农家乐房地产业：统筹城乡发展的产业路径

2012-08-15高丹桂

重庆第二师范学院学报 2012年1期

高丹桂

（重庆教育学院经济贸易系，重庆，400067）

一、农家乐房地产业的定义

当今世界，信息的爆炸性增长、知识的高速累积和扩散、技术的指数化进一步升级，生产边界不断拓宽，人们的消费方式也更趋个性化、多样化、复合化。食、住、行、信、游、娱、购等基本消费依据个人偏好的复杂变化也呈现复合、多样的变化趋势。人们在住房消费时，相对往常更多地考虑了“住”与“食、行、信、游、娱、购”的契合。消费方式的变化导致了市场交易内容的变化。基于住房消费的复合、多样变化趋势，房地产的类型也开始朝向多样化、复合化方向发展，在住宅房地产的基础之上的商业房地产，集家居、购物、休闲于一体的综合性房地产等新兴形态层出不穷。

农家乐是新兴的旅游休闲形式，是农民向城市现代人提供的一种回归自然从而获得放松身心、愉悦精神的休闲旅游方式。当前，农家乐产业已成为旅游业一个重要的分支，主要是凭借乡村自然风光、民俗风情等旅游资源，利用农舍、各种类型的农、林、牧、渔生产设施为消费者提供以住、游、娱等服务为主的旅游休闲服务业。房地产业是以房地产为经营对象，对房地产进行开发建设、经营、维修、管理的行业［1］。房地产业的一个十分重要功能就是为消费者提供居住服务。农家乐产业和房地产都要依托土地及其地上建筑，都需要通过对景观文化资源的开发利用以满足人类需要。在人们食、住、行、信、游、娱、购等基本消费复合化、多样化基础上，农家乐产业与房地产业在同一环境要素功能上出现了重叠、交叉，最终两者分化并融合成了一个新兴产业——农家乐房地产业。

二、农家乐房地产业的发展情况

农家乐房地产的雏形可追溯到两大源头：一是农场旅馆。在欧美乡村旅游中，农场旅馆为旅游者提供的旅馆及床位是当地的风格，为旅游者提供的饮食是当地风味，使当地乡村旅游的特色得到了充分展示。欧美农场旅馆在“城市病”日益严重的背景下，发展较为迅速。据统计，当前巴西有5000家农场旅馆，意大利有6500家，法国则有16000家。经济发展水平越高，乡村旅馆（客栈）的数量就越多，经营情况也就越好。头号经济强国——美国，1997年，仅在东部便有1500个观光农场，在西部还有为数众多的专门用于旅游的牧场。二是“逆城市化”现象。1970年后，发达国家的城市化经历快速发展之后进入城市化进程的第三个阶段，其主要特征是大城市人口停止增长甚至减少，人口和其他资源流向大城市周围的郊区小城镇或乡村。这种现象20世纪70年代首先在美国出现并被命名为逆城市化，然后在欧洲发达国家出现。2000年，美国郊区人口已达到49.8%；65.5%的人拥有了一套郊区住宅，基本实现了数代美国人的“美国梦”。这些宅院聚集在一起，形成了亦城亦乡的“田园城市”风貌。

当前，农家乐房地产在我国主要有两种形式：一是以农家乐经营为主的经营性农家乐房地产；二是以自有、自住为主，兼具享受田园生活的自住性农家乐房地产。经营性农家乐房地产业发展历程相对较长，市场较成熟、较规范。我国农家乐最初发源于四川成都，成都市三圣乡的“农家乐”是我国目前公认发展最早的地方。1987年，在休闲之都——成都郊区龙泉驿书房村举办的桃花节，是国内首次用“农家乐”命名的乡村旅游。此后“农家乐”产业链发展迅速，从诞生到现在短短20年时间，已形成很大的规模。据全国不完全统计，目前已超过百万家经营性农家乐地产业主，发展规模较大的省份有四川、浙江、北京、河南、广西、湖南等。据资料显示，浙江12892户，北京7923户，湖南1581户，河南5500户，四川成都5596户［2］。经营性农家乐房地产是以农村房地产作为运营设施，以提供旅游服务为主。如果把它看作是旅游与房地产的“混血儿”，显然其旅游业的色彩更重。与经营性农家乐房地产相对的就是自住性农家乐房地产。它的产生主要是因为城市相对富足人群以享受田园休闲生活为追求，出资购买、租用农村房地产。因此，如果把农家乐房地产看作是旅游与房地产的“混血儿”，显然其房地产业的色彩更重。自住性农家乐房地产受限于政策法规和房地产商业习惯，目前还处在自发阶段，主要表现为两种基本形式：一些城市相对富足人群购买一些农家田舍后，进行“宜居”改造（如通水、电、气、信，改厕、改厨等），然后用于自住；一些开发商，非法圈占农村集体土地，开发别墅、花园洋房等物业出售给城市投资者。

