浅析如何构建房地产企业财务管理体系

2012-08-15中国人民大学商学院朱国荣

财政监督 2012年8期

中国人民大学商学院朱国荣

随着各地房价的不断攀升，我国政府出台了一系列宏观调控政策以调整我国房地产行业。在此背景下，房地产开发企业究竟应如何适应市场经济需要，在激烈的市场竞争中寻求立足点与发展之路，已成为实务界和理论界所广泛关注的重大问题。房地产业作为一个新兴行业，财务管理工作有较多突出的特点，同时财务管理中也存在多种问题，有待进一步完善和提高。在此，笔者结合工作实际，旨在对房地产企业的财务管理体系之构建提供一些思路和参考。

一、房地产企业财务管理的特点

（一）产品开发周期长，资金占用额大。房地产开发经营过程具有长期性，开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，这往往需要两年甚至更长的时间。高额的地价和房屋工程造价，要求企业一次投入的资金数量很大，而且资金的周转期较长，周转率偏低，需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金，因此相应的资金筹集任务十分繁重。

（二）项目开发风险大，投资决策分析要求高。在相对较长的开发经营周期内，房地产企业面临着诸多不稳定、不确定因素，导致了企业经营风险加大。尤其是对经营期内的企业投资决策，一旦投资决策失误将会给企业带来不可估量的损失，房地产企业面临的财务风险很大。因此，需要房地产企业提高项目开发投资决策的准确性，避免投资决策失误，尽量分散或降低企业财务风险。

（三）开发经营活动独特，成本管理工作繁杂。虽然房地产开发企业产品成本主要由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等成本项目构成，但各成本项目的具体内容因开发产品不同而有所不同，即使是同类型开发产品也因时因地而变，使得房屋的成本构成变得十分复杂。

（四）财务管理难度大。房地产企业的经营活动涉及政府部门、土地被征用人、被拆迁人、投资者、工程勘察设计和施工单位、建材和设备设施供应商、房屋购买者、物业管理等单位和个人。房地产企业财务管理关系对象与工作性质的多样性和复杂性，使得房地产开发企业财务管理工作的难度增大，企业需要协调好各方面的关系，以确保其经营活动能够正常开展。

二、房地产企业财务管理存在的主要问题

（一）企业财务基础管理薄弱。目前，我国房地产企业财务管理的基础工作仍比较薄弱，财务功能较为欠缺，如不少房地产企业财务管理仍停留在基本会计核算的阶段，在预测与控制分析等方面做得不够，是一种被动反映型的财务管理；有的在会计核算上还停留在记账和出会计报表的阶段，对企业管理和决策的信息支持不够。有的企业内部财务核算制度不健全，财务监督控制机制比较薄弱，存在财权分割、多头开户、资金分散、私设小金库和资金账外循环等现象，甚至有的财务部门都不能掌握财务款项的来龙去脉，从而导致企业管理层无法掌握相关项目的资金运作详情。

（二）财务管理尤其是成本管理不到位。一些房地产企业的财务人员因其业务素质较低、缺乏房地产开发专业知识与技能，不熟悉企业内部管理流程和财务工作规范，不熟悉房地产行业税收政策，缺乏现代企业财务管理理念等，致使企业财务管理处于较低的水平。尤其在成本管理方面，体现在成本控制上不到位，许多房地产企业在财务成本管理过程中并没有开展全员、全过程、全方位的管理，缺乏对企业财务成本管理的认识，认为财务成本管理的重点是在项目的前期阶段，对项目实施过程中的财务成本控制不力，缺乏全方位、全要素的成本管控。

（三）资产的流动性差导致短期偿债压力大。由于房地产公司的流动资产主要是房地产存货，而房地产的变现周期较长、变现能力差，而且多数房地产公司又有较多的长短期债务。对于长期债务来说可以通过长期的销售来应对债务的偿还，而对于那些短期的债务来说，可能由于无法在短期内筹集到足够的资金而导致较大的财务风险，极易使公司陷入短期资金不足的危机中。

（四）资金管理欠佳。融资困难、盲目追逐高端产品、流动资金管理落后，这几乎是房地产企业财务管理中的几大通病。筹资活动上，房地产企业筹集资金时遇到融资困难、金融服务滞后的发展瓶颈，尤其是中小型民营房地产企业更是由于自有资金比例及财务管理规范程度较差而难以贷到资金，再加上房地产企业较难找到合适的金融中介机构及贷款担保机构，以及市场经济体系仍旧不甚完善，从而给企业贷款带来了更大难题，进而导致开发资金严重不足，企业便可能不惜代价、不计成本地向民间高息借款，这又进一步地增加了企业经营业务成本和财务费用的压力，项目开发也可能受到影响。投资活动上，不乏一些房地产企业不以市场为导向，投资缺乏科学性，盲目追求高端产品，无视房地产行业的市场所需，生产出一些滞销产品或烂尾楼。在日常经营活动中，流动资金管理欠妥，尤其是资金沉淀问题严重，比如出于加快资金回笼、产品促销的目的，房地产企业往往会在缺乏市场调研的情况下，随意为客户提供购房担保，一旦客户将来不具备偿还银行贷款的能力，企业则不得不为此类客户垫上归还银行的按揭款项，其结果便是企业内部出现大量资金无法回笼，财务状况堪忧。

