受能力”的声音不绝于耳，高房价一时间成为社会关注的焦点。从2004年开始有关调控措施便频频出台，以此抑制房价过快增长的势头，促进房地产业持续健康发展。但实际情况是，房价依旧在不断上涨。

在当前这种形势下，房地产市场中错综复杂的博弈关系，引起各方的广泛关注，从宏观层次到微观层次，从经济学领域到社会学领域，相关的学者专家和研究机构都表达了一个不争的事实，即在强大的房地产开发商面前，消费者处于明显的弱势地位，房价之高已经是无可争议的事实。

那么，究竟房地产高价的成因是什么？这其中，开发商之间、开发商与消费者之间以及开发商与政府之间存在着怎样的博弈？本文将围绕开发商展开讨论，了解其制定高价策略的根本原因。

二、博弈分析

（一）存在的博弈关系。在房地产市场中，涉及的博弈主体有开发商、消费者、政府以及银行，等等。开发商提供住宅产品，消费者提供住房购买需求，银行为购房者提供住房按揭贷款，政府提供土地和行政管理服务。而后几种主体无一例外，都要和产品的提供者——开发商打交道。在房地产行业纷杂的多重博弈关系中，围绕开发商的博弈关系是最重要的，弄清开发商背后的博弈关系，是揭开房地产高价成因的关键所在。围绕开发商的博弈关系主要有以下三种：开发商之间的博弈、开发商与消费者之间的博弈、开发商与政府之间的博弈。

——开发商之间的博弈。在房地产市场中，如果不存在法律或行政上的市场进入或退出壁垒时，企业要实现垄断地位的途径有两条：一是企业的成本优势，即凭借其生产成本低于市场均衡价格，就能垄断市场；二是先动优势，即企业通过在市场竞争中先发制人、在保持市场占有率的前提下，设置各种策略壁垒，使产品的市场交易价格维持在其他企业的成本之下，以达到阻止其他企业进入市场的目的。如果开发商要想获取较大的收益，有两条基本途径：一是降低边际成本；二是在开发产品的异质性上下工夫，即在技术创新、产品质量、广告宣传、售后服务等方面打造自己的品牌，提升在房地产开发中的核心竞争力，以保持自己在竞争中的优势地位。

——开发商和消费者之间的博弈。在房地产交易过程中，房地产交易双方处于一种信息非对称状态：处于卖方的房地产开发商，掌握着房地产商品的大量实质信息，具体包括地理位置、地形、交通情况、户型等相关信息，也包括产品的成本、质量、盈利能力、增值潜力等内在信息，还包括物业管理等售后服务在内的不确定性信息，这些信息可以基本确定该产品的综合品质以及它在市场上的状况，因而拥有这些信息的卖方处于信息优势地位；而交易的买方——消费者所拥有的信息只包含一定量的公开信息和诸如消费偏好、消费能力等大量私人信息，这些信息的作用在于让消费者明确自己的消费定位，确定目标产品范围，对产品本身的影响较少。因而消费者处于信息劣势地位。由于信息不对称，导致在房地产市场中存在许多问题，如产权不清晰，违法售房；将旧村改造、旧城改造、合作社会建房等所谓的“小产权房”当作商品房出售；延迟交房却拒不承担责任；消费者自我保护措施不力，消费者的合法权益受到损害后，经常出现消费者有理却得不到开发商赔偿，法院也不受理的局面；房屋面积涨水、缩水等严重后果。这些或多或少地都与消费者所处的信息劣势有关。

——开发商和政府之间的博弈。中央政府掌管宏观房地产大局，对房地产行业的基本立场是：当宏观经济增长过快时，将出手调控，避免经济增长方式的“房地产化”和房地产过热对其他行业资源的挤压；当宏观经济增长过冷时，将出手扶持。地方政府着眼于区域经济发展，相比中央政府对房地产行业有更强的依赖性。而开发商作为企业，其投资大小和其对房地产行业未来量价景气程度、政策风险大小的评估有关。中央政府希望保住地产投资进而保住固定资产投资和经济，地方政府希望能继续获得卖地收入和房产交易税费，维持地方财力。但开发商作为市场主体，在行业销售低迷、资金寒冬时压缩投资是本能反应，以销定产、持房观望成为开发商普遍心态。

