基于政府视角的产业地产发展研究

王珍莲

（广西财经学院 管理科学与工程学院，广西 南宁 530003）

基于政府视角的产业地产发展研究

王珍莲

（广西财经学院 管理科学与工程学院，广西 南宁 530003）

产业地产是以产业为基础，具有一定开发规模的综合性房地产开发项目。基于发展产业地产的益处，既要坚持政府主导，又要引入市场机制选择发展商，采取多种产业发展形式，坚持公开招标，使产业地产顺利发展。

产业地产；开发；产业规划

国家宏观调控政策使住宅市场和商业地产风险逐渐释放，传统房地产企业的生存空间越发逼仄。一轮又一轮的宏观调控措施，已经令全国大部分城市的住宅地产市场几近冬眠。销售回款不畅、融资无门等种种情形不断上演，于是房地产企业在相继探寻转型之路。产业地产开发将是一种不错的选择。然而，房地产企业要转型开发产业地产，对产业地产的内涵及特点需重新认识，以避免“穿新鞋走老路”。

一、产业地产概述

简而言之，产业地产是“产业+地产”的组合形式，即在产业地产开发领域中，产业是前导，是基础。

首先，产业地产强调产业带动住宅地产开发，以产业带动就业，以就业带动房地产开发。一个产业园区必须要以产业结构、产业链为核心，只有这样才能形成一个整体相互共赢的模式，提升土地的价值产出，提供更多的就业机会和税收。以产业为先行，推动区域经济的发展，提升整体区域价值，形成一种可持续的区域发展模式。产业地产在城市化的大趋势下，产业地产开发不能脱离住宅开发。

其次，新型产业地产应是一种综合性的房地产开发，在一个产业集群中，应包括各种类型的房产形态：标准厂房、展览馆、仓储、住宅、商铺、公共配套设施等。随着经济的发展，收入的增加，从农村转移过来的劳动力已经不再满足于住集体宿舍，他们也需要有属于自己的家。从城市的长期发展来说，也应该解决这部分人员的居住问题，给他们提供舒适的生活环境，以更好地为城市建设服务。这就要求新型产业园区应由单一的制造功能向现代综合性园区转变，能够提供新的产业形态，注重生态保护，能为产业园区的职工提供便捷舒适的生活。

最后，产业地产应具有一定的规模。产业地产要综合开发、配套建设，把一个产业集群作为一座卫星城进行经营开发，因此必须达到一定的规模。只有发挥规模效应，拥有足够的投入量、产出量以及足够的劳动力载荷能力，产业地产才能兴盛。

二、新型产业地产开发的益处

从政府角度看，发展产业地产可以解决以下问题：

（一）为城市创造更多的就业机会和岗位

产业地产以产业为基础，通过产业发展提供就业岗位、带来常住人口，为城市的可持续发展打造具有竞争力的产业基础和布局；产业地产具有超越地理空间的聚集与辐射功能，会增加城市的经济活力和提升城市发展经济的创造力。比如河北卓达服装园项目，一期占地约26.667公顷（400亩），解决了约2万人的就业问题。联东U谷·北京金桥基地项目，占地约86.667公顷（1 300亩），项目建成后，可容纳企业500多家，可解决2万人的就业；该项目至2010年底，签约企业已有400多家，其中包括多家世界500强企业。产业发展是真正推动城市化进程的动力，随着产业在区域的落地，城市边缘地带随着资源的进入而进行快速的城市化进程，从城市边缘变成边缘城市。如南宁高新技术产业开发区，地处南宁市的西北郊，自成立以来，南宁高新区保持持续快速稳定增长，各项主要经济指标年平均增长速度超过40%，现已形成了生物工程及制药、电子信息、汽车配件、现代农业等主导产业。随着经济的发展，这里已经变为南宁市中心城区的一部分。

（二）有利于解决土地财政问题

众所周知，一段时间以来各地方政府对土地使用权、出让金收入依赖较大，因此也有“土地财政”之说。地方政府如何从土地财政中走出来，当前比较流行的看法是进行税收制度改革。本文认为产业地产的发展也是解决这一问题的方法之一。推行产业地产开发，从土地出让金收入角度看，相比单独住宅用地、商业用地出让的方式而言收入会下降不少，但这种收入的减少可以从以后产业发展所带来的收益中进行弥补。以暂时收入的减少换取以后持续稳定的收入，促进城市持续稳定发展，利大于弊，是可取的。全国房地产经理人联合会秘书长杨乐渝先生这样评价房地产投资向产业投资方面的转化：“今后评价一个房地产开发企业的贡献，不仅要考察建造多少房子，有了多少销售额，更要考察在单平方公里有了多少GDP产值，解决了多少人的就业，创造了多少税收。这种转变不但对房地产业的转型和可持续发展有重要的意义，而且对城市可持续发展也具有重大的意义。”[1]