（五）缺乏战略性的企业财务管理策略。房地产财务管理的特点是客观上要求房地产企业须具备财务战略的韬略，在筹资战略、投资战略和利润分配战略上做足功课，以应对企业面临的各种挑战。而目前我国许多房地产企业缺乏财务战略管理思想，尤其在筹资战略和投资战略方面，战略理念的缺失和战略措施的缺乏导致企业出现融资困难、企业流动资金管理落后、企业无视房地产行业市场需求盲目投资的现象和问题，不仅使企业投资受到了损失，还大大降低了企业的综合竞争能力。

三、完善房地产企业财务管理体系的对策

（一）加强企业财务基础管理工作。财务管理是企业管理的核心职能，房地产企业更需要运用财务管理来提升企业竞争力，理顺财务基础工作是做好财务管理的基础和较为关键的环节。针对目前我国房地产企业财务管理基础工作较薄弱，财务功能较欠缺等问题，房地产企业应当转变传统的财务管理思想，利用先进的财务管理工具和技术，强化企业财务基础工作，在做好日常财务数据处理、报表等具体工作的情况下，注重对企业财务进行科学的预测、控制和分析，及时准确地为企业经营者提供决策信息支持。同时，不断完善企业内部财务管理制度，强化企业财务内控，建立健全有效的企业内审制度，提升企业财务抗风险能力，企业内部审计部门应将工作重点往对经营管理的内控系统进行有效审计监控方向转移，及时进行纠正和控制，使企业的监督管控机制得到全面有效地落实。

（二）不断提升财务管理尤其是成本管理水平。企业财务人员的素质高低决定了企业财务管理的绩效与成效。因此，房地产企业应重视对企业员工进行的培训和人力资源开发工作，通过对员工的专业培训，进一步提高财务人员的专业知识和业务管理水平，促进员工综合素质的提高。在此基础上，要对企业的成本管理有高度的认识，实行全员、全过程、全方位的财务成本管理。在成本控制上，不仅要做好项目前期的财务成本控制，把好事前预算关，还要根据项目建设生命周期实施全过程的财务控制，特别要与工程管理部门协调处理好隐蔽工程项目的决算控制以及大的材料、设备等费用开支的控制工作，把好工程进度款支付关与工程竣工决算关，使工程投资得到合理的控制，最大限度地降低成本。

（三）加强资本结构的控制。虽然财务杠杆能给企业带来较大的杠杆效益，但是大规模的借贷资金如果缺乏稳定的现金流入作保障，在给企业带来杠杆效益的同时也会将企业面临的财务风险扩大，导致企业破产的可能性增大。所以房地产公司要根据企业规模、融资环境、未来发展情况、经济形势等因素确定权益与债务比例，对于项目而言还要充分考虑项目投资总额大小及开发营销中的诸多因素。一般融资环境较好，财务状况相对稳定，开发规模较大，项目市场需求大，销售利润率高的企业，权益资金比率可低一些，举债比例可适当高些，反之则应降低举债比率，增加权益资金比率。一般采用1/3 自有资金，1/3 银行贷款，1/3 预售资金的资本权益结构是比较安全合理的。

（四）重点加强资金管理。资金管理是企业财务管理重点内容，加强资金管理应做到重视资金筹措管理，即强化企业信用管理，做好资金筹措计划，知识经济时代，信用已成为企业兴衰的主要标志，企业信用状态良好，则很可能获取条件优厚的长期性低息贷款，以保证企业能够拥有开发经营更多房地产项目的丰厚资金，同时还要根据资金筹措计划，逐步有序地扩大项目自有资金比例，实现大笔贷款利息支出向企业盈利的转变；加快资金周转，强化资金运用管理，关于资金流转，由于受到多种外来因素影响，房地产企业所开发项目大多无法按时完工，大量资金被占用，在这种情况下，企业应尽可能解决掉一些拖拉工程，加速资金流转；加强企业现金管理，慎防企业过度预支资金，将应收账款与应付账款期限调至一致状态，或者使应收账款回收期限短于应付账款交付期限，为按期支付应付账款提供可靠保证，同时还要尽可能规避企业过度预支资金现象，消除企业讲面子、铺张浪费增加费用开支的问题。

（五）积极拓展筹资渠道。房地产企业开发项目筹资任务异常繁重，企业只有具备多元化的筹资渠道才能很好地完成筹资任务。一是积极发展除银行贷款之外的其他形式金融业务，诸如银行承兑汇票、保函、信用证、商业汇票等多种结算方式；二是寻找进入资本市场的最佳途径，比如借助于发行股票、债券等方式筹集企业经营所需资金；三是由自然人或企业发起，向民间游资定期筹资；四是企业实施并购、重组等措施，逐步扩大市场份额，既增强、壮大了企业实力，又成功募集了所需资金；五是尝试融资新元素，比如在房地产投资信托基金基础上，尝试海外私募、股权回购、可转债、租约变现、海外上市等一系列新的融资方式。

（六）完善企业财务战略管理。房地产企业实施有效的筹资战略、投资战略和利润分配战略是企业整体战略目标得以实现的保障。为了提高房地产企业的核心竞争力，企业自身应构建良好的管理文化，充分发挥财务战略在企业发展战略中的重要作用。根据本企业自身的发展实际，确立合适的企业财务战略。在企业筹资战略的引导下，进一步拓宽筹资渠道，为企业发展筹集足够的发展资金，实施企业并购、重组等措施，壮大企业实力；在企业投资战略的引导下，做好项目可行性研究和决策，尽量避免决策失误；利用现代投资组合理论，对企业投资组合进行合理化调整，应尽可能降低投资的商业风险、确保取得预期的投资收益。在利润分配战略的引导下，实施有效的分配方案，确保企业的可持续发展。