三、发展农家乐房地产的意义

（一）优化城乡要素配置

由于缺乏城乡统一的土地要素市场，农村土地一般只能在农村内部配置（如流转，土地仍在农民之间配置，仍然用于农业生产），没有机会被配置到更有价值的用途上。农家乐房地产业架起了城乡之桥，农村土地要素有机会配置给城市居民作为享受乡村休闲生活的物质载体。与此同时，城市居民付给农民土地使用权出让金，资本要素因此由城市流向急需资金的“三农”。

（二）提升土地财产价值

流动的土地要素是有价值的不动产，沉寂的土地是没有价值的自然物。农家乐房地产业可以让土地脱胎换骨：不再是千百年不变的水田旱地，人畜混居的农房，一跃变成了城市居民感受自然，享受“休闲式劳动”的乡村庄园。由市场之外跨入市场，由此产生的级差地租使得其财产价值成倍增长。农业是弱质产业，是小农靠天吃钣的高风险产业。而农家乐房地产业开辟了一条使农民稳定增收的渠道：其一，农民能因此获取若干年的土地使用权出让金；其二，农民可以从事“微型庄园”的农业用工、家政、物管等新型职业，获取较稳定的工资收入。

（三）开辟城乡新生活

农家乐房地产业并没有改变农村集体拥有的土地所有权。它出售的只是一定期限的土地使用权。期满，农民仍可收回土地，并没失去所有权，不会一无所有。城市居民下乡体验的是一种高品质的庄园生活。农民可以进城生活，也可以留在农村成为“休闲农业”的雇工，不再是“一亩三分地，老婆孩子热炕头”的传统小农。

（四）重塑城乡新风貌

我国京沪等地已逐渐步入了逆城市化阶段，随着特大型城市发展加速，城市郊区化也渐行渐近。农家乐房地产业将会在农村形成若干功能完备、环境优美、整洁美观的乡村庄园群、带。因此，其深度发展本身就是城镇化健康、快速发展的过程，将绘出一个城乡一体化的优美画卷。同时，农家乐房地产业还可助推统筹城乡重点领域和关键环节的改革。比如，农家乐房地产业让农民在保留产权的情况下稳定增收，绕开户籍改革中农民脱“三件要素衣服”（耕地、林地、宅基地）的问题。

四、发展自住性农家乐房地产业的举措

发展农家乐房地产业已初步具备了市场条件。仅以重庆为例，发展农家乐房地产业特别是自住性农家乐房地产业基本具备了市场可行性。首先，市场购买意愿较强。近年来，全市农家乐产业发展迅猛。2007年，大足县580家农家乐就接待了游客50万人次。2008年，仅端午小长假七天，北碚区、南岸区、渝北区、江北区、巴南区、九龙坡区乡村旅游共接待游客19万人次。其次，市场购买能力不断增强。目前，全市大约有300万个家庭的年可支配收入近7万，住房消费近5000元。这些家庭共拥有近20万辆私人轿车，并按年均30%的速度增长。粗略估算，目前至少有近20万个家庭有能力购买贴现值为40万的农家乐房地产。按增长态势估算，未来10年可能会有近300万家庭有能力购买农家乐房地产。然而，发展自住性农家乐房地产业还必须要有法律、政策、技术、市场环境，下面仅以重庆市为例，提出几个支持举措。

（一）物业形态规划引导

农家乐房地产的单元物业形态是由“宅”、“院”两部分组成的小庄园，其中宅地的面积一般为150－200平方米，院地面积为1－2亩。在产业空间布局上有三个重点区域：一是在主城九区农业乡镇布局。二是在沿“八射”高速拥有出口的集镇周围集中布局。布局发展这两类农家乐房地产都可以结合土地综合整治，整村推进。三是沿两江布局。主城“两江四岸”非城市建成区，如蔡家至北碚城区嘉陵江两岸、广阳坝至寸滩长江两岸。这类布局主要是充分利用山、水自然景观，建高品质、高价位的农家乐房地产。农家乐房地产应尽量集聚成物业小区。一般主城乡镇或沿“八射”的农家乐房地产应尽量形成农家乐“小庄园”群、带，并配有相应的物业服务。

（二）培育开发主体

一是可以考虑政府招标，引入开发商参与开发。在政府监督和法律援助下，依据“初次分配按产权”的原则，农民从开发商手中获取土地使用权出让金。二是可以考虑在政府支持下，由农村集体直接参与开发，农民直接凭借土地承包经营权和宅基地使用权获取土地使用权出让金。需要说明的是，不管谁开发，农村集体始终保留土地所有权。三是在集体土地确权登记过程中，细分若干农业用地类型，确立观光休闲类农业用地，完成经营性集体建设用地的确权登记。

（三）建立健全金融体系

一是设立政策性担保公司，为银行向农家乐房地产授信，即为观光休闲类农业用地抵押贷款和经营性集体建设用地抵押贷款提供信用担保。二是组建农家乐房地产银行，或由重庆农村商业银行开办相应业务。三是创新地票制度，使农家乐房地产证券化，发行相应的房地票，使之可以进入农村土地交易所交易。四是整合支农资金，组建市级投融资平台，负责农家乐房地产及其配套基础设施开发、建设。同时，可以考虑赋予其代理农民的开发经营权，保障其可持续发展的资金来源。