（三）减少城市人口移动，缓解城市交通压力

随着经济的发展，城市化进程的加快，汽车保有量的增多，城市交通堵塞问题已经成为北京、上海等城市急需解决的大问题。目前堵塞最为严重的是北京。北京的交通拥堵原因很多，而其中一个主要原因是城市规划建设的问题。如北京市三环内置办公区，新住宅区建设大多在三环以外，于是带来了整个城市每天上下班数百万计的人流。这和房改以来执行的住宅建设规划也存在很大关系。中国人口众多，随着城市化的推进，几百万人口的大城市也会越来越多，如果不从根源上解决这个问题，以后交通拥堵也将不再是个别城市的问题。如今产业地产的开发要求产业园内配套建设生态住宅区，在园内解决职工的居住问题，也就可以减少上班的人流量了。而新型的产业地产开发模式，从长远的发展来看，可以减少城市交通拥堵问题的产生。

（四）解决土地拍卖中高地价导致高房价问题

现行的建设用地土地使用权出让一律采取“招拍挂”的方式。“招拍挂”制度的实施，可以避免暗箱操作，使土地出让市场得到充分竞争，政府实现土地收益最大化，这是较好的一面，是值得肯定的。但是当土地的需求远大于供给，有很多企业参与竞争抢地的时候，地价会被“抬”得很高，各城市屡屡出现“面粉比面包贵”的情况，各城市的房价不断地被“地王”抬高，也使得各地方政府备受指责。在出高价拿地的开发商当中有的企业可能自身开发能力强，能把这块地换取更高的价值；但也有很多是激进者，之所以出高价拿地，是因为预期房价会快速上涨。结果就形成了“地价抬房价”的恶性循环。

产业地产模式能有效地避免“地价抬房价”的问题。因为从政府来看，对产业地产的介入往往不可能通过简单的“招拍挂”的形式来实现。一个产业地产从谋划、与政府磋商到最后开发，往往需要经历一个相对较长的过程，这个过程不可能同时和许多的房地产企业展开充分的对话，往往是在预选中的少数有实力的及有相关产业地产开发经验的企业进行磋商，公开招标，最后选定一个最合适的合作伙伴。

（五）减少政府投资，降低政府负债率

在传统的工业园开发模式中，常采用的方式是政府出面征地，把基础设施建设好以后，再制订很多优惠的政策吸引企业到园区落户。这种政府亲自进行土地一级开发模式，必然需要更多的政府投资。很多二三线城市政府大多采取负债融资的方式来解决资金问题，这无疑会增加政府的财政负担。根据2011年6月央行发布《2010年中国区域金融运行报告》显示，截至2010年末，地方政府融资平台贷款在人民币各项贷款中所占比例不超过30%，贷款的供给主力是国有商业银行和政策性银行。而2010年末人民币贷款余额为47.92万亿元，照此总额计算，截至2010年底，地方政府融资平台贷款总量约为14.376万亿元。如此规模庞大的贷款带来了不可忽视的风险隐患，引起了各方的巨大关注。产业园开发模式转型，引入开发商进行开发以后，项目建设需要大量的资金，不再需要政府出面负担，项目建设可以采取百分百融资的方式解决。此外，对一些承接产业转移的内地城市，政府本身在城市运营方面的人才不是很足，缺乏经验，引进有经验的工业地产发展商，可以提高项目的管理水平和运营效率。

三、政府促使产业地产发展的建议

鉴于“摊大饼式”的城市发展方式问题越来越多，以后应采用卫星新城的方式来发展产业地产，借鉴发达国家和地区的成功经验，成功新城的标准有这样几个方面：城市的均衡发展，多元化的产业结构，便捷的交通，优惠的政策，完善的配套设施，市场化的运作机制。

（一）产业地产的发展既要坚持政府主导，又要引入市场机制选择发展商

新型产业园区要按卫星新城的方式来规划建设，国民经济和社会经济的发展规划、产业规划、城市规划这些都是由政府部门来完成的。也就是说产业地产开发中，政府处于主导地位。产业地产开发要严格按照城乡规划来进行布局和建设，要接受政府的监督；政府应当在土地、税收、融资等方面对产业地产发展给予优惠和支持。同时也要引入市场机制，尤其是发展商的选择，不应再采用双方直接洽谈协议的方式来选择，应采用类似BOT招标的方式来选择地产开发商。具体做法是：先公开邀请感兴趣的投资人来参加资格预审，资格预审结束后，政府再向有资格的潜在投资人发出投标邀请。政府组织潜在投资人进行了现场考察，使潜在投标人对现场条件和当经济发展现状进行实际了解。经过半年以上的投标准备后，投标人再提交标书。在评标阶段，政府组成专家组对投标人递交的投标书进行评估，评出最有竞争力的前几名投标人。然后政府即可以与排在第一名的投标人进行多次的确认性谈判，最终签署特许权协议，颁发中标通知书。项目公司以同政府签订的“特许权协议”作为产业园建设开发的法律性文件。特许权协议是政府和开发公司之间在授权法律的指导下，就产业园区的开发建设、经营和转让的具体内容签订的法律文件，是政府在保持应有权益的前提下，向项目公司授予充分权利的协议。