（二）开发商之间的博弈。尽管在购房者眼中，房屋的供不应求往往是造成房价居高不下的主要原因，实际上，在环形竞争下产生的垄断性寡占才是房价如此之高的根本原因。

对于目前中国的房地产行业，一般是由一家或几家大型房地产公司先行定价，其他公司在此基础上决定自己的开发量及价格。这种一家领导企业首先制定价格，其他企业随之跟随的定价方式被称为价格领袖制。

如果开发商不合谋，就有可能造成商品房滞销。一旦新开发的商品房卖不掉，则可能造成烂尾或烂盘，开发商的巨额投资就可能无法收回，从而形成沉淀成本，成为决定市场进退壁垒的重要因素。在房地产业中，所有的企业都将卖不掉的商品房作为退出市场的首要壁垒。正是因为如此，开发商才有动力相互勾结，达到垄断市场，避免竞争的目的。

所以，可以看出，中国房地产现今居高不下的价格，原因之一是在供不应求的市场环境下，房地产企业放弃价格竞争，选择价格合谋的结果。

（三）开发商与消费者之间的博弈。开发商与消费者之间的博弈情况如下：首先，交易双方是具有完全理性的，即符合各自利益最大化选择的原则；其次，交易过程中信息存在着不对称。比如，如上文所说，开发商处于信息优势地位，既拥有房地产商品的位置、交通和户型等公开信息，又具有建造成本、质量和增值潜力等隐蔽信息；而消费者只拥有部分公开信息和消费能力、心理预期、个人偏好等私人信息。所以，可以得到以下结论：在没有政府政策管制的前提下，房地产开发商和消费者之间博弈的均衡点就会出现两种可能性，但是无论哪一种可能性发生，开发商的策略都是一样的——采取高价策略。对于开发商来说，采取高价策略是其占优策略，无论消费者是否选择购买，定制高价格都是其最优选择。这也是在我国房地产市场上，房价一直高居不下的重要原因之一。

（四）开发商与政府之间的博弈。众所周知，在市场经济中，政治和经济是不可分割的。通常，在开发商和政府之间存在着某一特定的关系，这种关系产生的结果是政府行为不一定会按照纯经济学理论的方向发展，即在一定程度上政府的行为不是为了社会效用最大化这个目的，而是把政府自身效用最大化作为目标。本文将从博弈的角度来分析政府这一行为，从而可以推断开发商制定价格政策的根本标准。

博弈双方主体为开发商和政府，开发商的行为选择为高价策略和低价策略，政府的行为选择为管制和不管制。同时，对政府来说，不管制也是最优策略。也就是说，不管开发商选择怎样的策略，不管制对政府来说都是最优的选择。那么，在这种情况下，开发商明白政府一定不会管制房地产市场，开发商则可以放心地采用高价格策略，政府方也明白，开发商采用高价策略时，自己的效用可以得到最大化。政府和开发商之间的博弈结果，导致的是社会购房公众的利益受到伤害，利益受益者为政府和开发商。

所以可以得出，政府出于自身利益的考虑，一直没有出台直接相关政策文件进行宏观调控，也是房地产高价的原因之一。

三、总结

（一）研究结论。在开发商之间，为了寻求自身的最大利益，采取价格合谋的方式比采用价格竞争的方式能够获得更大的利润。在开发商和消费者之间，不管消费者如何行动，对开发商来说，制定高房价策略都是最优的选择。在与政府的博弈中，开发商的策略可能会受到政府管制的影响，但是由于开发商和政府之间存在的特定关系，这种关系会导致政府为了自身效用的最大化，采取一些对开发商有利的行动。在这种背景下，政府和开发商是共同的受益者，此时消费者是利益受损害者。

（二）解决措施。在这个利益博弈时代，利益主体间为了各自的利益进行全方位的博弈，并且在博弈中同相关利益主体结成利益集团或利益联盟，利益博弈与利益集团的形成是市场经济发展的必然产物，而一系列博弈事件的背后，实质内容则取决于具体的制度背景。在当前的综合环境下，利益主体发育不均衡；强势集团（如开发商）与弱势群体（如消费者）之间的裂痕不断加剧；力量失衡的博弈导致群体间的财富掠夺。对此，政府需要采取行动保障房地产市场的价格平衡，具体为：一是将兼顾程序公平与结果公平的原则作为新体制建立的原则之一；二是以社会保障制度、分配制度、就业和劳动制度等方面的改革，扩大改革的受益者范围；三是通过社会保障等制度的改革，对在改革中利益受损较为严重的群体和个人进行必要的补偿。

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