（二）从战略高度引进产业地产开发

当采取打造一座新城的方式来进行产业地产开发时，整个产业园区的特点就是规模比较大，其开发建设周期会比较长，短期内难以有很大成效；因此应当从战略高度引进产业地产开发。目前，地方政府领导是有任期限制的，为了在任期内出成绩，各地方政府领导可能会在进行产业地产开发建设时急于求成，在分析本地区优势、对园区进行定位、寻找主导优势产业、选择合适的产业地产发展商时，可能没有经过专家组的详细论证。其造成的后果可能是：第一，发展商缺乏实力、经验，低价拿地后只进行简单开发，等着过几年高价转售；第二，所打造的产业园区没有特点，难以形成产业集聚效应，房子盖起来以后变成了一座没有活力的空城。

（三）政府做好区域产业规划

成功新城的标准有：城市的均衡发展，多元化的产业结构，便捷的交通，完善的配套设施，优惠的政策，市场化的运作机制。城市的均衡发展涉及各个层面，对于一个大的区域开发来说，从规划就要考虑到均衡。区域产业规划有一个先后的次序，首先是区域功能的定位，其次是产业的定位战略，产业发展策略，重点项目的策划，最后是规划实施方案。区域产业规划作用非常重要。如各个政府的职能部门可以把区域产业规划作为行动计划，招商部门把它作为区域招商的指南，宣传部门会把它作为营销宣传方案的一个基点。税务部门会依据区域产业规划做出有关产业的优惠政策，哪些产业是进入产业，哪些产业是鼓励产业，哪些产业需要通过土地优惠的政策来引进。

（四）采取多产业发展形式

一个区域的发展，单一的产业是不可能持续的，因此一定要在一定的区域范围内多构建几个产业，然后围绕这些产业来做产业链的布局。单纯发展某一个产业，即使在头几年或者是某一个时期发展得非常好，但是从长远的角度来看，对区域经济持续发展难发挥作用。

在开发产业地产时，要注意产业生态圈的构造，也就是企业之间的关联性的问题。企业之间可以提供货源上的保证或者共享客户资源，企业进入产业园后，保证上有供应商，下有消费客户，还有关联企业为它提供服务支持，对于任何一个企业来说，只要进到这个生态圈里面生存都不成问题，只是下一步再如何发展壮大的问题。同时还有关联的产业提供支持服务，让不同的产业之间、产业链上下游之间形成很大的协同效应，最后形成一个产业聚集效应。

四、结束语

发展产业地产对城市的可持续发展具有重大意义，可以为政府解决不少问题。但是产业地产的成功开发运作却不是容易的事情，难度远比普通的开发项目大得多。政府在开发商的选择上一定要坚持公开招标，以选择最合适的开发商承担开发任务。操作上稍有不慎，就容易走到“打着产业地产开发口号卖住宅”的道路上去。另外，大型开发企业进入产业地产开发领域也是大有作为的。据统计，2009年美国产业地产对本国GDP贡献超出了30%，约4.2万亿美元；日本产业地产对日本GDP贡献在40%以上，约2万亿美元。随着中国经济转型和国家经济战略实施，按现在世界产业地产的发展态势，中国产业地产尚有巨大的发展空间。

［1］佚名.2010中国产业地产高峰论坛［EBOL］.http：//hebhouse.cn，2010-12-22.

［2］沈捷，黄砺.我国产业地产发展概述及对策建议［J］.建筑经济，2010，（12）.

［3］世联地产.工业园晋级城市战略［M］.北京：机械工业出版社，2010.

［4］黄振琳，黄萱.武汉产业地产的拓荒者［N］.楚天金报，2008-12-09.

［5］韩本毅.城市化与地方政府土地财政关系分析［J］.城市发展研究，2010，（5）.

责任编辑、校对：焦世玲

The Industrial Real Estate Development Research based on the Government Perspective

Wang Zhenlian

The real estate industry is the integrated real estate development project taking industry as the foundation and has a certain development scale.Based on the benefits of developing the real estate industry,we must both adhere to the guidance of the government,and introduce market mechanism to select developers,and take various forms of industrial development,adhere to the open tender,make industry real estate smooth development.

industrial real estate;development;industrial plan

F262

A

1673-1573（2012）03-0080-03

2012-07-03

王珍莲（1972-），女，广西博白人，广西财经学院管理科学与工程学院副教授，研究方向为房地产开发经营。